Doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng “lao đao”, thị trường chưa thể phục hồi như kỳ vọng?

Doanh nghiệp nghỉ dưỡng “lao đao”

Dữ liệu báo cáo thị trường của DKRA Group cho thấy, bất động sản nghỉ dưỡng sau thời gian đóng băng đã bắt đầu có những tín hiệu tích cực, đặc biệt là ở phân khúc condotel.

Cụ thể, DKRA Group cho biết phân khúc condotel có sự gia tăng đột biến về nguồn cung. Nguồn cung sơ cấp quý II/2024 tăng 51% so với cùng kỳ, phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Đáng chú ý, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, mức tăng hơn 25 lần so với cùng kỳ nhưng chỉ tập trung cục bộ tại khu vực miền Trung. Theo đó, lượng tiêu thụ cũng tăng đột biến so với cùng kỳ (tăng 6,8 lần), tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung chủ yếu tại miền Trung.

Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch. Giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn với mức giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với cùng kỳ. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 69% so với cùng kỳ - đây là mức thấp nhất trong 1 thập kỷ qua.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Hơn 97% nguồn cung sơ cấp trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group đánh giá thị trường thời gian qua vẫn chưa thoát khỏi "vùng tối" dù ngành du lịch đã có nhiều khởi sắc. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư.

Về phía các doanh nghiệp, thời gian qua, nhiều đơn vị gặp không ít khó khăn khi trót đầu tư vào các sản phẩm nghỉ dưỡng. Trong vòng vài năm gần đây, việc không phát triển được dự án mới, khó khăn trong công tác pháp lý, bán hàng, kinh doanh, dòng vốn… khiến nhiều doanh nghiệp lao đao.

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp vẫn gắng "bám trụ" và chờ tín hiệu tích cực từ thị trường. Bước vào các tháng còn lại của năm 2024, một số đơn vị cho biết đã có kế hoạch để tái khởi động các dự án, củng cố niềm tin khách hàng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA Group cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang thiếu các yếu tố để hồi phục.

Thứ nhất, doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn để phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, khách hàng muốn mua các sản phẩm này cũng bị hạn chế cho vay từ phía ngân hàng.

Thứ hai, thời gian qua, khi mở bán dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư luôn đưa ra chính sách lợi nhuận cũng như thuê lại của khách hàng để khai thác và cam kết trả lợi nhuận cao mỗi năm. Tuy nhiên, những cam kết này không được thực hiện nghiêm túc, nên làm giảm sức hút với nhà đầu tư.

Thứ ba, ở phân khúc này, khách hàng chủ yếu là đầu tư cho thuê hoặc mua để bán lại. Từ năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bị đóng băng, nhà đầu tư không thể ra hàng khi mua sản phẩm này, nên e ngại đầu tư.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong thời gian gần đây, nhất là từ năm 2020 đến nay, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu chững lại, nguồn cung hạn chế, lượng giao dịch giảm sút gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung và gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

"Nhiều chủ đầu tư trong thời gian vừa qua mặc dù đã tích cực đưa ra các quy hoạch và thiết kế, cơ cấu sản phẩm, tiện ích trong các khu nghỉ dưỡng để tạo nên các dịch vụ trong khu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhưng hoạt động đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn, một số chủ đầu tư triển khai dự án chậm khiến cam kết với khách hàng, người dân chưa được đảm bảo, xảy ra tranh chấp, ảnh hưởng niềm tin và thị trường bất động sản", ông Nguyễn Văn Sinh chia sẻ.

Không phục hồi được như kỳ vọng

Theo đánh giá, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bị rơi vào “cú trượt dài” và chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực là do phân khúc này không còn thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, bởi thực chất giá bán chưa được điều chỉnh về với vùng giá trị thực, do rất nhiều nhà đầu tư trước đây đã sử dụng đòn bẩy tài chính và việc chuyển nhượng qua tay; trong khi hoạt động vận hành tạo ra lợi nhuận bị gián đoạn do dịch bệnh... Những chi phí phát sinh này đã khiến cho giá bán mặc dù được quảng cáo là cắt lỗ sâu, nhưng thực tế thì vẫn ở mức cao.

“Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang thiếu đi những yếu tố để phục hồi, do doanh nghiệp và nhà đầu tư khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng; nhà đầu tư bị mất niềm tin từ những cơ chế chính sách pháp lý và từ chủ đầu tư, do một số chủ đầu tư “bội ước”, không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận. Các dự án mới nằm “đắp chiếu”, dự án đang triển khai cũng thực hiện một cách cầm chừng do chủ đầu tư e ngại đầu ra của sản phẩm, nên cũng chưa dám mở rộng đầu tư thêm” ông Võ Hồng Thắng đánh giá.

Dưới đà phục hồi của ngành du lịch, nhiều chuyên gia kỳ vọng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sớm bắt kịp đà. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, ngành du lịch đang tăng trưởng mạnh mẽ, gần tiến tới mức tương đương năm 2019 - năm chưa xảy ra dịch Covid-19. Cụ thể, 2 tháng đầu năm 2024, đã có hơn 3 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam, tăng 68,7% so với cùng kỳ năm trước và băng 98,5% so với năm 2019.

Đặc biệt, hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về "Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030", sẽ là động lực để các doanh nghiệp phát triển dự án đấy nhanh tiến độ, bơm thêm nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới vào thị trường.

Đồng thời, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel... thời gian tới có thể đạt độ ngắm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại.

Chủ tịch VARS dự kiến nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng năm 2024 có cơ hội cải thiện khoảng 20% so năm 2023. Trong đó, loại hình căn hộ biển là điểm nhấn của phân khúc, do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Còn theo chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh, có nhiều cơ sở để khẳng định phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ phục hồi và trở lại “phong độ” như trước đây, do: ngành du lịch có sự tăng trưởng tích cực, lượng khách quốc tế tiếp tục gia tăng mạnh theo từng năm; sau một thời gian khủng hoảng về dịch bệnh và thiếu những sản phẩm mang tính “điểm nhấn” thì yếu tố chuyên nghiệp của các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đã được nâng cao; hệ thống cơ chế chính sách được điều chỉnh tạo động lực cho thị trường sôi động hơn...

“Việc tạo ra một khuôn khổ có tính ổn định, lâu dài đã được giải quyết trong các dự án luật sửa đổi, bổ sung có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Trong khi thị trường vẫn còn nhiều điểm thuận lợi, giao thoa giữa cung - cầu và giá bán, bởi thu nhập của người dân vẫn đang tiếp tục được cải thiện sẽ gia tăng khả năng tiêu dùng. Như vậy, có thể khẳng định phân khúc BĐS nghỉ dưỡng trong giai đoạn nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo sẽ có những chuyển biến tốt hơn”, TS Vũ Đình Ánh nói.