Bất động sản khu công nghiệp: FDI bùng nổ, doanh nghiệp chờ “cú hích” cuối năm

FDI tăng mạnh, bất động sản KCN hưởng lợi

Theo Công ty Chứng khoán Shinhan, 8 tháng đầu năm 2025, vốn FDI thực hiện đạt 15,4 tỷ USD, tăng gần 9% so với cùng kỳ, mức cao nhất trong 5 năm. Tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn lên tới 26,14 tỷ USD, tăng 27,4%. Nhà đầu tư từ Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc và Đài Loan vẫn chiếm ưu thế, trong khi dòng vốn từ Mỹ và Anh có dấu hiệu gia tăng.

Miền Bắc tập trung hút đầu tư công nghệ cao như linh kiện điện tử, logistics, ô tô, năng lượng tái tạo; miền Nam lại thu hút đa dạng ngành nghề như chế biến, thương mại điện tử, cơ khí, dược phẩm và dệt may. Xu hướng “Trung Quốc +1” giúp miền Bắc trở thành tâm điểm vốn từ Trung Quốc, trong khi miền Nam hấp dẫn dòng vốn từ Mỹ và châu Âu nhờ lợi thế kết nối quốc tế.

Hoạt động xuất khẩu của khối FDI cũng khởi sắc, đạt 228,38 tỷ USD trong 8 tháng, tăng gần 20% so với cùng kỳ. Đặc biệt, dù Mỹ áp chính sách thuế đối ứng toàn cầu, Việt Nam vẫn giữ lợi thế cạnh tranh khi chỉ chịu mức thuế 20%, thấp hơn nhiều so với Ấn Độ hay Brazil.

Nguồn cung mới và kỳ vọng tăng tốc

Quy hoạch đến năm 2030 cho thấy Việt Nam sẽ bổ sung 221 KCN mới, mở rộng 76 KCN hiện hữu với tổng diện tích tăng thêm hơn 108.000 ha. Các địa phương như Quảng Ninh, Hải Phòng, Quảng Nam và Bà Rịa – Vũng Tàu được dự báo trở thành “điểm nóng” FDI nhờ lợi thế cảng biển và kết nối quốc tế.

Nguồn cung mới trong năm 2025 dự kiến bổ sung thêm 1.000 ha tại miền Bắc và 1.100 ha tại miền Nam, tập trung ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến vẫn duy trì cao, khoảng 83% ở miền Bắc và 90% tại miền Nam. Giá thuê dự báo đi ngang trong năm nay trước khi quay lại đà tăng 2–3%/năm từ 2026.

Doanh nghiệp KCN niêm yết ghi nhận kết quả tích cực

Các doanh nghiệp KCN lớn đang có sự bứt phá về tài chính. Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đạt doanh thu 3.691 tỷ đồng trong nửa đầu năm, gấp 3,5 lần cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 1.251 tỷ đồng, tăng gấp 6,4 lần. Sonadezi Châu Đức (SZC) cũng ghi nhận doanh thu 632 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 221 tỷ đồng, cùng tăng 32% nhờ hiệu quả từ KCN Châu Đức.

Shinhan Securities nhận định bất chấp rủi ro từ thương mại toàn cầu và áp lực nợ vay, bất động sản KCN vẫn là phân khúc giàu tiềm năng, nhờ vị trí thuận lợi, chi phí cạnh tranh, chính sách thu hút FDI và quy hoạch mở rộng rõ ràng.

Bước sang giai đoạn cuối năm, khi tâm lý chờ đợi chính sách thuế của Mỹ dần được tháo gỡ, thị trường KCN Việt Nam được kỳ vọng khởi sắc. Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục củng cố lợi thế cho Việt Nam, biến phân khúc này trở thành điểm sáng trên bản đồ đầu tư quốc tế.