Thanh khoản phân hóa, nguồn cung tăng mạnh trên toàn quốc
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên – Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm của Dat Xanh Services, quý IV sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ về thanh khoản giữa các dự án. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch và hạ tầng kết nối đồng bộ sẽ tiếp tục hút khách. Trong khi đó, các dự án còn lại buộc phải cạnh tranh bằng các ưu đãi và minh bạch rủi ro nếu muốn duy trì thanh khoản.
Cũng theo bà Liên, xu hướng liên doanh giữa các chủ đầu tư trong nước và quốc tế đang gia tăng, đặc biệt ở các dự án hướng đến tiêu chuẩn toàn cầu. Giá bất động sản trung tâm và khu vực có hạ tầng phát triển dự kiến sẽ tiếp tục tăng. Ngược lại, các khu vực vùng ven nếu chưa hoàn thiện pháp lý hoặc hạ tầng có thể gặp khó khăn trong việc thu hút dòng tiền.
Nguồn cung toàn thị trường được dự báo sẽ tăng đáng kể, lan tỏa đều khắp các khu vực. Miền Bắc đón các dự án mới tại Hà Nội (Sun Feliza Suites, Moonlight 2, Lumiere Orient Pearl), Hải Phòng (Vinhomes Golden City), Bắc Ninh (Royal Mansion...). Miền Nam vẫn dẫn dắt nguồn cung, nổi bật tại TP.HCM, Bình Dương với loạt dự án như The Privé, The Gió Riverside, Symlife… Miền Trung có thêm các giai đoạn mới tại Đà Nẵng như The Legend, Capital Square… Miền Tây vẫn chưa ghi nhận thêm dự án mở bán mới trong quý IV, chủ yếu là nguồn cung hiện hữu.
Ba kịch bản thị trường cuối năm 2025
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất Động Sản (FERI) thuộc Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản cho thị trường cuối năm.
Kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng 40–50%, lãi suất thả nổi: 8–9%, giá bán tăng 10–15%,tỷ lệ hấp thụ: 40–45%. Ở kịch bản này, thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng tích cực.
Kịch bản kỳ vọng (khả thi nhất): Nguồn cung tăng 25–35%, lãi suất: 9–11%, giá bán tăng 5–10%, tỷ lệ hấp thụ: 35–40%. Kịch bản này xảy ra thể hiện đà hồi phục vững vàng.
Kịch bản thách thức: Nguồn cung tăng 5–15%, lãi suất: 10–12%, giá tăng 2–5%, hấp thụ chỉ đạt 20–30%. Kịch bản này nếu xảy ra cho thấy thị trường phục hồi chậm, vẫn còn dè dặt.
Hạ tầng dẫn dắt, thị trường “gặt quả” sau giai đoạn gieo nền
Ông Trần Quốc Thịnh – Tổng Giám đốc Dat Xanh Services – cho biết, quý III/2025 là thời điểm củng cố nền tảng vững chắc, còn quý IV sẽ là giai đoạn "chuyển nhịp", từng bước chuyển từ đáy phục hồi sang chu kỳ tăng trưởng bền vững.
Hạ tầng tiếp tục đóng vai trò là động lực chủ đạo. Hàng loạt dự án lớn như cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2, sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội… đang được đẩy mạnh tiến độ. Đây là cú hích lớn giúp định hình mặt bằng giá mới và thu hút dòng vốn đầu tư về các đô thị vệ tinh, vùng ven như Đồng Nai, Tây Ninh, Bắc Ninh, Thái Nguyên...
“Những khu vực bám sát hạ tầng, đón đầu công nghiệp đang nổi lên rõ rệt. Giải ngân đầu tư công đạt tiến độ cao nhất nhiều năm qua giúp bất động sản hưởng lợi kép: vừa hỗ trợ kinh tế, vừa tạo lực đẩy cho thị trường”, ông Thịnh nhận định.
Dòng tiền hướng về giá trị thực, xu hướng đầu tư dịch chuyển
Dòng tiền trên thị trường hiện đang có xu hướng quay về với những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác dài hạn. Nhà đầu tư không còn kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn mà chuyển sang chiến lược an toàn, ổn định hơn.
Theo ông Thịnh, quý IV sẽ định hình ba xu hướng lớn: Giá bán tăng; Nhu cầu thực tăng; Giá thuê tăng.
Điều này cho thấy tâm lý thị trường đang chuyển từ quan sát sang tham gia. Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư tiếp tục chảy mạnh từ Bắc vào Nam, đặc biệt ở các đô thị trung tâm và những khu vực có hạ tầng bứt phá.
Mô hình giao dịch O2O (online to offline) kết hợp với nền tảng công nghệ bất động sản cũng đang tái định hình trải nghiệm người dùng, giúp tối ưu quy trình, rút ngắn thời gian ra quyết định.