Thị trường bất động sản luôn có tình trạng “thổi phồng” giá đất, nhà đầu tư cẩn trọng với “sốt ảo”

Thị trường đứng trước cơ hội lớn

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản, chúng ta đang ở thời điểm khởi đầu năm 2025, toàn ngành kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng đang đứng trước cơ hội rất lớn, tuy nhiên cũng không tránh khỏi những thách thức to.

Về cơ hội, chúng ta đang trong một giai đoạn mới nhờ những chính sách pháp luật mới. Thời gian vừa qua, những hàng lang luật mới đã được đưa vào thực tế như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… đã tháo gỡ rất nhiều trong việc đầu tư dự án bất động sản. Chính phủ, các bộ ngành như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng xây dựng những thông tư hướng dẫn, được tổ chức triển khai, tập huấn đến tất cả địa phương trên cả nước.

Các văn bản luật đã được đầy đủ, ban hành để Ủy ban Nhân dân các tỉnh triển khai thực hiện đã được hoàn chỉnh, hoàn thiện, đó là điều kiện thuận lợi, tạo ra cơ hội. Cùng với đó, việc phân cấp quản lý, trao quyền cho Ủy ban Nhân dân các tỉnh trong phê duyệt và triển khai các dự án cấp 1, dự án dưới 300ha… cũng là một bước đi quan trọng, giúp giảm bớt thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ phát triển đô thị.

Các cơ quan  đang tổ chức sắp xếp lại với tinh thần hiệu lực, hiệu quả cũng tạo ra cơ hội cho bất động sản. Sau khi tinh gọn, sắp xếp lại bộ máy, nhiều cơ quan, bộ, ban, ngành liên quan, thì thủ tục đầu tư một dự án bất động sản sẽ giảm đi rất nhiều. Đây chính là thuận lợi của các dự án bất động sản và nhiều lĩnh vực khác.

Tuy nhiên, thị trường cũng đang phải đối mặt với không ít thách thức. Một trong những khó khăn lớn nhất là giá bất động sản tăng cao, do nguồn cung hạn chế trong giai đoạn 2022-2024. Điều này đã đẩy giá nhà đất lên mức cao ngất, gây khó khăn cho người lao động trong việc tiếp cận nhà ở. Ngoài ra, khả năng tiếp cận vốn vay vẫn còn hạn chế, khi lãi suất cho vay và các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa được cải thiện rõ rệt.

Bên cạnh đó, cũng cần phải lưu ý rằng sự phục hồi của nền kinh tế vẫn chưa hoàn toàn vững chắc, khi mà các yếu tố toàn cầu như giá năng lượng, lạm phát và biến động tài chính quốc tế vẫn có thể ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư.

Năm 2025 được đánh giá là một năm bản lề, với nhiều chuyển biến quan trọng có thể giúp thị trường bất động sản phục hồi và bứt phá sau giai đoạn khó khăn. Sự kết hợp giữa các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, sự nỗ lực của doanh nghiệp và sự linh hoạt của các nhà đầu tư sẽ quyết định sự phát triển bền vững của thị trường trong tương lai.

Vẫn còn tình trạng thổi phồng giá đất tạo sốt ảo

Mặc dù thị trường đang đứng trước cơ hội để “vươn mình”, tuy nhiên vẫn tồn tại những “điểm xám” đến từ việc các đầu nậu từng đầu cơ, gom giữ đất đai từ trước đã lợi dụng các thông tin để tạo thị trường ảo, thổi phồng giá đất.

Về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận thị trường bất động sản vốn rất nhạy cảm, thường chịu tác động mạnh từ các yếu tố như thông tin quy hoạch, đầu tư phát triển kinh tế vùng... Đây cũng là những yếu tố dễ làm tăng giá bất động sản. Đặc biệt, trong thị trường hiện nay có nhiều nhóm đối tượng tham gia như nhà đầu tư, đầu cơ, đầu nậu là những người rất nhanh nhạy trong việc nắm bắt và lợi dụng thông tin, kể cả khi thông tin đó chưa được xác thực chính thức từ các cơ quan chức năng.

"Trong thời điểm này, nhiều đầu nậu đã từng đầu cơ, găm giữ đất, thậm chí cả ở những vùng chưa có dấu hiệu khai thác, nhưng đã tận dụng ngay thông tin về việc sáp nhập địa giới hành chính để thổi phồng giá đất", Chủ tịch VARS cho hay.

Phân tích kỹ hơn, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhóm người này thường đưa ra kỳ vọng sau khi sáp nhập, khu vực nào trở thành trung tâm hành chính sẽ được đầu tư mạnh, phát triển đô thị tương xứng. Tuy nhiên, đây đều là thông tin chưa chính thống nhưng đã bị lợi dụng để kích thích thị trường. Nhà đầu tư lâu nay vẫn có tâm lý chạy theo đám đông, cứ thấy đông người là lao vào, không kiểm chứng thông tin, dẫn tới việc hình thành các thị trường giả, ảo, bong bóng bất động sản.

Theo nguyên lý thực tế, bất động sản chỉ có thể tăng giá khi có sự đầu tư thực vào đất đai, tức là có hạ tầng, giao thông, hệ thống đô thị... Chính vì nắm rõ tâm lý này mà các nhóm đầu cơ, đầu nậu đã tạo ra những thị trường ảo, dàn dựng cảnh mua bán, giao dịch tấp nập, rủ nhau đến khu vực có tin đồn như chợ, thậm chí có cả cảnh tranh mua. Tất cả đều có kịch bản dựng sẵn. Những nhà đầu tư non kinh nghiệm, thiếu kiến thức thường rất dễ bị kích động, sợ không nhanh chân sẽ hết hàng, bị tăng giá, và cuối cùng là sập bẫy trong một thị trường hoàn toàn giả tạo.

"Tôi cho rằng hiện tượng này không mới. Chúng ta đã chứng kiến nhiều lần, nhiều giai đoạn xảy ra hiện tượng tương tự. Ngay tại Hà Nội, TP.HCM từng có những đợt thị trường bị đẩy lên cao trào, tạo bong bóng lớn, nhưng thực chất bên trong không có gì. Đến khi quả bóng xì hơi, thậm chí nổ tung, hậu quả để lại là rất rõ ràng", TS Nguyễn Văn Đính nói.