Đất nền diễn biến “nóng” thời gian qua, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng?

Giá đất “bùng nổ” tại nhiều nơi

Theo Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch đất nền trong quý I năm nay đạt 101.049 giao dịch thành công, tăng 16,4% so với quý IV/2024 và tăng 2,5% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần hồi phục sau thời kỳ trầm lắng kéo dài, sự gia tăng giao dịch được xem là tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, tại một số địa phương, mức tăng giá đất nền vượt ngoài quy luật cung cầu thực tế, gây lo ngại về nguy cơ sốt ảo do tâm lý đầu cơ chi phối.

Tại Bắc Giang, giá đất nền tại một số khu vực thuộc TP.Bắc Giang đã tăng trên 20% chỉ trong vòng ba tháng đầu năm. Tại Phú Thọ, nhiều khu đô thị từng bị bỏ hoang nhiều năm như Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu hay Gia Cẩm bất ngờ sôi động trở lại với mức giá rao bán tăng từ 20-30% so với cuối năm 2024.

Ở Hải Phòng, giá đất tại các khu vực Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên cũng tăng 15-20%. Đáng chú ý, tại Đồng Nai, nơi vốn có truyền thống là “điểm nóng” về đất nền, giá rao bán tại một số khu vực thuộc huyện Nhơn Trạch đã tăng từ 20-30%, thậm chí có nơi tăng trên 40%.

Giới chuyên gia nhận định, làn sóng tăng giá này phần lớn đến từ các thông tin chưa chính thức xoay quanh việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh. Những khu vực được đồn đoán sẽ trở thành trung tâm hành chính mới, ngay lập tức trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư, bất chấp hạ tầng và tiện ích chưa hoàn thiện. Sự kỳ vọng quá mức đã tạo cơ hội cho giới đầu cơ thao túng giá, đẩy giá bán lên cao nhằm trục lợi.

Cẩn trọng nguy cơ xuất hiện “bong bóng”

Thị trường đất nền năm 2025 ghi nhận những diễn biến đáng chú ý khi mặt bằng giá tại nhiều khu vực liên tục leo thang. Tuy nhiên, đằng sau đà tăng này là những dấu hiệu bất ổn khiến giới đầu tư dày dạn kinh nghiệm phải dè chừng. Khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá nhanh, rủi ro “đu đỉnh” cũng ngày càng hiện hữu, nhất là tại những khu vực tăng giá theo sóng tin đồn và thiếu kiểm soát.

Thực tế, giá đất tăng mạnh trong thời gian ngắn làm dấy lên lo ngại về nguy cơ xuất hiện 'bong bóng' bất động sản. Một số chuyên gia nhận định, nếu tình trạng đầu cơ tiếp tục gia tăng, thị trường có thể rơi vào giai đoạn điều chỉnh mạnh.

Thanh khoản suy giảm là một trong những dấu hiệu đáng lo ngại. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, khả năng thanh khoản giảm dần do ít người mua thực sự có nhu cầu ở hoặc đầu tư dài hạn. Một yếu tố khác không thể bỏ qua là giá đất vượt xa giá trị thực. Ở nhiều khu vực, giá đất tăng cao nhưng không đi kèm với sự phát triển kinh tế tương ứng, tạo ra nguy cơ 'bong bóng'. Khi giá trị thực không theo kịp mức giá giao dịch, sự điều chỉnh có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

Trong thời gian tới, thị trường có thể rơi vào một trong ba kịch bản. Trường hợp đầu tiên là giá đất sẽ có sự điều chỉnh nhẹ khi nguồn cung tăng và nhu cầu giảm. Điều này giúp thị trường ổn định hơn, tránh tình trạng tăng giá ảo.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng nhà đầu tư cần đặc biệt tỉnh táo trước các đợt tăng giá bất thường. Theo ông, tại nhiều khu vực vùng ven, giá đất đang bị đẩy lên quá nhanh dựa trên kỳ vọng về hạ tầng, trong khi tiến độ triển khai thực tế còn chậm và pháp lý vẫn tồn tại nhiều vướng mắc. “Nếu không thẩm định kỹ, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt vốn vào các lô đất khó thanh khoản hoặc gặp rủi ro pháp lý”, ông Đính cảnh báo.

Đại diện VARS nhận định, để giá bất động sản tăng bền vững, cần có sự đồng bộ về hạ tầng, giao thông, phát triển kinh tế và khả năng khai thác thực tế.

VARS khuyến nghị, để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư nên chủ động tìm hiểu kỹ mặt bằng giá, quy hoạch và tiến độ hạ tầng tại khu vực dự định rót vốn. Những địa bàn có quy hoạch minh bạch, hạ tầng đang triển khai và có dân cư hiện hữu sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ tăng giá theo tin đồn.