“Điểm sáng” hút nhà đầu tư
Theo số liệu của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, và Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì là điểm sáng thu hút đầu tư, với các thông số cụ thể: Nguồn cung hiện hữu đất khu công nghiệp: Hơn 41,000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê sơ cấp trung bình đạt 154 USD/m²/thời hạn.
Nguồn cung hiện hữu nhà xưởng xây sẵn: 10.3 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, giá chào thuê trung bình đạt 4.8 USD/m²/tháng.
Nguồn cung hiện hữu nhà kho xây sẵn: 7.7 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê trung bình đạt 4.6 USD/m²/tháng.
Theo đó, thị trường M&A bất động sản công nghiệp cũng diễn ra ‘rầm rộ’ nhờ vào những chính sách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối trọng điểm như hệ thống cao tốc Bắc - Nam và sân bay quốc tế Long Thành. Hệ thống luật mới được thông qua trong năm 2024 như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các nghị định hướng dẫn sẽ đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài.
Tính đến tháng 11/2024, FDI vào Việt Nam đạt 27,26 tỷ USD, tăng gần 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hồng Kông là những quốc gia dẫn đầu. Thống kê trong giai đoạn 2020 - tháng 9 2024, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản đạt 2.94 tỷ USD, trong đó bất động sản công nghiệp là loại hình dẫn đầu với tỷ trọng 40%. Chỉ tính riêng M&A 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm đến 91% trên tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD, theo ghi nhận Cushman & Wakefield.
Vào tháng 5/2024, Tập đoàn Tripod Technology của Đài Loan đã thuê lại 18 ha đất tại KCN Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu, tổng vốn đăng ký 250 triệu USD, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch điện tử. Tại Bắc Ninh, tập đoàn Đài Loan Johnson Health Tech cũng đã đăng ký dự án đầu tư với tổng vốn 100 triệu USD vào khu công nghiệp Thuận Thành 1, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục thể thao.
Trước đó vào tháng 3/2024, quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi 68.4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, có vị trí chiến lược giáp ranh TP.HCM và Hà Nội.
Ngoài các loại hình bất động sản công nghiệp truyền thống như trên, thị trường còn đang chứng kiến các loại hình mới nổi nằm bên trong khu công nghiệp. Vào tháng 5/2024, VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres công bố hợp tác về xây dựng và vận hành các dự án trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn quốc tế tại TP.HCM. Tháng 7/2024, Daiwa House Logistics Trust đã hoàn tất việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại tỉnh Long An với mức giá là 26.5 triệu USD, đánh dấu cột mốc lần đầu tiên quỹ tín thác này sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Ngoài ra, vào tháng 8/2023, Lineage, một trong những quỹ tín thác bất động sản (REIT) công nghiệp đã hoàn tất thỏa thuận liên doanh với đơn vị vận hành kho lạnh SK Logistics để khai thác 2 dự án kho lạnh tại Hà Nội và Hưng Yên. Các cơ sở kho lạnh này phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng, bao gồm các chuỗi siêu thị cung cấp thực phẩm đến với các hộ gia đình tại địa phương.
Vẫn là phân khúc giàu tiềm năng
Trong bối cảnh nhiều phân khúc rơi vào đóng băng, ảm đạm, thì bất động sản công nghiệp lại là điểm sáng của thị trường. Sự phát triển các khu, cụm công nghiệp kéo theo hàng loạt các yếu tố về hạ tầng, dịch vụ, kho bãi, trung tâm logistics… làm gia tăng nhu cầu về nhà ở cho lao động, phát triển dịch vụ tiện ích.
Khi đó, nhà đất xung quanh các khu công nghiệp sẽ thu hút nhà đầu tư. Đây chính là thời cơ chín muồi để bất động sản lân cận các khu công nghiệp trỗi dậy.
Bên cạnh đó, dòng vốn FDI đang "đổ bộ" tích cực vào Việt Nam, với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế. Hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực. Dịch vụ phụ trợ khu công nghiệp ngày càng được cải thiện.
Đặc biệt, Việt Nam đang có lợi thế cơ cấu dân số vàng. Với lực lượng lao động trẻ, đông đảo và chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực.
Thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang tràn ngập cơ hội vì nhiều công ty đang nỗ lực đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Việt Nam, với vị trí chiến lược, nhiều hiệp định thương mại quốc tế và chi phí lao động cạnh tranh, giúp nơi đây trở thành điểm đến hấp dẫn để đầu tư.
"Chính điều này đã làm các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cạnh tranh dữ dội trên thị trường này. Do các công ty FDI chọn nhiều địa phương thay vì một nơi. Và SLP đã phát triển các dự án bất động sản công nghiệp và logistics ở nhiều tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An, Vĩnh Long… Sắp tới sẽ là Hưng Yên và Đồng Nai", ông Edwin Chee - Giám đốc điều hành SLP Việt Nam chia sẻ.
Để phát triển bất động sản công nghiệp theo chiều sâu, bà Vân Nguyễn, Giám đốc cấp cao khối thị trường giao dịch phía Bắc (công ty JLL Việt Nam) phân tích, hiện nay, các KCN ở Việt Nam đang dần chuyển mình phát triển theo chiều sâu, cung cấp nhiều hơn các sản phẩm cho khách thuê thay vì đơn thuần là đất sạch và hạ tầng như giai đoạn trước. Xu hướng phát triển KCN tại Việt Nam trong thời gian tới sẽ là chuyên biệt và theo chiều sâu, để định vị Việt Nam là thị trường thu hút các nhà đầu tư trình độ cao.