BĐS bước vào chu kỳ mới, lộ diện phân khúc đầu tư có thể tối ưu dòng tiền

Nguồn cung đất nền sẽ bị bó hẹp

Thời gian tới, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023 sẽ chính thức có hiệu lực.

Một trong những điểm đáng chú ý chính Luật Kinh doanh BĐS 2023 là quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và II; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Theo đó, đối với những khu vực còn lại, Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh là căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho các cá nhân tự xây nhà ở.

Nhiều chuyên gia cho rằng, với quy định này, nguồn cung đất nền trong thời gian tới sẽ có thể sẽ bị hạn chế và tăng giá nhưng mức giá sẽ không "sốc" như trước đó.

Kênh đầu tư BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Các chuyên gia nhận định, BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn của dòng tiền khi có 65% đáp viên có kế hoạch mua BĐS trong năm 2024; trong đó 60% mua với mục đích đầu tư.

Đáng chú ý, chung cư và các loại hình của BĐS thổ cư là đất nền, nhà riêng, nhà phố được lựa chọn đầu tư nhiều nhất.

Địa phương có thế mạnh về công nghiệp, du lịch sẽ là "bến đáp" của các nhà đầu tư

Theo ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh miền Bắc, nhà đầu tư hiện nay đang chú ý nhiều đến các thành phố công nghiệp.

Theo ông Quyết, khi nhìn lại thị trường ở những giai đoạn chững, BĐS công nghiệp vẫn có sự sôi động riêng khi nguồn vốn FDI vẫn liên tục đổ mạnh vào Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu thuê/mua BĐS công nghiệp.

Các tỉnh như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang vẫn được xem là "thủ phủ" phía Bắc, cùng với đó một số địa phương khác như Thái Bình hiện cũng đang có sự đột phá về thu hút đầu tư nước ngoài.

Việc đầu tư vào các thủ phủ công nghiệp được xem là hướng đầu tư bền vững, đem đến sự an toàn cho các nhà đầu tư bởi các KCN sẽ hút hàng trăm nghìn lao động, có nhu cầu lớn và đa dạng các phân khúc BĐS từ nhà ở công nhân, nhà ở xã hội cho đến các chung cư thương mại hay biệt thự liền kề...

Ngoài ra, ông Quyết cũng cho rằng ngoài các địa phương có thế mạnh về công nghiệp thì các địa phương có tiềm năng phát triển du lịch lớn hiện cũng đang ghi nhận sự phục hồi như Sa Pa, Quảng Ninh...

Nguồn cung BĐS ven đô sẽ trở nên đa dạng hơn

Ông Lê Đình Chung - TGĐ Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển BĐS SGO Homes - thành viên Tổ nghiên cứu thị trường VARS, từ tháng 5/2024 trở đi, xu hướng dòng tiền sẽ "chảy" vào các tỉnh ven đô Hà Nội như: Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương...

Do có sự chuyển dịch ra ven đô nên nguồn cung BĐS tại những khu vực này sẽ trở nên đa dạng hơn, từ đất nền, căn hộ cho đến các dự án nhà ở liền kề và biệt thự.

Điều này giúp cho các nhà đầu tư có cơ hội để lựa chọn cũng như phù hợp hơn với nhu cầu đa dạng của thị trường. Dù có sự chuyển dịch đầu tư nhưng giá BĐS tại các khu vực ven đô dự kiến sẽ tăng nhưng vẫn sẽ duy trì ở mức hợp lý so với khu vực trung tâm.

Sự chuyển dịch này được xem là một xu hướng tất yếu do những yếu tố về giá cả, quy định pháp luật cũng như sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Những khu vực ven đô có tiềm năng phát triển bền vững hơn nhờ vào việc quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ, điều này không chỉ giúp tăng giá trị BĐS mà còn cải thiện được chất lượng cuộc sống của người dân.

Lộ diện phân khúc đầu tư có thể tối ưu dòng tiền

Theo Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng sau một thời gian các nhà đầu tư đổ tiền vào các BĐS ở khắp nơi thì họ nhận ra rằng những BĐS "trong tầm tay" là thứ tạo ra dòng tiền tốt nhất.

Vị chuyên gia này cho rằng, thay vì đầu tư BĐS ở những khu vực, địa phương xa khi còn đang chờ đợi và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như đô thị hóa, điều kiện hạ tầng thì những BĐS có thể sở hữu ngay, gần kề với nơi mình đang sinh sống mới là "khẩu vị" của các nhà đầu tư hiện tại.

Trong thời gian tới, sự mất cân bằng giữa cung và cầu vẫn sẽ không được giải quyết bởi còn đang chờ đợi các hướng dẫn văn bản của luật mới.

Các chuyên gia dự báo thị trường BĐS vẫn sẽ có sự điều chỉnh nhưng không thể nhanh được do nguồn cung mới trong ngắn hạn vẫn là vấn đề nan giải và chưa có dấu hiệu được cải thiện.

Trong báo cáo mới đây về thị trường BĐS tại Hà Nội của Savills, nguồn cung căn hộ mới trong quý II/2024 đã giảm 34% theo quý và 25% theo năm với 2.697 căn; nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn cũng đã ghi nhận đà giảm 20% theo quý và 49% theo năm, giá bán sơ cấp đạt 65 triệu VNĐ/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm.

Theo Chủ tịch VARS - ông Nguyễn Văn Đính cho rằng giá địa ốc có thể sẽ tăng nếu như bỏ khung giá đất, tuy nhiên tác động này sẽ không ảo như những "cơn sốt" trước đây. Luật mới với nhiều quy định mới sẽ đưa tài sản về đúng với giá trị thật, người bán và người mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng sẽ dễ dàng giám sát thị trường.