Giá chung cư Hà Nội khó tăng đột biến trở lại

Trước đó, thị trường chung cư Hà Nội đã có 8 quý liên tiếp tăng trưởng cao tính từ giữa năm 2023. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đã có phần chững lại trong quý I/2025.

Trong báo cáo thị trường quý I, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết chung cư Hà Nội ghi nhận đà giảm tốc trên cả thị trường sơ cấp (hàng chủ đầu tư) và thứ cấp (chuyển nhượng)

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm ngoái, hiện giá bán chung cư sơ cấp đạt khoảng 75 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì), tăng nhẹ so với quý trước. "Đây là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023", CBRE cho biết. Giỏ hàng giá cao chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn ở ven đô.

Trên thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý I cũng chậm lại. Hiện giá chuyển nhượng chung cư đạt khoảng 50 triệu đồng mỗi m2, nhỉnh 3% so với quý trước. Phần lớn giá các dự án không có nhiều biến động, trừ một số dự án sở hữu vị trí đắc địa tại quận trung tâm, có tiềm năng cho thuê tốt.

Diễn biến trên cũng được đơn vị nghiên cứu Cushman & Wakefield ghi nhận. Hãng cho biết lực cầu với phân khúc chung cư Hà Nội có dấu hiệu sụt giảm. Thị trường có hơn 4.300 căn hộ được bán ra, giảm 53% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ có phần chậm lại do tâm lý khách mua giảm nhiệt, chủ yếu chờ đợi trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn.

Tuy nhiên, giá bán dự án mới vẫn đắt đỏ, Cushman & Wakefield cho biết phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm hơn 77% nguồn cung mới, còn phân khúc căn hộ giá rẻ rất hạn chế.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, trưởng chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam lý giải, do giá bất động sản trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu. Theo đó, năm 2024 là năm thị trường có nguồn cung chung cư dồi dào với hơn 30.000 căn hộ được chào bán ra thị trường.

Nguồn cung này đã giúp giải cơn khát khan hiếm nguồn cung trên thị trường bất động sản trong suốt một thời gian dài. Khi có nguồn cung ổn định, mức giá bất động sản tất yếu cũng sẽ tăng chậm lại.

Trong quý đầu tiên của năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận nguồn cung mở bán mới đạt gần 3.920 căn tới từ 7 dự án, tương đối khiêm tốn so với mức mở bán trung bình 8.000 – 9.000 căn mỗi quý của ba quý liền trước, nhưng tăng gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, đây là nguồn cung căn hộ chung cư lớn nhất mở bán trong quý đầu tiên của năm ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng bốn năm trở lại đây, kể từ năm 2022.

Thị trường sẽ sớm đi vào chu kỳ mới

Với chủ trương hợp nhất, tinh gọn bộ máy và hành lang pháp lý ngày càng thông thoáng, minh bạch, cùng tiềm năng dân số đông, trong trung hạn và dài hạn, thị trường bất động sản sẽ sớm bước vào chu kỳ phát triển mới đầy tiềm năng.

Ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhận định, hiện nay, thị trường bất động sản đang dần đi vào ổn định, do nhiều nguyên nhân khác nhau (do điều phối, quản lý của Chính phủ, các chính sách mới).

Tuy nhiên, ông Bình cho rằng, khi thiết lập khung giá mới, thị trường lại bắt đầu chững lại. Những thách thức của doanh nghiệp bất động sản là về giá và tìm kiếm khách hàng, tìm kiếm cơ hội phân phối các phân khúc về bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp, bất động sản người thu nhập thấp.

Dẫn lại câu chuyện “cơn sốt” bất động sản do thiếu nguồn cung trong thời gian qua (bắt đầu từ cuối 2022 và kéo dài đến nay), ông Bình cho biết, nếu để giá “tự do” tăng cao như hiện này, người lao động sẽ rất khó để tìm được nhà ở.

“Bây giờ người lao động đi tìm giá nhà tầm 50 triệu đồng/m2 rất khó, rất hiếm. Cả nhà chung cư cũ, tập thể cũ, giá cũng đã tăng lên gấp 1,5 - 2 lần so với trước đây, giá lên ‘kinh khủng’.

Theo ông Bình, sắp tới, các sản phẩm bất động sản được tung ra thị trường nhiều hơn, cùng với chính sách mới được ban hành, thị trường bất động sản sẽ ổn định giá hơn. Từ đó, người lao động có thể tiếp cận mua nhà.