Đất nền ven Hà Nội liệu có thực sự “hạ nhiệt” hay chưa?

Nhiều nơi đã thực sự hạ nhiệt

Theo báo cáo của OneHousing, quý I/2025 Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch đất thổ cư, giảm 59% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch sụt giảm tại hầu hết khu vực trọng điểm, trong đó khu Tây, khu Đông và các quận nội thành chỉ đạt khoảng 1.200 giao dịch mỗi khu vực.

Khu vực phía Tây Hà Nội – nơi từng là điểm nóng của thị trường ghi nhận mức giảm sâu. Hà Đông dẫn đầu với mức sụt giảm khoảng 71%, tiếp theo là Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%). Đây là những khu vực từng ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ trong suốt năm 2024, khiến giao dịch đầu năm nay chững lại rõ rệt.

Khu vựa phía Đông cũng không ngoại lệ, với Long Biên giảm 54% và Gia Lâm giảm 65%. Quận Hoàng Mai thuộc khu Nam chỉ ghi nhận khoảng 350 giao dịch, giảm tới 60% so với quý trước. Trong khi đó, các quận nội thành có mức giảm thấp hơn mặt bằng chung, khoảng 40%.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), vừa qua, giá rao bán đất nền tại nhiều huyện vùng ven Hà Nội đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ, nhưng giao dịch thực tế chỉ diễn ra ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng – những sản phẩm có tiềm năng tạo dòng tiền.

Dữ liệu từ OneHousing cho thấy từ sau Tết Nguyên đán, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh có giá đất thấp và nhiều dư địa tăng trưởng.

Tháng 3/2025, lượt tìm kiếm đất nền tăng mạnh tại các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh – nơi có thông tin sáp nhập hoặc quy hoạch đô thị mới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

“Đất dân” một số nơi lại tăng đột biến

Ngay sau thông tin huyện Thanh Oai (Hà Nội) sắp đón dự án mới, ngay lập tức tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ tới thị trường bất động sản các vùng lân cận như xã Thanh Cao, Thanh Văn, Cao Viên, Kim An...

Theo khảo sát, mức giá trung bình của 4 xã trên dao động từ 55-70 triệu đồng/m2, đối với đất trong ngõ đủ rộng để ô tô đi qua và 80-90 triệu đồng/m2 nếu nằm ở mặt đường lớn có khả năng kinh doanh. Mức tăng này lên tới 60% chỉ sau 4 tháng và hơn 130% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trái ngược với sự tăng giá mạnh mẽ của đất dân, đất đấu giá lại gần như “dậm chân tại chỗ”. Điển hình như khu đất đấu giá tại xã Thanh Cao, mặc dù mới đấu giá ngày 1/3 lên tới 76-90 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại, nhà đầu tư F0 rao bán chênh lệch 500 triệu đồng/lô, thậm chí rao bán với mức giá gốc nhưng thị trường vẫn không mấy sôi động.

Với diện tích trung bình mỗi lô lên đến 85m2, nhà đầu tư cần bỏ ra 6-8 tỷ đồng, một con số không hề nhỏ cho một khu vực vẫn đang trong giai đoạn đầu phát triển hạ tầng.

Theo lời môi giới bất động sản tại Cao Viên, thừa nhận, đúng là thị trường đất quanh các xã này có trầm lại, nhà đầu tư không mua ồ ạt như trước nữa. Nhưng giá thì chưa hề giảm. Nhiều chủ đất rao bán suốt tháng không ai hỏi, nhưng cũng không ai chịu giảm giá.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Thanh Oai đang ở trạng thái giằng co giữa kỳ vọng tăng giá dài hạn và thực tế khó tiếp cận của nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá đã bị đẩy lên quá cao, khả năng sinh lời ngắn hạn gần như không còn.

Do đó, bất kỳ cơn sốt nào cũng cần thời gian kiểm chứng bằng thực tế triển khai và hạ tầng thực tế. Thanh Oai có thể sẽ phát triển mạnh trong tương lai, nhưng với mức giá hiện tại, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, tránh để những kỳ vọng thiếu cơ sở biến mình thành “người đến sau” của thị trường.

Với việc biến động giá của bất động sản vùng ven Hà Nội, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định mặt bằng chung giá bất động sản đang cao. Hiện nay phần lớn người đầu cơ hay giữ tài sản và có một số giao dịch giá cao bất thường sẽ không phản ánh giá trị thật của bất động sản. Do đó, chúng ta cũng cần thận trọng trong việc tính toán mua để ở hay đầu tư trong thời điểm này.

"Hiện nay phải thấy mừng là chúng ta xây dựng được các khu vực đại đô thị ở các khu vực ngoài vành đai 3, ngoài trung tâm Hà Nội và vẫn thu hút được người dân tới đó sinh sống, ở đó tiện ích hạ tầng rất tốt. Nhưng tuy nhiên việc giá những khu vực như vậy quá cao thì cũng làm hạn chế thu hút người tới đó sinh sống vì khi giá quá cao thì nó vượt quá khả năng chi trả của người có nhu cầu.

Chính vì vậy việc gọi là giá biến động thì ta phải thấy rằng người Việt vẫn hay bị tâm lý là khi nói phát triển cái này hay cái kia, nhưng dù có phát triển xong xuôi các tiện ích đó đi chăng nữa thì giá đất quá cao, cao hơn cả so với khu vực trong trung tâm thì nghĩa là giá đấy cũng đang ở mức bất thường. Đấy là cái chúng ta phải rất thận trọng", ông Nguyễn Chí Thanh nói.