Hà Nội: Hậu “sốt đất đấu giá”, giới đầu cơ lại kỳ vọng bất động sản quanh đường Vành đai 4 sẽ “có sóng”

Dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội có tổng chiều dài 112,8km, đi qua 3 tỉnh, thành phố, gồm Hà Nội (57,95km), Hưng Yên (19,31km), Bắc Ninh (36,26km). Dự án có tổng mức đầu tư trên 85.813 tỷ đồng được chia làm 7 dự án thành phần, trong đó đường cao tốc Vành đai 4 được đầu tư theo PPP với mức đầu tư 56.500 tỷ đồng.

Hiện tại, đường Vành đai 4 Hà Nội đang dần hiện hình hài sau vài tháng tập trung thi công và được kỳ vọng sẽ tạo lực đẩy mở rộng đô thị. Từ đó, đô thị vệ tinh tại các huyện Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức cũng như khu đô thị, công nghiệp tại Bắc Ninh, Hưng Yên được phát triển nhanh hơn, có nhiều tiềm năng khai thác hơn.

Chính điều này khiến nhiều nhà đầu tư đang rất trông chờ vào sự khởi sắc thị trường bất động sản tại những khu vực có đường Vành đai 4 đi qua. Sự phát triển của hạ tầng sẽ giúp giá nhà đất tăng, thu hút nhiều nhà đầu tư, tạo sức nóng trên thị trường.

Bất động sản “dậy sóng”

Nhìn lại thời điểm năm 2021 và nửa đầu năm 2022, thông tin tuyến đường Vành đai 4 triển khai trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Không ít nhà đầu tư bất động sản đổ xô tìm kiếm những vị trí đất đẹp để “ôm hàng”, cùng với đó là việc hàng loạt "cò đất”, "đội lái" sẵn sàng thổi giá.

Thời đỉnh sốt, giá đất mặt đường lớn khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, mặt đường ngõ từ 20 - 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2022, giá đất ven vành đai 4 bắt đầu giảm nhiệt, thanh khoản “rơi tự do”. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn chịu sức ép lớn vì không thể thanh khoản.

Sau gần 2 năm gần như đóng băng, giai đoạn từ nửa cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024, khi vành đai 4 chính thức khởi công và đang dần thành hình, thị trường đất nền tại các khu vực vùng ven tuyến đường bắt đầu ấm trở lại, tuy nhiên không có quá nhiều đột phá. Hiện tượng nhà đầu tư "ngộp" tài chính phải giảm giá để thoát hàng vẫn khá phổ biến.

Mọi chuyện chỉ bắt đầu khởi sắc rõ nét hơn trong hơn 2 tháng qua, khi cơn sốt đấu giá đất được thổi bùng lên tại các huyện vùng ven, trong đó có những huyện có Vành đai 4 chạy qua như Thanh Oai, Hoài Đức, Mê Linh, Thường Tín...

Cũng theo khảo sát thị trường đất nền tại các “điểm nóng” như Thanh Oai, Hoài Đức, Hà Đông, Đan Phượng, Sóc Sơn… bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại với tần số dày hơn, dù giá bán chưa đột biến, và nhà đầu tư “ngộp” muốn thoát hàng nhanh vẫn buộc phải giảm giá.

Cẩn trọng trình trạng “thổi giá”

Có một thực trạng nhức nhối là mỗi khi có dự án đầu tư công đi qua thường xảy ra tình trạng “thổi giá” bất động sản.

Đơn cử, trong giai đoạn 2019-2022 tại các khu vực như xã Đức Thượng, Dương Liễu… giá đất có lúc lên tới 130 – 150 triệu đồng/m2 – tức ngang với cả một số nơi ở các thành phố lớn trong khi tiện ích và giá trị mang lại cho nhà đầu tư chưa thực sự tương xứng.

Song, hiện tượng “thổi” giá có thể sẽ được hạn chế bởi Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ 1/8.

"Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo" - Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia bất động sản cũng nhận định rằng, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai đã thảo luận rất nhiều nội dung làm thế nào để bình ổn và điều chỉnh thị trường đất đai để tránh các trường hợp sốt đất như thời gian vừa qua.

Có thể thấy, thị trường đất nền ven Vành đai 4 đang có nhiều tiềm năng để "phá băng", dần phục hồi trở lại. Nhà đầu tư kỳ vọng đà bán tháo và rao cắt lỗ có thể chấm dứt hoàn toàn vào cuối năm 2024, đồng thời xuất hiện những đợt sóng mới từ năm 2025.

Theo các chuyên gia, dù thị trường nhà đất gần Vành đai 4 đang đón nhận sự quan tâm của nhà đầu tư, tuy nhiên, tại thời điểm này, rất khó có thể tạo ra cơn sốt, vì còn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển hạ tầng, tâm lý người mua vẫn còn dè chừng. Phải 2-3 năm nữa, khi đường Vành đai 4 hoàn thành thì giá bất động sản ở những khu vực này mới có tiềm năng tăng cao và ổn định.

Việc đầu tư xây dựng đường Vành 4 sẽ giúp mở rộng không gian đô thị, giãn dân nội đô, do đó triển vọng tăng trưởng bất động sản quanh khu vực này là lớn. Chính vì vậy, Hà Nội cần sớm có quy hoạch cụ thể, quản lý chặt quỹ đất xung quanh tuyến đường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, những thông tin tăng nóng hay sốt đất tại những khu vực đang phát triển hạ tầng chỉ là “chiêu thức” của các đội lái môi giới nhằm tạo sóng.

“Các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, bắt mạch kỹ thị trường và nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh các rủi ro về chôn vốn”, ông Đính nói.