Thị trường bất động sản Việt Nam tăng giá cao hơn cả Mỹ, Nhật Bản và sẽ còn tiếp tục tăng?

Thị trường bất động sản tăng cao và sẽ tiếp diễn

Theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, các động lực mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, cùng với việc đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, đang mở ra kỳ vọng mới cho thị trường.

Dù vậy, thị trường cũng đối diện với không ít thách thức. Trong năm 2024, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,7%, giá cổ phiếu giảm 2%, chủ yếu do chi phí hoạt động tăng mạnh (tăng 31,1%).

Quý I/2025, mặc dù lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp này tăng 63% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ kết quả đột biến từ một số doanh nghiệp lớn, nhưng vẫn giảm 58,8% so với quý trước. Giá cổ phiếu tăng 17,7% so với cuối năm 2024, cho thấy thị trường đang phục hồi, song tốc độ vẫn còn chậm và thiếu đồng đều", TS. Cấn Văn Lực phân tích.

Nhận định về giá bất động sản hiện nay tại Việt Nam, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, tình trạng tăng giá bất động sản vẫn tiếp tục tiếp diễn. Theo dữ liệu từ batdongsan.com, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%).

"Với đà tăng giá như hiện tại, công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được chung cư", ông Lực nói và cảnh báo, Việt Nam ngày càng tụt hạng về mức độ tiếp cận nhà ở. Giải thích về đà tăng giá này, TS. Cấn Văn Lực thẳng thắn chỉ rõ 6 nguyên nhân chính gồm:

Những vướng mắc pháp lý kéo dài cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các cơ quan chức năng khiến quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, dẫn đến nguồn cung nhà ở khan hiếm;

Chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng tăng, bao gồm tiền thuê đất hoặc sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng…;

Sự mất cân đối cung cầu thể hiện rõ ở việc nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp (biên lợi nhuận cao) trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, bao gồm cả nhà ở xã hội, lại thiếu hụt;

Tình trạng "thổi giá", "làm giá" hay "té nước theo mưa" vẫn còn tồn tại trên thị trường, khiến giá bị đẩy lên mức không phản ánh đúng giá trị thực, điển hình là các vụ đấu giá đất bất thường và hiện tượng cò mồi thao túng thị trường nhà ở xã hội; Hoạt động đầu cơ vẫn phổ biến;

Đón làn sóng khởi sắc mạnh mẽ

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản quý II/2025 đón làn sóng khởi sắc mạnh mẽ với nguồn cung nhà ở dự báo tăng 30% so với quý trước, nhờ loạt chính sách tháo gỡ pháp lý, hạ tầng phát triển và tín hiệu tích cực từ nền kinh tế, tạo động lực cho cả cung và cầu.

Hiện tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam vào nguồn cung nhà ở cả nước tiếp tục có xu hướng tăng. Cùng với đó, xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng cũng sẽ vẫn tiếp diễn mặc dù có nhiều hơn doanh nghiệp vừa và nhỏ ra hàng do các dự án của các chủ đầu tư lớn vẫn có số lượng sản phẩm “áp đảo”.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), trong quý II năm nay cả nước dự kiến có thêm 14.000 sản phẩm nhà đất mở bán lần đầu, tăng gần gấp đôi so với quý đầu năm. Nhờ đó, tổng cung sơ cấp (sản phẩm mới và hàng tồn kho) tích lũy đạt gần 52.000 sản phẩm, tăng 4% so với quý trước.

Tính riêng thị trường bất động sản phía Nam dự kiến có thêm ít nhất 8.000 sản phẩm mở bán mới, chiếm 54% giỏ hàng cả nước. Mức này tăng gấp ba hồi đầu năm (quý 1 chỉ có 1.700 sản phẩm), cộng với hàng tồn kho từ các quý trước, lượng chào bán khu vực này đạt hơn 23.000 sản phẩm. Rổ hàng mở bán mới chủ yếu là căn hộ, đất nền, tập trung ở Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Các chuyên gia nhận định, từ đầu năm 2025 đến nay, mức độ của các chỉ số liên quan giải quyết hồ sơ dự án bất động sản, đầu tư công và mức độ hài lòng của khách hàng đều có chuyển biến tích cực, thể hiện niềm tin mạnh mẽ rằng việc tinh gọn bộ máy hành chính sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên năng động, hiệu quả và bền vững hơn trong thời gian tới.