Chuyên gia: Thị trường bất động sản 2025 không lo “sốt đất”, mua bán sẽ thuận lợi hơn

Thị trường không “nóng” đến vậy

Thị trường BĐS các tháng đầu năm 2024 mặc dù ghi nhận những tín hiệu tích cực nhưng vẫn chưa hết khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc của thị trường. Tình trạng khó khăn trên thị trường BĐS tiếp tục kéo dài đến nay, chủ yếu do những vướng mắc về mặt pháp lý trong thị trường BĐS còn nhiều, cụ thể:

Vướng mắc về quy hoạch: Tình trạng phát triển các dự án BĐS ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường. Trường hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nhưng lại không phù hợp với quy hoạch cấp trên, hoặc căn cứ cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực.

Vướng mắc về đầu tư: Trình tự thủ tục đầu tư dự án BĐS được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dài. Vướng mắc trong cho phép điều chỉnh tiến độ dự án đối với trường hợp khách quan.

Vướng mắc về giao dịch: Quy định giao dịch BĐS không bắt buộc qua sàn đã tạo ra khoảng trống pháp lý - đây là cơ sở cho việc hình thành nên các "dự án ma", các vụ việc lừa đảo khách hàng.

Vướng mắc về thông tin: Cập nhật thông tin về thị trường BĐS còn nhiều khó khăn và không đáp ứng nhu cầu thực tiễn, gây ra nhiều bất cập trong công tác điều hành và quản lý thị trường BĐS, làm thất thu ngân sách nhà nước.

 Các chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa phục hồi, tình hình thị trường chung khá trầm lắng, chỉ một số phân khúc có dấu hiệu tăng nhiệt do các thông tin xuất hiện trên thị trường.

TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho biết, theo quan sát thực địa tại một số vùng và các môi giới bất động sản thì tình hình thị trường không nóng sốt, thị trường sang năm 2025 không lo sốt và có thanh khoản khá để người muốn bán thì bán được.

TS Đinh Thế Hiển nhận định không có chuyện thị trường bất động sản mua chỉ có lời chứ không lỗ, chỉ có tăng chứ không giảm, vì như vậy không phải là kinh tế thị trường. “Kinh tế thị trường thì đâu phải lúc nào cũng tăng. Thay vào đó, khi tăng nhanh quá sẽ xuất hiện tình trạng bong bóng rồi đóng lại. Thế giới đã và đang xuất hiện nhiều bong bóng” - chuyên gia nêu quan điểm.

Ông Hiển cũng cho biết giá bất động sản hiện đã chững lại. Không thể lấy những trường hợp riêng, một căn hộ đặc biệt đưa ra giá trên trời để nói về kinh tế thị trường. Thị trường ở các thành phố phát triển như New York, Hồng Kông, Singapore, Thượng Hải,… đều có những căn hộ ở mức vài chục triệu thậm chí cả trăm triệu USD, nhưng không vì vậy mà lấy giá những căn hộ đó là giá điển hình cho những đô thị này, bởi vì đó là những căn có vị trí đặc biệt, dành cho giới siêu giàu.

Còn thị trường chung của các nước phải dựa trên thu nhập của người dân và mức độ khai thác. Việt Nam cũng vậy, sẽ không có việc giá nhà cứ tăng bất chấp 2 yếu tố trên.

Thị trường năm 2025 sẽ khởi sắc

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, khi pháp lý bất động sản khơi thông và tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, có sự lan tỏa cộng hưởng ở các lĩnh vực khác thì thị trường bất động sản sẽ hồi phục và điểm rơi sẽ ở giữa năm 2025.

Ông Thắng cho biết từ cuối năm 2023, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục. Đà hồi phục này sẽ tiếp tục và sẽ tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực và nhà ở vừa túi tiền đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B, C.

Đại diện DKRA dự báo BĐS sẽ hồi phục ở những thành phố đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM. Sau đó sẽ lan rộng ra các tỉnh thành giáp ranh của những đô thị lớn này như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hưng Yên, Hải Phòng hay Cần Thơ, Đà Nẵng.

Những đô thị lớn sẽ là cơ sở cho sự hồi phục, bởi vị trí thuận lợi, có sự kết nối giao thông với những dự án hạ tầng lớn. Chính những yếu tố thuận lợi đó sẽ là lý do thuyết phục các nhà đầu tư xuống tiền.

Giai đoạn từ 2020 đến hiện tại là giai đoạn điều chỉnh tất yếu của thị trường, và tạo ra những bước đệm cho chu kỳ tiếp theo.

Giai đoạn từ nay đến 6 tháng cuối năm, và có thể kéo dài đến đầu năm 2025, khả năng thị trường sẽ có những điểm sáng nhất định, tuy nhiên để thị trường bứt phá, sẽ cần thời gian. Sự hồi phục ở các đô thị lớn sẽ tạo ra thanh khoản và sẽ là yếu tố dẫn dắt thị trường.

Để thị trường có những sự khởi sắc rõ nét, ông Thắng dự đoán sẽ rơi vào quý II/2025 khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được chính thức áp dụng vào đời sống thực tiễn. Đó là khi có những Thông tư, Nghị định hướng dẫn cụ thể và pháp lý bất động sản được khơi thông. Tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa và có sự lan rộng, cộng hưởng ở tất cả các lĩnh vực khác, đó là lúc thị trường bất động sản hồi phục và sẽ bắt đầu một chu kỳ phát triển bền vững.