Pháp lý dần thông suốt, thị trường bớt “treo”
Trong nhiều năm, pháp lý luôn là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản. Sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và Luật Nhà ở khiến hàng loạt dự án rơi vào tình trạng đình trệ, nguồn cung bị bóp nghẹt, chi phí đội lên, còn rủi ro dồn về phía doanh nghiệp và người mua nhà.
Bước sang năm 2025, việc Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn đồng loạt đi vào thực thi đã tạo ra bước chuyển rõ rệt. Nhiều địa phương chủ động rà soát, phân loại dự án, xử lý dứt điểm các hồ sơ tồn đọng kéo dài nhiều năm. Quan trọng hơn, thị trường bắt đầu vận hành theo “luật chơi” rõ ràng, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng chính sách như trước.
Theo giới chuyên gia, khi khung pháp lý được hoàn thiện, thị trường cũng bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Những dự án thiếu pháp lý, doanh nghiệp yếu năng lực khó có cơ hội tồn tại, qua đó giảm đáng kể rủi ro cho toàn thị trường trong trung và dài hạn.
Dòng vốn thận trọng hơn, rủi ro hệ thống được kiểm soát
Nếu như giai đoạn trước, bất động sản tăng trưởng mạnh nhờ tín dụng dồi dào và đòn bẩy tài chính cao, thì năm 2025 cho thấy sự điều chỉnh rõ rệt trong cấu trúc dòng vốn. Chính sách tín dụng được điều hành theo hướng linh hoạt nhưng chặt chẽ hơn, ưu tiên vốn cho nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án có pháp lý đầy đủ. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao, phụ thuộc nhiều vào vay nợ bị kiểm soát nghiêm ngặt.
Song song đó, thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, đã đi qua giai đoạn thanh lọc mạnh. Các yêu cầu về minh bạch thông tin, năng lực tài chính và phương án sử dụng vốn được siết chặt, buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu nợ, kéo giãn kỳ hạn và điều chỉnh chiến lược đầu tư. Nhờ vậy, nguy cơ đổ vỡ dây chuyền – rủi ro lớn nhất trong các chu kỳ trước – đã được hạn chế đáng kể.
Sản phẩm quay về giá trị thực
Một điểm thay đổi dễ nhận thấy trong năm 2025 là cơ cấu sản phẩm bất động sản. Thay vì dàn trải vào phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng hay đất nền đầu cơ, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê tại đô thị lớn và khu công nghiệp trở thành trọng tâm phát triển.
Sự dịch chuyển này không chỉ giúp doanh nghiệp giảm áp lực thanh khoản, mà còn góp phần cân bằng cung – cầu, hạn chế tình trạng lệch pha sản phẩm từng gây ra nhiều bất ổn. Khi bất động sản gắn với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của số đông, nguy cơ “đóng băng” thị trường cũng giảm đi rõ rệt.
Doanh nghiệp mạnh dần lên sau thanh lọc
Giai đoạn khó khăn vừa qua được xem là phép thử khắc nghiệt đối với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp quản trị yếu, phụ thuộc quá lớn vào vốn vay, phát triển dự án dàn trải đã buộc phải rút lui hoặc tái cấu trúc sâu. Đến năm 2025, thị trường ghi nhận rõ nét hơn sự hiện diện của các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, chiến lược dài hạn và năng lực quản trị rủi ro tốt.
Việc chủ động minh bạch thông tin, điều chỉnh danh mục đầu tư và nâng cao chất lượng sản phẩm giúp doanh nghiệp thích ứng tốt hơn với biến động. Đây cũng là yếu tố quan trọng giúp giảm nguy cơ lan truyền rủi ro từ thị trường bất động sản sang hệ thống tài chính – ngân hàng.
Tâm lý thị trường bớt “nóng vội”
Một rủi ro khó lường của bất động sản luôn nằm ở tâm lý đám đông. Năm 2025, tâm lý thị trường đã thay đổi rõ rệt: nhà đầu tư thận trọng hơn, người mua nhà chú trọng pháp lý, tiến độ và giá trị sử dụng thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự minh bạch thông tin, cùng với việc cơ quan quản lý siết chặt hoạt động môi giới, đấu giá đất và công bố quy hoạch, đã góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, tạo sóng ảo.
Tổng thể, năm 2025 không phải là năm bùng nổ của thị trường bất động sản, nhưng lại mang ý nghĩa bản lề. Khi các rủi ro lớn từng bước được nhận diện và kiểm soát, thị trường có điều kiện để tăng trưởng ổn định, bền vững hơn trong những năm tiếp theo. Đi chậm lại, nhưng chắc chắn hơn, đang là lựa chọn hợp lý của thị trường sau một chu kỳ nhiều biến động.