Căn hộ hạng sang ngày càng “áp đảo”, thị trường tiếp tục mất cân đối cung – cầu?

Căn hộ hạng sang ồ ạt chào hàng

Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản cao cấp tại Hà Nội chứng kiến sự ra đời của các dự án căn hộ hạng sang, hàng hiệu. Đây là loại hình căn hộ được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, hợp tác với các thương hiệu quản lý khách sạn danh tiếng toàn cầu.

Tuy nhiên, phần lớn trong số khoảng 1.000–1.500 căn hộ hàng hiệu được mở bán 5 năm qua đều tập trung chủ yếu ở các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ. Cầu Giấy – nơi có tốc độ phát triển hạ tầng vượt trội và cộng đồng chuyên gia quốc tế đông đảo – lại gần như không xuất hiện các dự án hàng hiệu mới.

Điều này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường căn hộ hạng sang khi ngày càng có nhiều dự án, chủ đầu tư tham gia vào phân khúc này, cũng như sự mở rộng quỹ đất, khu vực phát triển.

Trước đó, năm 2024, khi phân khúc chung cư Hà Nội có sự phát triển mạnh mẽ về nguồn cung và mức giá, một số dự án căn hộ hạng sang cũng đã ra mắt thị trường.

Trước sự phát triển của phân khúc căn hộ hạng sang tại Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, tầng lớp thượng lưu tại Việt Nam đang tăng nhanh.

Nhóm người giàu ngày càng tăng và họ có nhu cầu sở hữu bất động sản cao cấp không chỉ để ở mà còn để khẳng định địa vị. Phần lớn người mua bất động sản cao cấp có tích lũy rồi nên họ có nhu cầu hưởng thụ.

Tiêu chí lựa chọn nhà ở của họ không chỉ dừng ở vị trí, tiện ích mà còn là sự khẳng định đẳng cấp sống gắn liền với thương hiệu quốc tế. Những khách hàng này đặt ra nhiều tiêu chí về uy tín chủ đầu tư, các tiện ích, sự mới mẻ và độc đáo trong thiết kế, vận hành.

Bên cạnh đó, nhu cầu sở hữu loại hình bất động sản này cũng tăng trưởng mạnh mẽ từ các doanh nhân, chuyên gia nước ngoài. Việc nhà đầu tư quốc tế quan tâm đến thị trường căn hộ hạng sang ở Hà Nội, nhờ quy định cho phép người nước ngoài mua nhà, đã tạo động lực lớn cho phân khúc này.

Điều này khiến dòng sản phẩm căn hộ hàng hiệu luôn được săn đón. Thực tế cho thấy, nhiều dự án nhận được sự quan tâm rất lớn của khách hàng và có thanh khoản tốt khi sau một thời gian ngắn mở bán.

Sự khan hiếm cùng với tiêu chuẩn căn hộ cao cũng khiến giá bán trung bình của căn hộ hàng hiệu ở mức cao, từ 8.000-15.000 USD/m2, cao gấp 2-3 lần so với các căn hộ cao cấp thông thường.

Bên cạnh nhu cầu từ thị trường, thời điểm hiện tại cũng đang là "thời cơ" tốt để các dự án căn hộ hạng sang phát triển, do mức giá chung cư Hà Nội thời gian vừa qua đã tăng rất cao, thiết lập mặt bằng giá mới.

Điều này khiến nhiều dự án căn hộ hạng sang từng bị đánh giá là quá cao về giá, nay đang dần trở nên hợp lý hơn khi đặt trong tương quan với mức giá chung hiện tại.

Cung cầu bất cân đối?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 1/2025, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý 1/2025, nhưng căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn “vắng bóng”.

Tỷ trọng căn hộ chung cư bình dân được cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2 nghìn sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ nhiều hơn các dự án căn hộ chung cư Nhà ở xã hội được mở bán. Nhưng vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu.

Mặt bằng giá chào bán BĐS ngày càng có xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.

Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (Q1/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, trong Q1/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Tp Hà Nội (77,6%), Đà Nẵng (58,6%) và TP HCM (35%).

Thị trường bất động sản quý I/2025 chứng kiến một diễn biến đáng chú ý khi chịu tác động mạnh mẽ từ các thông tin quy hoạch và đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành phố, kết hợp với động thái công bố bảng giá đất mới với mức tăng đột biến ở nhiều địa phương, đã kích hoạt tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) trong giới đầu tư bất động sản, đẩy giá đất nền lên cơn "sốt" cục bộ.