Chung cư thời điểm này chỉ thích hợp để ở, không nên đầu tư?

Chỉ trong thời gian ngắn, giá chung cư tại các thành phố lớn có xu hướng tăng, thậm chí “sốt” giá ở một số khu vực, điển hình nhất là hai thành phố Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung mở mới chung cư toàn Hà Nội quý II/2024 đạt xấp xỉ 8.400 căn, tăng 97% so với quý I/2024 - và gần tương đương lượng nguồn cung căn hộ mở mới toàn Hà Nội cả năm 2023 (xấp xỉ 8,600 căn).

Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp chiếm tới 61%. Nguồn cung hạng sang gia tăng thị phần mạnh mẽ, đạt 36% toàn thị trường và chủ yếu tập trung tại khu Tây Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp chỉ đạt gần 2,3%.

Giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội trong quý II/2024 đạt xấp xỉ 65 triệu đồng/m2, tăng 25% so với quý I/2024 và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023, do nguồn cung mới chủ yếu là cao cấp và hạng sang.

Trong khi đó, tại TP HCM, số liệu từ CBRE Việt Nam đã chỉ ra, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong nửa đầu năm vẫn còn hạn chế (chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm trước), số lượng căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đã đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn hộ bán được. Có thể thấy, do nguồn cung mới hạn chế, các dự án có đợt ra hàng mới tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỷ lệ bán tốt.

Một dự án trung cấp tại khu Nam thành phố mở bán với giá bình quân 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi) thấp hơn trung bình thị trường TP.HCM khoảng 16%, ghi nhận bán hơn 90% trên số căn mở bán chỉ trong ngày mở bán.

Tại khu Đông thành phố, một dự án chung cư hạng sang ghi nhận bán hết các căn còn lại trong giai đoạn cuối với giá bình quân 170 triệu đồng/m2 trong ngày mở bán và một dự án chung cư cao cấp tiệm cận hạng sang mở bán cùng tháng cũng ghi nhận bán được hơn 70% trên số căn mở bán với giá bán bình quân khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi).

Một khảo sát của PropertyGuru Việt Nam với 537 môi giới bán hàng về nguyên nhân gây "sốt" giá chung cư Hà Nội những tháng đầu năm 2024 cũng cho kết quả như sau: 32% ý kiến cho rằng giá tăng do khan hiếm nguồn cung; 23% ý kiến cho rằng do nhu cầu mua nhà tăng trở lại mạnh mẽ; 15% cho rằng nguồn cung mới giá quá cao; 15% cho rằng do nhu cầu đầu tư, đầu cơ và 11% cho rằng do môi giới bất động sản đẩy giá, tác động.

Báo cáo của PropertyGuru Việt Nam chỉ ra so với giai đoạn 2013 - 2016, giá bán chung cư giai đoạn 2023 - 2026 đã tăng gấp đôi. Cụ thể, giá trung bình năm 2013 khoảng 23 triệu đồng/m2, còn giá trung bình 6 tháng đầu năm 2024 khoảng 45 triệu đồng/m2.

Trước bối cảnh này, các chuyên gia khuyến cáo, nếu để ở thì có thể mua chung cư lúc này nhưng nếu để đầu tư thì cần cân nhắc kỹ vì rủi ro về giá vẫn rất cao.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ cho rằng, xuống tiền đầu tư chung cư thời điểm này thì sẽ không hiệu quả và dễ mua ở "đỉnh" giá.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê đo lường bằng doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ khi mua một căn chung cư 2 - 3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng/tháng thì tỷ suất lợi nhuận lúc này khoảng 5,2%.

Hiện tỷ lệ sinh lời từ cho thuê chung cư Hà Nội đang có xu hướng giảm vì giá nhà tăng rất cao thời gian qua, đẩy giá vốn ở mức cao. Nhiều tòa được rao bán với giá cao hơn 20 - 30% sau nửa năm. "Tôi cho rằng thị trường chung cư Hà Nội đang dần đạt mức đỉnh. Do đó, nếu không khảo sát kỹ mặt bằng giá sẽ dễ mua hớ thời điểm này", ông Toản khuyến cáo.