Bất động sản công nghiệp - ngôi sao sáng của thị trường địa ốc cuối năm 2022

Hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều triển vọng trong năm 2022 và thời gian tới. Trên thực tế, từ cuối năm 2021, những chỉ số mà phân khúc này đạt được trong bối cảnh thị trường địa ốc có nhiều biến động đã chứng minh điều đó. 

Theo báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%, tại Hưng Yên đạt tỷ lệ 77%. Hải Phòng hiện ở mức thấp nhất trong các tỉnh trọng điểm với 68%, nhưng nguyên nhân đến từ việc dự án Deep C Hải Phòng III chỉ mới ra mắt.

Còn tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm đạt đến 84%. Bình Dương với hơn 7.000ha đất công nghiệp đã được lấp đầy trên 90%. Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường, còn TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai hiện đều “khát” nguồn cung.

Với ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông, giá thuê khu công nghiệp (KCN) tại Hà Nội đạt gần 140USD/m2, mức giá này được xem là cao nhất miền Bắc. Tại TP.HCM, giá đã vượt ngưỡng 200 USD/m2, dẫn đầu khu vực phía Nam.

Theo Savills Việt Nam, so với tỷ suất lợi nhuận của nhà phố thương mại hiện chỉ ở mức khoảng 1%/năm, nhà cho thuê vào khoảng 4%/năm thì tỷ suất lợi nhuận đạt từ 8 - 11% đầu tư KCN là rất ấn tượng.

Tương tự, Cushman & Wakefield cũng nhận định, bất động sản công nghiệp là điểm sáng nhất trong thị trường bất động sản năm 2022. Nguồn cung đất công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM và Long An tăng đáng kể so với năm ngoái. Tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường đạt 27.780ha, trong đó tỷ lệ lấp đầy đạt 88%.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân bất động sản công nghiệp luôn chiếm giữ vị trí số 1 hiện nay thế trên thị trường bất động sản là do ổn định chính trị và kinh tế phục hồi nhanh sau đại dịch là yếu tố then chốt. Bởi đây là mấu chốt quyết định mức hấp dẫn của Việt Nam với vốn đầu tư nước ngoài.

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, Việt Nam hiện nay đang tập trung phát triển hạ tầng, tham gia tích cực vào các hiệp định thương mại, ưu đãi về thu nhập doanh nghiệp, Chính phủ tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp thu hút người lao động, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có về lực lượng lao động dồi dào. 

Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến cuối tháng 9/2021, cả nước có 563 KCN nằm trong Quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam, tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 210.000ha. Hệ thống KCN Việt Nam đang là điểm đến của hàng ngàn doanh nghiệp từ hầu khắp quốc gia, vùng lãnh thổ.

Đánh giá về triển vọng bất động sản công nghiệp trong năm 2023 và thời gian tới, nhiều chuyên gia  khẳng định, trong bất cứ hoàn cảnh nào, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục “cất cánh”. Năm 2023, nền kinh tế vĩ mô được dự báo sẽ đối mặt với một số khó khăn như lạm phát tăng mạnh. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đầu tư hấp dẫn của dòng vốn FDI.

Mới đây, tại Diễn đàn Kinh tế 2023: Cùng Doanh nghiệp "Vượt sóng", Hiệp hội doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (Eurocham) cho biết, Việt Nam mang lại cơ hội đầu tư lớn cho các doanh nghiệp châu Âu cũng như triển vọng phát triển trong trung và ngắn hạn.

Theo ông Nguyễn Hải Minh, Phó Chủ tịch Eurocham, thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ cho biết, ngân sách của Ủy ban châu Âu dành cho đầu tư công nghệ mới của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khá lớn, lên đến vài tỷ Euro. Khi các doanh nghiệp châu Âu nhận được ngân sách như vậy và sau khi họ hoàn thành được nghiên cứu và tạo ra công nghệ của mình, chắc chắn họ sẽ có xu hướng áp dụng ở các quốc gia châu Á, trong đó có Việt Nam. Thời gian tới, các doanh nghiệp châu Âu mong muốn được tham gia sâu hơn để hỗ trợ doanh nghiệp Việt Nam và Việt Nam nói chung trong việc chuyển giao công nghệ, đặc biệt là công nghệ xanh. Do đó, triển vọng dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam trong thời gian tới sẽ rất lớn.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Việt Nam đang nắm nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Chẳng hạn, nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ… giá thuê tại Việt Nam hiện vẫn ở mức tương đối thấp. Chưa kể, nguồn lao động tại Việt Nam dồi dào, mức lương chi trả không quá cao. Với sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc…

Tuy nhiên, cũng theo ông Thịnh cho biết, có một thực tế là các KCN, KCX của Việt Nam thời gian qua chủ yếu thu hút được các doanh nghiệp đến từ châu Á, trong khi chưa thực sự tạo được sức hút với các các “ông lớn” đến từ châu Âu và Bắc Mỹ. Do đó, để giải bài toán thu hút các “ông lớn” toàn cầu tham gia vào thị trường Việt Nam, những KCN mới trong thời gian tới cần có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu.

Đáng chú ý, xu hướng xanh và bền vững tại các KCN là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của các KCN tại Việt Nam với các “ông lớn” trong khu vực và toàn cầu”. Đồng thời, để tăng sức cạnh tranh, các nhà đầu tư cũng cần có giải pháp ứng phó với những bất lợi của thị trường trong nước như chi phí đền bù và giá đất tăng lên rất cao, trình độ lao động còn tương đối thấp, trong khi cơ sở hạ tầng, giao thông chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu…