Đất nền liệu có đón sóng hồi phục cuối năm?

Sức cầu suy giảm, thị trường chững lại

Tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025” tổ chức ngày 24/7, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – nhận định rằng thị trường đất nền đã bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng trưởng mạnh đầu năm. Cả mức độ quan tâm của nhà đầu tư lẫn nguồn cung đều sụt giảm trong quý II.

Nguyên nhân chủ yếu, theo ông Tuấn, đến từ những biến động liên quan tới đề xuất đánh thuế bất động sản, đặc biệt là thuế tài sản và thuế với đất bỏ hoang – những yếu tố đang khiến tâm lý thị trường trở nên dè dặt.

Cụ thể, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ trong vòng 3 tháng, mức độ quan tâm đến đất nền đã giảm mạnh: Hà Nội giảm 47%, TP.HCM (trước sáp nhập) giảm 28%. Lượng tin đăng bán đất nền tại các địa phương này cũng đi xuống đáng kể, phản ánh xu hướng “gác chờ” của cả bên bán lẫn bên mua.

Sự phân hóa rõ nét giữa hai miền

Đáng chú ý, thị trường đất nền hiện đang có dấu hiệu phân hóa mạnh theo vùng. Tại miền Bắc, tâm lý đầu tư vẫn sôi động ở các tỉnh giáp ranh Hà Nội như Hòa Bình, Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh. Giá đất nền ở những địa phương này ghi nhận mức tăng đáng kể: Hòa Bình tăng tới 200% so với đầu năm 2023, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, Bắc Ninh tăng 54%, Vĩnh Phúc tăng 26%.

Ngược lại, tại miền Nam, giá đất nền tại TP.HCM gần như đi ngang trong vòng 3 năm qua. Một số địa phương có mức tăng khiêm tốn như Long An tăng 36% (bình quân 12%/năm), Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 18%. Tuy nhiên, mức độ quan tâm tại miền Nam vẫn tập trung quanh khu vực TP.HCM mới – bao gồm TP.Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai, Long An – nhờ lợi thế hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ.

Ông Tuấn đánh giá, trong 6 tháng đầu năm, thị trường đất nền ghi nhận giai đoạn điều chỉnh rõ rệt, đặc biệt tại những nơi từng tăng nóng. Miền Bắc đang dẫn dắt xu hướng tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng, với chiến lược đầu tư dài hạn và chờ sóng hạ tầng.

Tâm điểm cuối năm phụ thuộc chính sách

Chia sẻ bên lề hội thảo, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam – nhận định, triển vọng đất nền từ nay đến cuối năm sẽ phụ thuộc lớn vào các tín hiệu chính sách, đặc biệt là khung thuế liên quan đến tài sản và bất động sản.

“Theo lộ trình đầu tư thông thường, khi thị trường ổn định, nhà đầu tư tìm đến tài sản an toàn như căn hộ. Nhưng khi kỳ vọng tăng trưởng quay lại, dòng tiền sẽ chuyển hướng sang đất nền, nghỉ dưỡng”, ông Quốc Anh phân tích.

Tuy nhiên, nếu chính sách vẫn thiếu rõ ràng hoặc có chiều hướng siết chặt như đánh thuế đất bỏ hoang, nhà đầu tư sẽ có xu hướng tiếp tục đứng ngoài cuộc, đợi thêm tín hiệu tích cực hơn. “Đất nền hoàn toàn có khả năng phục hồi cuối năm nếu chính sách thuận lợi, nhưng nếu chưa ổn định, thì cần hết sức cẩn trọng,” ông Quốc Anh khuyến nghị.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes – cho rằng, với những khu vực đã hình thành dân cư, có tiện ích đầy đủ và đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, giá đất nền vẫn có dư địa tăng giá. Ngược lại, đất nền tại các khu vực thưa dân, thiếu hạ tầng và dịch vụ sẽ khó hút dòng tiền trong ngắn hạn.

Theo ông Chung, nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm bất động sản có thể khai thác dòng tiền như căn hộ, nhà phố cho thuê. Những vị trí đông dân cư, có khả năng khai thác thương mại hoặc cho thuê dài hạn sẽ chiếm ưu thế so với đất nền đơn thuần, nhất là trong bối cảnh thị trường cần sự an toàn và tính thanh khoản cao hơn.