Đất nền vùng ven Hà Nội: Nhà đầu tư bắt đầu cắt lỗ, những cảnh báo đã “ứng nghiệm”?

Bắt đầu “tháo chạy”?

Sau một giai đoạn bùng nổ đầy nhiệt huyết, thị trường đất nền ngoại thành Hà Nội đang đối mặt với sự chững lại rõ rệt. Các khu vực xa trung tâm, vốn được kỳ vọng sẽ trở thành điểm sáng của thị trường, giờ đây không chỉ gặp khó khăn trong giao dịch mà còn chứng kiến tình trạng "cắt lỗ" gia tăng, phản ánh sự suy giảm mạnh mẽ của niềm tin và khả năng thu hồi vốn của nhà đầu tư.

Những ngày gần đây, một nhà đầu tư cá nhân, liên tục cảm nhận được sự căng thẳng trong từng cuộc điện thoại liên quan đến giao dịch đất đai. Thời điểm cuối năm 2024 và đầu năm 2025, thị trường đất nền sôi động, giao dịch diễn ra như vũ bão, mang lại cho anh những khoản lãi lớn chỉ sau vài tuần. Tuy nhiên, bây giờ, mọi thứ đã thay đổi. Các cuộc gọi dù nhiều nhưng khách hàng luôn yêu cầu giảm giá, khiến anh thất vọng khi không thể tìm được người mua.

Người này từng vay ngân hàng để gom nhiều lô đất tại huyện Mỹ Đức, cách trung tâm Hà Nội hơn 50 km. Mặc dù mỗi tháng anh phải trả lãi vay hàng chục triệu đồng, nhưng đất vẫn "ế", dù có nhiều khách hỏi nhưng chẳng ai quyết định xuống tiền. Một trong những lô đất của anh, rộng 170 m2 tại xã An Phú, dù giá đã giảm từ 1 tỷ đồng xuống còn 970 triệu đồng, nhưng khách hàng vẫn chỉ biết ép giá thêm.

Tương tự, một nhà đầu tư khác cũng phải đối mặt với tình cảnh tương tự khi mất trắng 100 triệu đồng vì đặt cọc một lô đất tại thị xã Sơn Tây. Trước đó, chị từng thành công với chiến lược lướt sóng, thu lời nhanh chóng. Tuy nhiên, thị trường đất nền hiện tại không còn giữ được sự sôi động, thanh khoản giảm sút, khiến chị không thể bán được đất đúng hẹn, đành phải chịu mất cọc.

Theo các chuyên gia bất động sản, dù doanh thu từ đất nền trong quý I/2025 đã tăng trưởng mạnh, nhưng sự biến động khó lường của giá đất ở vùng ven vẫn là một yếu tố đáng lo ngại. Tâm lý đám đông và các đợt "sóng" giá vô căn cứ đang làm tăng rủi ro trên thị trường. Giới chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư nên lựa chọn những khu vực có tiềm năng phát triển thực sự, tránh lướt sóng bằng đòn bẩy tài chính quá lớn. Khi quá trình sáp nhập hoàn tất, thị trường đất nền sẽ dần ổn định trở lại, nhưng có thể không đạt được mức tăng mạnh như kỳ vọng.

Giá tăng cao, chuyên gia cảnh báo

Theo báo cáo của Property Guru Việt Nam, trong những tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội có nơi đã tăng từ 30 - 80% tùy khu vực.

Đơn cử, giá đất nền tại huyện Thạch Thất đoạn mặt đường xã Tiến Xuân đã tăng từ 27 - 30 triệu đồng/m2 lên 29 - 32 triệu đồng/m2; xã Bình Yên tăng từ 20 - 22 triệu đồng/m2 lên 22 - 24 triệu đồng/m2; vị trí đường đôi xã Thạch Hòa tăng từ 35 - 36 triệu đồng/m2 lên 38 - 40 triệu đồng/m2.

Tương tự ở huyện Quốc Oai, đất tại xã Phú Mãn tăng nhẹ từ 12 - 13 triệu đồng/m2 lên 13 - 14 triệu đồng/m2; đất Phú Cát tăng từ 10 - 13 triệu đồng/m2 lên 11,5 - 14 triệu đồng/m2; đất nền Hòa Thạch ở những khu vực đường ô tô tăng từ 21 - 23 triệu đồng/m2 lên 23 - 25 triệu đồng/m2.

Hay tại thị xã Sơn Tây, đất đường Đồng Trạng ở vị trí đường lớn mở rộng 18m, gần quy hoạch tuyến ga Metro 05, giá tăng từ 29 - 30 triệu đồng/m2 lên 30 - 31 triệu đồng/m2. Những vị trí nằm trong làng, không thuận tiện cho kinh doanh, giá cũng tăng từ 12 - 14 triệu đồng/m2 lên 15 - 18 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Property Guru Việt Nam - nhận định, lượng quan tâm đến đất nền thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Điều này phản ánh số lượng giao dịch chưa nhiều so với năm ngoái.

Nguyên nhân ít người quan tâm đến đất nền phân lô ven đô là vì mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát.

Bên cạnh đó, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền lân cận Thủ đô như trước.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường đất nền “nóng” trở lại. VARS cảnh báo, bên cạnh yếu tố nhu cầu thực, thị trường đang có dấu hiệu bị tác động bởi các nhóm đầu cơ lợi dụng tâm lý đám đông, tung tin đồn thổi giá, tạo cơn sốt đất cục bộ.

Vars khuyến nghị, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng với những khu vực giá tăng theo “sóng tin đồn”, không rõ tiến độ quy hoạch hay pháp lý chưa minh bạch.

Dòng tiền chỉ nên hướng tới những khu vực có hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, quy hoạch rõ ràng, có dân cư thực và khả năng khai thác sử dụng tốt để đảm bảo tính thanh khoản và giá trị dài hạn.