Bất động sản thấp tầng liên tục tăng “nóng”, vùng ven đang hút nhà đầu tư tìm về?

Giá tăng đều mỗi năm

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills cho thấy, tổng lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề trong ba tháng đầu năm 2025 đạt 1.629 căn, giảm 49% theo quý nhưng tăng mạnh theo năm.

Về mặt bằng giá, báo cáo của Savills chỉ ra các sản phẩm nhà ở thấp tầng đều ghi nhận mức giảm theo quý nhưng tăng theo năm. Cụ thể, giá biệt thự giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi theo năm, trung bình đạt 282 triệu VNĐ/m². Giá nhà liền kề giảm 14% theo quý, tăng 24% theo năm, đạt 239 triệu VNĐ/m² đất. Giá nhà phố thương mại giảm 12% theo quý và ổn định theo năm, đạt 278 triệu VNĐ/m² đất.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định: “Việc giá sơ cấp của biệt thự và liền kề tại thị trường Hà Nội có sự điều chỉnh theo quý là bởi nguồn cung của quý này chủ yếu là các dự án mới ra mắt tại khu vực vùng ven có mức giá mềm hơn so với những dự án trước”.

Ở thị trường thứ cấp ghi nhận xu hướng khác biệt khi giá theo quý ghi nhận mức tăng. Giá biệt thự tăng 10% theo quý, đạt 195 triệu VNĐ/m2 đất. Giá liền kề tăng 15%, đạt 227 triệu VNĐ/m2 đất và nhà phố thương mại tăng 9%, lên 266 triệu VNĐ/m2 đất.

Theo bà Hằng, trong 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng tăng đáng kể. Giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22% mỗi năm, vượt trội hơn so với nhà phố thương mại (11-16%/năm), khiến phân khúc này tiếp tục thu hút đầu tư.

Bà Hằng đánh giá, các hoạt động của thị trường trong quý I/2025 thể hiện sự phục hồi chọn lọc của thị trường biệt thự, nhà liền kề – một phần nhờ các dự án có vị trí tiếp cân hiện tại và/hoặc tương lai thuận tiện, chủ đầu tư có kinh nghiệm phát triển, một phần chủ đầu tư tập trung chủ yếu phát triển phát triển các sản phẩm liền kề, nhà phố với tổng thành thấp hơn so với biệt thự nhằm thu hút nhiều nguồn cầu hơn và nhà đầu tư đang ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 4.004 căn, tuy giảm so với quý IV/2024 nhưng tăng gấp 6 lần theo năm.

Vùng ven hút nhà đầu tư?

Cũng theo Savills, cơ cấu thị trường tiếp tục ghi nhận sự dịch chuyển về khu vực vùng ven, trong đó Đông Anh chiếm 52% tổng lượng giao dịch sơ cấp, tiếp theo là Đan Phượng với 43%; các khu vực khác như Thường Tín hay Hà Đông đóng góp khoảng 5%.

Điều đáng chú ý là cơ cấu giá tiếp tục dịch chuyển, số lượng sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng tăng, chiếm 36% tại quý I/2025 từ mức 17% năm 2024, nhóm 20 – 30 tỷ đồng chiếm đa số với 62%. Trong khi đó, nhóm dưới 20 tỷ đã trở nên khan hiếm. Điều này đặt ra thách thức với nhiều nhà đầu tư về kỳ vọng lợi nhuận, nhất là mức giá các sản phẩm trên thị trường đang đứng ở mức cao. Trong bối cảnh này, không ít nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các tỉnh vệ tinh với mức giá 10-20 tỷ đồng - khoảng giá hiện đã trở nên hiếm hoi tại Hà Nội.

Trên thị trường thứ cấp, sự tăng giá đều đặn cũng phản ánh rõ ràng kỳ vọng giữ tài sản thay vì lướt sóng ngắn hạn. Bà Hằng cảnh báo, giai đoạn hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về giá trị thực của sản phẩm, đặc biệt là yếu tố giá trên mét vuông so với chất lượng công trình và vị trí.

Vị chuyên gia của Savills đồng thời chia sẻ: “Trong giai đoạn thị trường chứng khoán và vàng tiềm ẩn nhiều biến động, dòng tiền có xu hướng quay trở lại bất động sản – đặc biệt là những sản phẩm có mức giá hợp lý và tiềm năng sinh lời ổn định. Tuy nhiên, đây không còn là sân chơi dễ dàng cho tất cả. Nhà đầu tư hiện không chỉ cần vốn, mà còn cần tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt trong lựa chọn sản phẩm phù hợp”.

Có thể thấy, phân khúc biệt thự liền kề đang trên lộ trình phục hồi tốt ở cả hai thị trường sơ cấp và mua qua bán lại. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro cho các nhà đầu tư mới muốn nhảy vào cuộc đua tại phân khúc này.

Một điều dễ thấy là phân khúc biệt thự có giá trị tài sản lớn, trong bối cảnh niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự trở lại, việc thanh khoản sớm là việc rất khó. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư cần đảm bảo dòng tiền dài hạn, từ 5-10 năm, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính.

Ông Lê Đình Chung, chuyên gia bất động sản, nhìn nhận mức độ tăng giá của phân khúc này sẽ không nhiều nhưng vốn đầu tư phải bỏ ra quá lớn nên rủi ro là không thể tránh khỏi.

“Thị trường đang dần tan băng, đã có những nhà đầu tư thực đi săn nhà, tuy nhiên, cũng không ít khu vực xuất hiện tình trạng các sàn, hay giới đầu cơ chủ động mua qua bán lại nhằm tạo sóng, tăng giá. Những cơn sóng ảo này nếu nhà đầu tư không thận trọng rất dễ bị cuốn vào”, một chuyên gia khác cảnh báo.