Dòng tiền bất động sản chuyển hướng?
Nếu như giai đoạn 2020–2022 chứng kiến dòng tiền ồ ạt đổ vào bất động sản do mặt bằng lãi suất thấp, thì từ năm 2023 trở đi, môi trường đầu tư đã đổi khác. Lãi suất huy động nhiều thời điểm được điều chỉnh tăng trở lại, dao động ở mức 5,5–7%/năm tùy kỳ hạn, khiến tiền gửi ngân hàng trở thành kênh “trú ẩn” an toàn đối với phần đông nhà đầu tư ưa ổn định. Cùng với đó, thị trường vàng biến động mạnh theo xu hướng tăng của giá vàng quốc tế, khiến nhà đầu tư coi đây là lựa chọn giữ giá trị trước rủi ro lạm phát.
Song song, thị trường chứng khoán phục hồi mạnh, thanh khoản thường xuyên duy trì ở mức cao, nhiều cổ phiếu ngành tài chính, xanh hóa, công nghệ, xây dựng – vật liệu… đạt mức tăng trưởng hai chữ số. Đà phục hồi này kéo theo dòng tiền ngắn hạn dịch chuyển từ bất động sản sang chứng khoán nhằm tìm kiếm lợi nhuận nhanh và linh hoạt hơn.
Bên cạnh đó, trái phiếu doanh nghiệp cũng trở lại “vị thế hút vốn” khi khung pháp lý được siết chặt, minh bạch hơn, giúp nhà đầu tư có niềm tin trở lại sau giai đoạn rủi ro 2022–2023. Lãi suất phát hành trái phiếu ở nhiều doanh nghiệp dao động từ 9–12%/năm, hấp dẫn hơn so với gửi tiết kiệm và ít vốn hơn so với mua bất động sản.
Tất cả những yếu tố trên đều góp phần tạo ra sự phân tán dòng tiền, khiến bất động sản không còn là kênh gần như “mặc định” được lựa chọn trong trung và dài hạn như trước.
Hơn nữa, hiện tại, chi phí vay mua nhà đang đắt đỏ hơn, buộc người mua cân nhắc kỹ khả năng trả nợ. Nhu cầu vay giảm kéo theo sức mua suy yếu, khiến lượng hàng tồn khó hấp thụ. Các chủ đầu tư vì vậy buộc phải hạ giá, tung ưu đãi hoặc giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu. Đây là cơ chế tự điều chỉnh quen thuộc khi dòng tiền vào bất động sản suy yếu.
Không chỉ người mua, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng chịu áp lực lớn hơn. Nhiều chủ đầu tư phải thu hẹp kế hoạch, tái cấu trúc dự án, bán bớt quỹ đất hoặc tìm kiếm nhà đầu tư ngoại để bổ sung dòng vốn rẻ.
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc tăng lãi suất là diễn biến tự nhiên của chu kỳ ngân hàng, phản ánh nhu cầu cân bằng lợi ích sau thời gian dài hỗ trợ nền kinh tế. Ông cho rằng đây cũng là dấu hiệu hệ thống tài chính “phanh nhẹ” khi thị trường xuất hiện dấu hiệu nóng, nhằm hạn chế đầu cơ và sàng lọc nhà đầu tư yếu.
Ông Đính nhận định việc lãi suất tăng không hoàn toàn tiêu cực: hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ giảm, trong khi dòng vốn có xu hướng tập trung vào dự án có nhu cầu thực và tính khả thi cao. Chính sách điều hành linh hoạt của Chính phủ cũng giúp ổn định thị trường, tạo niềm tin cho giai đoạn 2025–2026.
Giá nhà khó giảm những sẽ “đỡ sốt”
Sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài, đặc biệt tại hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều tiết mới. Các chính sách tháo gỡ thể chế, hỗ trợ tín dụng và phát triển nhà ở xã hội đang được Chính phủ thúc đẩy mạnh mẽ, hứa hẹn mang lại sự cân bằng hơn cho thị trường từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026.
Theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, những biến động thời gian qua cho thấy giá nhà ở Việt Nam, nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân. "Giá căn hộ trung tâm Hà Nội đã vượt 100 triệu đồng/m², khu vực ngoại thành bình quân khoảng 70–90 triệu đồng/m², TP.HCM cũng trong tình trạng tương tự. Với thu nhập bình quân hiện nay, người dân lao động rất khó tiếp cận nhà ở," ông Đính nhận định.
Với hàng loạt động thái chính sách đồng bộ, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn, không còn những đợt "sóng giá" phi lý như giai đoạn 2020–2024.
"Chi phí đầu tư hiện vẫn rất cao, nên giá nhà khó có thể giảm sâu, nhưng đà tăng nóng chắc chắn sẽ được kiểm soát. Thị trường sẽ phát triển theo hướng lành mạnh hơn, nguồn cung đa dạng, có sự phân tầng rõ ràng giữa cao cấp và nhà ở xã hội," ông dự đoán.
Đối với nhà đầu tư, chuyên gia khuyến nghị nên hướng đến những khu vực có nền tảng hạ tầng, kinh tế và du lịch phát triển ổn định, có pháp lý rõ ràng thay vì chạy theo "sóng đất" hay đầu cơ ngắn hạn. Các khu đô thị ven trung tâm, khu công nghiệp, đô thị vệ tinh, hoặc vùng có dự án hạ tầng trọng điểm sẽ là "điểm đến an toàn" cho dòng tiền dài hạn.
"Thị trường nào cũng có đầu cơ – đó là phần 'vi khuẩn' của cơ thể kinh tế. Nhưng điều quan trọng là phải kiểm soát để nó không gây bệnh. Nếu làm được điều đó, bất động sản Việt Nam 2026 sẽ không chỉ ổn định mà còn thực sự lành mạnh," chuyên gia kết luận.