Dòng tiền “ồ ạt” đổ vào bất động sản: Cơ hội dành cho người mua nhà

Cơ hội cho người mua nhà

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/7/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt khoảng 4,1 triệu tỉ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024 – mức tăng cao hơn đáng kể so với tốc độ tín dụng chung của nền kinh tế. Hiện tín dụng địa ốc chiếm gần 24% tổng dư nợ, mức kỷ lục trong nhiều năm.

Việc vay vốn mua nhà trở nên dễ dàng khi nhiều ngân hàng tung ra các gói vay lãi suất ưu đãi chỉ từ 5-6%/năm trong giai đoạn đầu, kèm ưu đãi miễn trả gốc 2-5 năm. Nhờ đó, nhiều người thuê nhà đã mạnh dạn chuyển sang mua nhà để ở. Các chủ đầu tư cũng được “tiếp thêm oxy” khi tín dụng được nới lỏng, giúp khởi động lại dự án dang dở và mở rộng đầu tư mới.

Mặc dù tín dụng bất động sản đang là động lực thúc đẩy thị trường hồi phục, giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở và tạo đòn bẩy cho tăng trưởng. Tuy nhiên, sự tăng trưởng quá nóng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế. Việc điều tiết hợp lý, định hướng tín dụng vào nhu cầu thực và phát triển sản xuất – dịch vụ song song với địa ốc được xem là chìa khóa để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, về nguồn vốn bất động sản, hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%.

“Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững”, ông Nghĩa nói.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định "tín dụng bất động sản đang tăng rất cao". Cụ thể, tính đến nay, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 20 - 21%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.

Để tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản, ông Lực cho rằng cần giải quyết các dự án ách tắc, hiện có gần 3.000 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 6 triệu tỷ đồng.

"Chỉ cần tháo gỡ 10-15% trong số gần 3.000 dự án đã có một lượng vốn lớn tung vào nền kinh tế. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế", ông Lực cho biết.

Chuyên gia cũng cũng cảnh báo

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng hiện nay tín dụng ngân hàng vẫn là kênh vốn chủ yếu cho BĐS, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Từ đó, ông Nghĩa cảnh báo rằng “nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững”.

Đồng tình với quan điểm cần kiểm soát dòng vốn, chuyên gia kinh tế, PGS. TS Nguyễn Hữu Huân khuyến nghị, không thể bỏ qua yếu tố định hướng dòng vốn. Ông đề xuất cần có bộ tiêu chí để khuyến khích tín dụng chảy vào các lĩnh vực ưu tiên như sản xuất, xuất khẩu, nông nghiệp công nghệ cao, kinh tế xanh…

“Song song đó, phải kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào những lĩnh vực rủi ro cao như BĐS hay chứng khoán khi có dấu hiệu tăng trưởng nóng. Khi nhận thấy tín dụng có dấu hiệu bất thường, Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn có thể sử dụng các công cụ như điều chỉnh lãi suất, siết thanh khoản hoặc đưa ra các yêu cầu bổ sung dự trữ để kiểm soát tốc độ tăng trưởng”, ông Huân khuyến nghị.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, phân tích: “Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn ngân hàng. Điều quan trọng là phải phát triển thêm kênh vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), chứng khoán hóa bất động sản. Nếu chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng, rủi ro sẽ tập trung và hệ thống dễ chịu sức ép khi thị trường biến động”.

TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Nếu không đa dạng hóa kênh vốn, bất động sản sẽ mãi xoay quanh vòng tròn phụ thuộc vào ngân hàng. Đó là điều nguy hiểm cho cả thị trường lẫn hệ thống tài chính”.