Thị trường căn hộ: Nguồn cung vẫn chưa tương xứng với nhu cầu sở hữu nhà của người dân?

Sự mất cân đối cung – cầu

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh theo hướng trái chiều.

Mặc dù, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư trong 6 tháng đầu năm 2024 cao nhất trong vòng 5 năm qua. Nguồn cung chung cư mở bán mới trong quý II/2024 tại Hà Nội tăng gần gấp bốn lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tuy nhiên, nguồn cung chung cư tại Hà Nội tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp chiếm 70%. Tổng số căn chung cư được mở bán trong nửa đầu năm lên tới gần 11.000 căn.

Điều này cho thấy sự lệch pha giữ nguồn cung (căn hộ cao cấp) với nhu cầu của người dân (căn hộ bình dân).

Trong khi đó, nguồn cung chung cư tại TP. Hồ Chí Minh vẫn đang khan hiếm với gần 2000 căn được mở bán mới. Trong quý I với chỉ 500 căn hộ chung cư mở bản mới. Hầu hết các căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm là từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ có 2 dự án hoàn toàn mới.

Tại TP. Hồ Chí Minh, với nguồn cung căn hộ chung cư mới trong nửa đầu năm 2024 vẫn còn hạn chế chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm trước, số lượng căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đã đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn hộ bán được. Có thể thấy, do nguồn cung mới hạn chế, các dự án có đợt ra hàng mới tại TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỷ lệ bán tốt.

Bên cạnh đó, theo nghiên cứu của Savills, một  thị trường bất động sản phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là loại hình sơ cấp. Tuy nhiên, tại cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung các loại hình căn hộ đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu về khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills nhận định, cả TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Trong tương lai gần, TP Hồ Chí Minh sẽ chứng kiến sự gia tăng của các dự án nhà ở cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ lại hạn chế. Ngược lại, Hà Nội sẽ tập trung phát triển các dự án căn hộ sơ cấp.

Sự mất cân đối này là do nhiều yếu tố, bao gồm tăng trưởng thu nhập, quỹ đất hạn hẹp và chi phí đất đai tăng cao, cùng với các thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho các dự án phát triển mới.

Giải quyết bài toán “cung giảm – giá tăng”

Theo Bộ Xây dựng đánh giá, chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm khiến giá bán ở phân khúc này cũng tăng mạnh. Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023. Chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ cho rằng, giai đoạn vừa qua, nhìn toàn bộ thị trường đen tối, riêng phân khúc chung cư vẫn âm thầm tăng giá , đặc biệt ở thị trường Hà Nội. Còn TPHCM tốc độ tăng giá không thể hiện rõ.

Ông Toản cho rằng, giá chung cư tăng mạnh thời gian qua có thể bởi nguồn cung sụt giảm trong vòng 5 năm qua. Đồng thời, nguồn cung lớn nhất là nhà ở xã hội lại không có. Năm 2023, Hà Nội có duy nhất dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn mở bán trong khi đó năm Hà Nội có thêm 100.000 người.

"Lực cầu mạnh mẽ đến từ gia đình trẻ, lượng sinh viên ra trường thu nhập thấp. Với lãi suất thấp như hiện nay, người dân cũng tính vay để mua nhà. Không thể tượng tượng được nhà ở tái định cư đã đưa vào sử dụng hàng chục năm trước có 20 triệu đồng/m2 nay lên 40 triệu đồng/m2", ông Toản cho hay.

Trong khi đó, theo CBRE Việt Nam, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP. Hồ Chí Minh ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP. Hồ Chí Minh. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao.

Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1 - 2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019 - 2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn một năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Để giải quyết bài toán nhà ở vừa đủ và khả năng chi trả của người dân, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills cho rằng, cần một giải pháp tổng thể, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Không một bên nào đơn lẻ có thể giải quyết vấn đề nan giải này.

Trong bối cảnh ngân sách Nhà nước có giới hạn và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng đối mặt với áp lực lạm phát về chi phí đầu vào. Chính vì vậy, sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên là điều cấp thiết.