Bức tranh trái chiều của thị trường bất động sản: Hà Nội “sốt nóng”, các tỉnh vẫn “nguội lạnh”?

Bất động sản Hà Nội “tăng bất chấp”

Từ đầu năm đến nay, Hà Nội đang là thị trường bất động sản hồi phục rõ rệt nhất trên cả nước khi giá và giao dịch đều tăng ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tính đến quý 2/2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt gần 65 triệu đồng/m2, tăng 25% so với quý 1/2024 và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023.

Nếu nhìn lại năm 2021, giá chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội chỉ khoảng 36 triệu đồng/m2, tăng 13% so với năm 2022 - đã được xem là mức tăng theo năm cao nhất trong vòng 5 năm trước đó (số liệu từ CBRE) thì đến thời điểm hiện tại, chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới và nhiều dự báo cho thấy vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Tại thị trường thứ cấp, giá bán cũng có mức độ tăng cao so với năm liền trước từ 10-50%/năm.

Không tăng “đột biến” như chung cư nhưng phân khúc nhà riêng cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian vừa qua. Phân khúc giá 3-4 tỷ đồng cũng gần như biến mất khi mức giá trung bình của nhà trong ngõ nhỏ đã đạt mức trên 100 triệu đồng/m2 khu vực ven vành đai 3 và 150 triệu đồng/m2 ở các quận nội thành.

Một phân khúc bất động sản khá “kén” người mua như biệt thự, liền kề Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh. Có những khu vực ghi nhận tăng 50-100% chỉ trong vòng 2 năm qua như Hoài Đức, Đan Phượng, Nam Từ Liêm… Giá bán sơ cấp cao kéo theo mặt bằng giá chuyển nhượng cũng tăng theo.

Năm 2022 - 2024 là giai đoạn bất động sản Hà Nội tăng trưởng mạnh nhất, đây cũng là lúc giới đầu tư bắt đầu quay trở lại với thị trường Thủ đô sau quãng thời gian tìm kiếm “những chiếc bánh ngon” ở mọi miền đất nước. Nhất là đối với nhà đầu tư Hà Nội – vốn dĩ lâu nay được xem là lực lượng chính đầu tư tại tất cả các thị trường bất động sản từ Bắc đến Nam.

Cơn sốt đất tỉnh hạ nhiệt, giá đất nhanh chóng giảm, nhà đầu tư cũng tỏ ra thận trọng hơn sau những bài học phải trả giá đắt. Đặc biệt, sau nhiều biến động xảy ra, lực lượng nhà đầu tư Hà Nội đã bắt đầu thay đổi tâm lý, rút vốn và co cụm lại ở thị trường Thủ đô. Dẫn tới, một nguồn tiền lớn bất ngờ quay trở lại thị trường Hà Nội trong khi nguồn cung bị ách tắc đã thúc đẩy giá bất động sản tăng cao đột biến.

Lý giải về thực trạng giá bất động sản "sốt nóng" tại Hà Nội, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đưa ra một số nguyên nhân.

Thứ nhất, Chủ tịch G6 Group cho rằng đã có dòng tiền lớn quay trở lại Hà Nội. Bởi theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, lượng tiền gửi vào cuối năm 2023 đạt gần 14 triệu tỷ đồng – mức cao nhất trong lịch sử. Trong đó, tổng tiền gửi của doanh nghiệp và người dân Hà Nội chiếm đến hơn 1/3. Như vậy, đây là số tiền vô cùng lớn.

Thứ hai, bên cạnh yếu tố về dòng tiền mà ở khu vực Hà Nội, nhu cầu mua bán, đầu tư bất động sản của người dân cũng rất lớn.

Thứ ba, đối với mỗi một chu kỳ bất động sản mới, ông Quê đánh giá những nơi mà có nhiều người giàu nhất và dân số đông đúc thì bất động sản tại những nơi đó sẽ “sốt” đầu tiên.

Thứ tư, nhà đầu tư Hà Nội có thói quen “kiểm soát tài sản” rất cao, vì vậy trong bối cảnh nhiều biến động như thời gian vừa qua, họ đã bắt đầu thay đổi khẩu vị đầu tư. Tức là họ chuyển từ “đánh bắt xa bờ” sang lựa chọn đầu tư những khu vực gần hơn - nơi mà nhà đầu tư có thể dễ dàng quan sát, theo dõi bất động sản trong tầm tay.

“Trước đây, nhà đầu tư chỉ cần quan tâm đến tầm nhìn quy hoạch và kỳ vọng vào lợi nhuận, tỷ suất sinh lời thì nay chúng ta có thể nhận ra, họ đã chuyển sang thói quen có thể kiểm soát được bất động sản – cũng chính là đang kiểm soát được dòng tiền của mình”, ông Quê cho hay.

Thứ năm, người dân Hà Nội đặc biệt “ăn chắc mặc bền”, quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, bất động sản có dòng tiền. Rõ ràng, bất động sản Hà Nội có tính pháp lý tốt, dòng tiền cũng được đảm bảo bởi vừa có thể bán được, vừa cho thuê, hoặc vay thế chấp ngân hàng… chứ không thuần túy là chỉ nhằm mục đích kinh doanh. Còn nếu mua bất động sản ở những nơi xa, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, mất nhiều thời gian trong thủ tục vay vốn nếu muốn thế chấp tài sản.

Thị trường tỉnh “nguội lạnh”

Trái ngược với sự sôi động của bất động sản Hà Nội, thị trường các tỉnh, thậm chí tại TP.HCM vẫn còn chưa phục hồi rõ nét. Nếu so sánh ở phân khúc chung cư, thì biên độ tăng giá tại Hà Nội đang cao hơn so với TP.HCM, dần tiệm cận với TP.HCM ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đặc biệt, 5 năm trở lại đây, giá bán thị trường sơ cấp của Hà Nội tăng khoảng 5%/quý, 25%/năm trong khi tại TP.HCM con số này là 3%/quý và chỉ 6%/năm.

Đặc biệt, sự đối lập rõ nét hơn nếu nhìn vào phân khúc đất nền, khi nửa đầu năm 2024, đất nền, thổ cư Hà Nội đang trên đà phục hồi sau thời điểm chạm đáy năm 2023 với số lượt tìm kiếm tăng mạnh (118%) so với cùng kỳ năm trước thì tại các tỉnh vùng ven như Hà Nam, Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang… vẫn “im ắng” kéo dài. Dù chỉ mới cách đây 2-3 năm, các địa phương này liên tục được nhắc đến nhiều trong các cơn “sốt đất”.

Hiện tại, nhiều nhà đầu tư đất nền tỉnh vẫn trong tình trạng rao bán nhưng không có thanh khoản. Ngay cả khi bất động sản có vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá nhưng vẫn khó thoát hàng. Thậm chí, tình trạng bên mua ép giá bên bán vẫn còn mặc dù nguồn hàng giá tốt đang vơi dần.

Theo báo cáo của DKRA Group cho thấy bất động sản phía Nam chưa thực sự phục hồi. Tính đến tháng 8, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và các tỉnh lân cận đạt 12.092 căn, nhưng thanh khoản chỉ 6%, tương đương 774 căn được bán ra. Với nhà phố, biệt thự, nguồn cung là 4.466 căn, mức tiêu thụ ghi nhận 207 căn, tương đương 5% nguồn cung. Còn đất nền, các tỉnh phía Nam hiện có 6.500 sản phẩm, tỷ lệ bán được là 184 nền, sức mua tương đương 2,7%.

Lý giải thị trường phía Bắc liên tục tăng nhiệt còn phía Nam lại chậm nhịp, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng thiếu hụt nguồn cung đang khiến thị trường TP HCM và các tỉnh vệ tinh kém sôi động về giao dịch. Nửa năm nay, Hà Nội có thêm 10.840 căn hộ chào bán mới, nguồn cung tăng 176%, còn tại TP HCM chỉ vỏn vẹn 1.672 căn, giảm 56% theo năm. Không có dự án mới khiến giao dịch nhà đất TP HCM rất khó sôi động.