Bất động sản tăng giá “vô căn cứ”, tiềm ẩn nhiều rủi ro?

Giá bất động sản tăng “vô căn cứ”

“Diện tích miếng đất không thay đổi nhưng giá trị tăng cao gấp trăm lần. Tốc độ tăng giá bất động sản quá khủng khiếp!” chính là câu cảm thán mà TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia đánh giá về diễn biến giá bất động sản trong thời gian qua.

Ông Nghĩa cho hay từ năm 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam đã tăng 30 lần và thế giới cũng tăng 30 lần. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian này, giá bất động sản tại Mỹ theo khảo sát của chuyên gia tăng 100 lần, còn tại Việt Nam tăng khoảng 100-400 lần.

Theo đánh giá của vị chuyên gia, Việt Nam là một trong những thị trường bất động sản có tốc độ tăng trưởng nóng nhất và ngày càng nóng. “Năm 1990, gia đình tôi có mua một căn nhà liền kề rộng 100 m2 với giá 56 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng 5,6 tỉ đồng), bây giờ căn nhà đó được trả với giá 20 tỉ đồng mà bà xã tôi không bán. Tốc độ tăng giá bất động sản quá khủng khiếp” - ông Nghĩa kể.

Trước tình hình giá “leo cao”, giấc mơ sở hữu nhà của người dân càng khó, TS Lê Xuân Nghĩa kiến nghị: "Chính phủ cần có chiến lược hỗ trợ tài chính cho nhà ở nói chung, chứ không phải tài chính cho nhà ở xã hội. Chính sách hỗ trợ cần thực hiện thông qua ngân hàng nhưng Chính phủ hỗ trợ lãi suất".

Ông Nghĩa dẫn ví dụ như Singapore, mọi công dân của nước này được quyền mua nhà với lãi suất cứng 2,5%, phần chênh lệch lãi suất theo thị trường được Chính phủ hỗ trợ.

Về thị trường bất động quý I/2024, báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố cho thấy, nguồn cung quý I/2024 đạt 20.541 sản phẩm. Trong đó có 4.300 sản phẩm mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Có tới 70% khách hàng, nhà đầu tư đã sẵn sàng "xuống tiền" mua bất động sản trong năm 2024 nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Trong số đó, đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất.

Đại diện của VARS cho rằng, lãi suất ngân hàng tiếp tục duy trì ổn định ở mức thấp; dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng bắt đầu tìm các kênh đầu tư đem lại mức lợi nhuận hấp dẫn hơn, trong đó có bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền với giá trị đầu tư không quá cao, tiềm năng sinh lời lớn.

Dù nhận định quá trình phục hồi của thị trường sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực, song kết quả phục hồi sắp tới vẫn có sự phân hóa theo phân khúc và khu vực như ở quý I.

VARS còn cho biết, so với quý IV/2023 giá đã tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Tuy nhiên, VARS cho biết thị trường ghi nhận một số khu vực có hiện tượng “tăng giá vô căn cứ”. Do vậy, nhà đầu tư cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt “ảo” , gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Rủi ro tiềm ẩn

Hiện nay, tại một số khu vực, sự tăng giá vô căn cứ đang trở thành một vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản.

Tăng giá vô căn cứ trong bất động sản có thể là dấu hiệu cho một bong bóng bất động sản đang hình thành. Khi giá nhà tăng quá nhanh và không có căn cứ, rủi ro của một bong bóng bất động sản đang gia tăng. Khi bong bóng bất động sản vỡ, giá nhà có thể giảm một cách đáng kể, gây ra sự suy thoái kinh tế và ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư và người mua nhà.

Việc tăng giá vô căn cứ có thể kích thích các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản một cách không bền vững. Khi giá nhà tăng liên tục, các nhà đầu tư có thể bị lôi kéo vào tham vọng kiếm lời nhanh chóng, mà không cân nhắc đến các yếu tố cơ bản và tiềm năng phát triển của khu vực. Điều này có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ và rủi ro tài chính nếu thị trường bất động sản bị suy thoái.

Khi giá nhà tăng vượt quá giá trị thực tế của tài sản, ngân hàng và các tổ chức tài chính có thể gặp khó khăn trong việc định giá và quản lý rủi ro. Nếu giá nhà giảm đột ngột hoặc xảy ra tình trạng nợ xấu tăng cao, ngành ngân hàng có thể đối mặt với những rủi ro tài chính và ảnh hưởng xấu đến sự ổn định hệ thống tài chính.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, cho rằng, không ít nhà đầu tư bắt đầu quá trình đi “săn” đất tại vùng ven các thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Ông Chung cảnh báo, thị trường một số nơi đang có hiện tượng giá tăng giá một cách vô căn cứ. Do đó, nhà đầu tư cần lưu ý để tránh cuốn theo những “cơn sốt ảo”, nhất là khi thị trường mới đang giai đoạn hồi phục.

Cùng với đất nền, theo ông Chung, phân khúc đất thổ cư cũng đang nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư tại các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở, mức giá khoảng 3-5 tỷ đồng tại trung tâm thành phố và trên dưới 2 tỷ đồng tại các vùng ven.

Như vậy, tăng giá vô căn cứ trong bất động sản mang theo những rủi ro tiềm ẩn và có thể ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản và nền kinh tế. Để giảm thiểu những rủi ro này, cần có sự can thiệp và quản lý cẩn thận từ phía các chính phủ, tổ chức tài chính và các nhà đầu tư. Việc xem xét kỹ lưỡng các yếu tố cơ bản, nhất là tình hình kinh tế và thu nhập của người dân, là cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững và công bằng trong thị trường bất động sản.