Dự báo cho từng phân khúc
Trong bối cảnh hiện nay, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã có những nhận định và dự báo liên quan đến các phân khúc bất động sản.
Cụ thể, thứ nhất, đối với bất động sản công nghiệp, vốn được coi là ngôi sao hy vọng, luôn giữ vững đà tăng trưởng tốt trong suốt thời gian qua - là phân khúc nằm ngoài hiện trạng khó khăn chung của thị trường bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rõ rệt nhất.
Bởi nhiều nhà đầu tư vì mục đích “né thuế”, ưu tiên chọn Việt Nam là bến đậu sẽ cân nhắc lại chiến lược phát triển. Thay vì giữ nguyên hoặc mở rộng quy mô, sẽ cân nhắc đến phương án thu hẹp quy mô và tìm kiếm một bến đậu phù hợp hơn trong dài hạn. Một số doanh nghiệp dự kiến đầu tư vào Việt Nam, cũng sẽ cân nhắc, hoặc là tạm ngừng kế hoạch vào Việt Nam, hoặc là cần thêm thời gian để “cân, đo, đong đếm”, so sánh Việt Nam với các quốc gia khác phù hợp hơn.
Điều này sẽ ảnh hưởng thiếu tích cực tới kế hoạch triển khai, phát triển các khu công nghiệp mới, các giai đoạn tiếp theo của các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động.
Chưa kể đến việc tăng thuế, sẽ khiến giá bán của các sản phẩm, hàng hóa thuộc diện bị áp thuế tăng lên, làm giảm sức cạnh tranh của sản phẩm nhập khẩu từ Việt Nam. Điều này cũng có thể khiến cho kết quả xuất khẩu bị ảnh hưởng. Kéo theo đó là hàng loạt hệ lụy như các nhà máy, xí nghiệp phải giảm quy mô hoạt động, một lượng lớn người lao động bị mất việc làm. Điều này vô hình chung cũng khiến bất động sản đô thị gắn với các khu công nghiệp cũng sẽ hứng chịu các hệ quả tương đương.
Thứ hai, đối với bất động sản thương mại văn phòng, do các doanh nghiệp FDI hiện đang “hấp thụ” một phần tương đối lớn diện tích văn phòng cho thuê (chủ yếu là hạng A). Nếu quy mô hoạt động của các doanh nghiệp này bị thu hẹp, chắc chắn cũng sẽ kéo theo nhu cầu về văn phòng giảm xuống, khiến cho tỷ lệ hấp thụ phân khúc này bị giảm.
Thứ ba, với bất động sản nhà ở hướng đến đối tượng khách hàng là các chuyên gia nước ngoài, cũng sẽ bị ảnh hưởng. Do nhu cầu có xu hướng giảm nên giá bán/giá cho thuê sẽ được điều chỉnh. Tỷ lệ hấp thụ cũng sẽ có xu hướng giảm.
Với các phân khúc khác, tuy có chịu ảnh hưởng từ thách thức chung của nền kinh tế, xong mức ảnh hưởng không nhiều và trực diện như ba phân khúc trên.
Đâu sẽ là điểm đến của dòng tiền đầu tư?
Trong bối cảnh biến động khó lường, lạm phát khiến tiền mất giá, lãi suất tiền gửi giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua. Giá vàng, chứng khoán, tiền ảo trồi sụt bất tuân quy luật thị trường thì bất động sản hạng sang, cao cấp là bến đỗ an toàn cho dòng tiền đầu tư. Các yếu tố thị trường đang cùng lúc tác động đưa giá bất động sản phân khúc này liên tục thiết lập mặt bằng mới và tăng trưởng vững vàng.
Trong khi thanh khoản ở phân khúc trung, bình dân có thể giảm do lực lượng lao động từ các doanh nghiệp xuất khẩu bị ảnh hưởng bởi chính sách thuế quan thì mặt bằng giá bất động sản hạng sang, cao cấp tiếp tục leo thang do giá nguyên vật liệu bị đẩy cao, nguồn cung khan hiếm, lực cầu lớn buộc các chủ đầu tư phải cân nhắc lại cơ cấu giá bán. Bên cạnh đó, bảng giá đất được điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024, tiệm cận giá thị trường và cập nhật hàng năm khiến giá các khu vực trung tâm tiếp tục nhảy lên những bậc thang mới. Đặc biệt, những dự án ở vị trí vàng, quỹ đất nội đô đã cạn kiệt thì mặt bằng giá mới sau khi điều chỉnh sẽ bỏ xa mức giá cũ.
Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và 12% so với quý trước đó. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây. Và đà tăng vẫn không có dấu hiệu dừng lại.
Trong báo cáo thị trường quý I/2025, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng.
Toàn thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, giảm một nửa so với cuối năm ngoái. Trong đó, 58% tỷ trọng thuộc về phân khúc cao cấp, hạng sang, tăng 11% theo năm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị ở vùng ven Hà Nội, TP HCM và các tỉnh lân cận.
Tỷ trọng phân khúc bình dân (gồm cả nhà xã hội) dù được cải thiện, chiếm gần 13% với gần 2.000 sản phẩm nhưng vẫn "rất ít ỏi so với nhu cầu, ước tính hàng triệu sản phẩm".
Tại Hà Nội, giá bán chung cư sơ cấp đạt trung bình 70,2 triệu đồng mỗi m2, tăng nhẹ so với cuối năm ngoái nhưng leo thang hơn 77% so với quý I/2019. Đà tăng giá chủ yếu đến từ giỏ hàng mới ra mắt ngày càng đắt đỏ. Trong khi đó, một số dự án có giá bán chuyển nhượng đi ngang sau giai đoạn tăng nóng.
Tại TP HCM, mặt bằng giá chung cư vào khoảng 71,8 triệu đồng mỗi m2, tăng 35% sau 5 năm. Tương tự, phân khúc này ở Đà Nẵng cũng ngày càng leo thang 58% so với đầu năm 2019, đạt trung bình 62 triệu đồng mỗi m2. Trong giai đoạn 2019-2025, VARS đánh giá đà tăng giá chung cư Đà Nẵng cao hơn 1,6 lần so với TP HCM.
"Nguồn cung dự án mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường", Hội Môi giới đánh giá.