Đầu tư Shophouse: Nhà đầu tư cần " chọn mặt gửi vàng"

Từng là “gà đẻ trứng vàng”

Shophouse là phân khúc nở rộ trên thị trường bất động sản vài năm trở lại đây. Đây là dạng bất động sản đặc thù với tính chất kết hợp vừa ở vừa kinh doanh. Đặc điểm của sản phẩm này là thường nằm ở những vị trí đắc địa trong dự án đô thị, mặt tiền các tuyến đường lớn thích hợp kinh doanh buôn bán. Số lượng shophouse trong mỗi dự án cũng rất hạn chế, được nhiều người săn đón nên giá bán thường cao hơn nhiều so với các bất động sản khác.

Thông thường tại các dự án, chủ đầu tư sẽ để dành vị trí đắc địa nhất, gần trung tâm hoặc mặt đường nhất dành cho phân khu shophouse. Do vậy, giá bán của dòng sản phẩm này luôn cao hơn từ 1,5-2 lần so với nhà mặt phố trong cùng dự án. Đồng thời nó cũng cao hơn nhiều so với mặt bằng chung nhà phố cùng khu vực bởi thường được đầu tư đồng bộ hơn.

Bên cạnh đó, cùng với sự phát triển của các dự án nhà ở, khu đô thị, loại hình shophouse từng trở thành phân khúc được các nhà đầu tư săn đón, nhất là thời điểm “nở rộ” trên thị trường bất động sản hồi năm 2015 với giá bán và giá cho thuê cao ngất ngưởng.

Tuy nhiên, kể từ thời điểm đại dịch COVID -19, shophouse rơi vào tình cảnh ế ẩm, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm từ 50 – 60% giá cho thuê nhưng vẫn không có khách hàng.

Không thể phủ nhận ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 cùng với nền kinh tế khó khăn trong những năm gần đây đã góp phần làm “mất giá” shophouse. Tuy nhiên, theo nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm, ảnh hưởng trên chỉ là phần nổi nhỏ của tảng băng, phần chìm khổng lồ phía dưới mới thực sự là nguồn gốc của vấn đề.

Theo các chuyên gia trong ngành, giai đoạn 2019-2022 là thời kỳ shophouse trở thành kênh đầu tư gây sốt tại cả Hà Nội và TP.HCM. Điều này dẫn đến thực tế 70-80% người mua là giới đầu cơ, mục đích chờ tăng giá và bán lại. Chỉ khoảng 20-30% người mua để khai thác kinh doanh thường xuyên. Tuy nhiên, trong số này, cũng chỉ có khoảng 10% nhà đầu tư đánh giá đúng về tiềm năng sản phẩm. Số còn lại là nhà đầu tư mua theo phong trào với kỳ vọng lợi nhuận đầu tư lớn, ít nhất hơn lãi gửi ngân hàng.

“Việc bỏ bỏ ra vài chục tỷ đồng mà tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa đến 2% khiến nhiều nhà đầu tư vỡ mộng”, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nói và cho biết thêm, tình trạng mặt bằng shophouse bỏ trống hàng loạt, không có khách thuê do nhiều nguyên nhân. Lý do lớn nhất là vị trí không thuận lợi cho việc kinh doanh. Nhiều dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, không có mật độ dân cư đủ lớn, thiếu tiện ích hoặc hạ tầng kém phát triển nên khó có thể khai thác cho thuê hiệu quả.

Theo ông Thắng, shophouse bản chất không chỉ dùng để ở mà còn tích hợp cả việc kinh doanh, buôn bán nên thường nằm ở mặt đường lớn hoặc trục đường dẫn vào dự án. Số lượng shophouse thường rất ít, chiếm khoảng 5% nguồn cung tại khu đô thị lớn. Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư lạm dụng “khái niệm” shophouse nhằm đẩy giá, xây dựng tràn lan trong khi quy hoạch sản phẩm không phù hợp để kinh doanh.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, shophouse cũng là một kênh đầu tư như các phân khúc khác. Nếu muốn đầu tư shophouse để kinh doanh thì đây là sản phẩm phù hợp. Nhà đầu tư có thể tự phát triển kinh doanh, cho thuê, hoặc khai thác được.

Kẻ thắng đậm, người “vỡ mộng”

 Không thể phủ nhận những khoản sinh lời hấp dẫn mà loại hình shophouse đã mang lại nhiều nhà đầu tư có kiến thức và kinh nghiệm. Song cũng không ít nhà đầu tư đã phải “vỡ mộng” khi tham gia đầu tư loại hình này khi chưa trang bị cho mình những kiến thức cần thiết. Bên cạnh đó là sự “lao dốc” của nền kinh tế trong năm qua cũng khiến nhà đầu tư bất động sản nói chung và nhà đầu tư loại hình shophouse nói riêng phải “điêu đứng”.

Năm 2021, khi làn sóng đầu tư shophouse đang tăng cao, một nhà đầu tư tại Hà Nội đã quyết định mua một căn shophouse có diện tích 75m2, xây dựng kết cấu một trệt, ba lầu với giá bán 17 tỉ đồng trong khu đô thị mới trên địa bàn quận Thanh Xuân.

Do ảnh hưởng của dịch bệnh, thời gian đầu chị cho thuê với giá chỉ 15 triệu đồng mỗi tháng để giữ chân khách.

Tuy nhiên, khi hết dịch người này không thể tăng giá thuê vì khách “than” bán buôn ế ẩm. Đến đầu năm 2023, nhà đầu tư sốc khi khách báo trả mặt bằng. “Để mua shophouse này tôi phải vay ngân hàng hơn 4 tỉ, tiền cho thuê không thấm vào đâu so với tiền lãi phải trả mỗi tháng, nhưng có vẫn hơn không”, người này nói nói. Sau gần 1 năm không có người thuê, người này nhờ môi giới rao bán lại căn shophouse, chấp nhận “cắt lỗ” hơn 500 triệu so với lúc mua nhưng đến nay vẫn không có ai ngó ngàng tới.

Ngoài ra, một nhà đầu tư cho biết, giai đoạn 2020-2022 là thời kỳ bùng nổ của shophouse. Những lời quảng cáo “có cánh” của chủ đầu tư và tâm lý lúc thị trường đang lên khiến nhiều người đổ vào mua, đẩy giá tăng cao ngất ngưởng.

Tuy nhiên, nếu 10 người mua thì có đến 8 người không đánh giá đúng giá trị của sản phẩm. Họ chủ yếu mua với mục đích đầu cơ, hi vọng sớm bán lại thu khoản lợi nhuận lớn chứ không quan tâm đến khả năng thanh khoản hay việc khai thác cho thuê.

“Trong thời điểm thị trường sốt nóng, giá của mọi loại hình bất động sản đều tăng cao. Shophouse nằm trong nhóm có biên độ tăng giá cao nhất. Nhưng khi thị trường khó như hiện nay, người mua shophouse lại đang gánh hậu quả nặng nề nhất”, nhà đầu tư này nói.

Hiện nay, có rất nhiều khu đô thị có quy mô hàng trăm ha đã thành hình nhưng gần như không có người ở. Bên cạnh nhà phố, biệt thự thì shophouse là sản phẩm không thể thiếu tại các dự án này. Giá bán mỗi căn từ vài tỷ đến hơn chục tỷ nhưng tất cả chỉ đang để cho cỏ dại mọc um tùm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, cho biết tình trạng mặt bằng shophouse bỏ trống nhiều nơi, không có khách thuê có nhiều nguyên nhân. Trong đó, lý do lớn nhất là vị trí không thuận lợi để kinh doanh.

Nhiều dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, mật độ cư dân thưa thớt, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ và thiếu các tiện ích nên khai thác cho thuê không hiệu quả.

Cũng theo ông Thắng, số lượng shophouse thường rất ít, chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư lại lạm dụng loại hình này và cho xây dựng với số lượng quá lớn, trong khi hiệu quả khai thác kinh doanh bị bỏ ngỏ.

Chuyên gia này khuyến cáo, trước khi xuống tiền mua shophouse, người mua cần tính toán kỹ càng đến rất nhiều yếu tố như vị trí, giao thông kết nối, khả năng lấp đầy của toàn dự án. Bên cạnh đó là tiện ích nội ngoại khu, cũng như uy tín của chủ đầu tư.