Nhơn Trạch là một huyện nằm ở phía Tây Nam tỉnh Đồng Nai, được thành lập năm 1994 trên cơ sở tách ra từ huyện Long Thành cũ với diện tích 431km2. Năm 1996, đề án thành phố mới Nhơn Trạch được phê duyệt với diện tích lên đến hàng ngàn hecta.
Sau khi xin được đề án quy hoạch và chủ đầu tư triển khai làm hạ tầng, thành phố mới Nhơn Trạch từng tạo cơn sốt thu hút các nhà đầu tư đến từ TP.HCM và các tỉnh lân cận. Nhơn Trạch từng được kỳ vọng sẽ là một thành phố mới phát triển nhanh chóng, là vệ tinh đắt giá của TP.HCM, một “Đông Sài Gòn” sầm uất.
Thời điểm 2003-2004, người dân địa phương Nhơn Trạch chứng kiến các nhà đầu tư đổ về đây như Tập đoàn VinaCapial, Công ty Tín nghĩa, Tổng công ty xây dựng Hà Nội, Tập đoàn đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), Berjaya (Malaysia), Thăng Long, Đệ Tam... hình thành nên nhiều dự án nhà ở với các khu nhà phố, biệt thự, nhà liền kề, song lập... Thế nhưng, từ đó đến nay, mặc dù thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất nhưng Nhơn Trạch vẫn “án binh bất động”, nằm âm u, hoang lạnh lạ thường.
Hiện Nhơn Trạch được biết đến như là một “thành phố ma” với hàng loạt dự án không một bóng người, vô số những căn nhà xây dựng dở dang, bỏ phế, rất nhiều dự án đã làm móng, xây dựng xong kết cấu hạ tầng giao thông, điện nước đầy đủ nhưng vẫn “trùm mền”. Vậy đâu là nguyên nhân khiến Nhơn Trạch “ngủ đông”?
| Do xây dựng từ rất lâu nhưng không có người ở nên nhiều ngôi nhà đã xuống cấp trầm trọng. |
Lúc căng lúc xẹp
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, từ 20 năm nay, thị trường bất động sản Nhơn Trạch lên xuống thất thường. Khi có thông tin tốt, thị trường tốt lên, giá tăng mạnh, sau đó nguội lạnh giá giảm và cứ như thế lập lại nhiều lần. Hiện có rất nhiều nhà đầu tư đã đổ vốn vào bất động sản ở Nhơn Trạch nhằm đón đầu nên khi có những thông tin hỗ trợ tốt như xây cầu thì họ tìm mọi cách để khuếch trương thông tin và đẩy hàng ra càng nhanh càng tốt. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ giao cho Đồng Nai chủ trì bàn thảo với TP.HCM để triển khai dự án nhưng cho đến nay vẫn chưa có thông tin gì cụ thể về thời điểm khởi công, hình thức đầu tư...
Cũng theo ông Đực, thời điểm khu đô thị Nhơn Trạch và thành phố mới Bình Dương hình thành cũng khá gần nhau. Thành phố mới Bình Dương chỉ cách thành phố Thủ Dầu Một khoảng 10km và tỉnh Bình Dương đã dời trung tâm hành chính của tỉnh về đây, một số trường đại học cũng đã mọc lên, hạ tầng xã hội được xây dựng bài bản...Thế nhưng thành phố mới Bình Dương cũng phát triển ỳ ạch, không như kỳ vọng ban đầu đặt ra.
Sau hơn 10 năm hình thành, những nhà đầu tư đi tắt đón đầu đã “ngấm đòn” thị trường bất động sản tại đây và phải bán đổ bán tháo để thu hồi vốn do số lượng cư dân dọn đến sinh sống, làm việc, học tập, buôn bán... chưa đủ nhiều để làm động lực cho thành phố phát triển, giá đất không tăng. Còn đối với khu đô thị Nhơn Trạch, mặc dù chỉ cách TP.HCM một con sông nhưng ông Đực cho rằng sẽ không đủ tiềm năng để phát triển thành một đô thị đúng nghĩa trong 10-20 năm tới.
| Nhơn Trạch từng được kỳ vọng sẽ là một thành phố mới phát triển nhanh chóng, là vệ tinh đắt giá của TP.HCM, một “Đông Sài Gòn” sầm uất. |
Chưa hội đủ điều kiện
“Muốn một đô thị phát triển không chỉ cần đất để làm chỗ ở mà còn cần rất nhiều thứ hạ tầng xã hội khác, quan trọng nhất là động lực chính là tạo ra công ăn việc làm, có công ăn việc làm thì mới thu hút được người đến ở... Tôi chưa thấy khu đô thị Nhơn Trạch hội đủ các điều kiện để tự bản thân nó có thể phát triển, những nhộn nhịp của thị trường bất động sản Nhơn Trạch là có tính ngắn hạn, do xu hướng đón đầu của các nhà đầu tư mà nguồn vốn của các nhà đầu tư đón đầu này không đủ để kéo toàn bộ thị trường đi lên. Cho dù có cầu thay thế phà Cát Lái thì Nhơn Trạch cũng chỉ có thể đón được một lượng dân cư nhất định từ các quận giáp ranh của TP.HCM” - ông Đực chia sẻ thêm.
Cùng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, xây cầu Cát Lái nối khu vực Q.2, TP.HCM với khu đô thị Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và dự án sân bay quốc tế Long Thành kỳ vọng sẽ giúp cho thị trường bất động sản ở Nhơn Trạch khởi sắc hơn. Bởi nơi đây có vị trí liền kề với TP.HCM và là cửa ngõ giao thương kinh tế vùng TP.HCM - Đồng Nai - Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, đây là câu chuyện dài hạn, không phải một sớm một chiều nên nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hơi với thị trường này.
Còn theo đánh giá của giới đầu tư địa ốc, Nhơn Trạch là vùng tam giác, nhưng là một ốc đảo, chỉ khi nào kết nối được hạ tầng giao thông với các vùng xung quanh, đặc biệt là TP.HCM, thì mới hy vọng các dự án thoát khỏi cảnh “trùm mền”. Một trong những nguyên nhân khiến Nhơn Trạch không thu hút được người dân vào sinh sống là do khu đô thị này còn thiếu các điều kiện an sinh xã hội đi kèm. Do đó, khu đô thị này luôn vắng bóng người dân.
Tỉnh táo
Giới đầu nậu và cò đất đang tung hỏa mù, thực thực hư hư, lợi dụng các thành quả phát triển hạ tầng giao thông, các thông tin chính thống để tung tin thất thiệt. Họ lợi dụng các tin đồn để kích, đẩy giá đất để thủ lợi tối đa trong phân khúc thị trường đất nền. Các nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng theo tâm lý đám đông có thể bị sập bẫy, bị thiệt hại nặng khi thị trường hạ nhiệt.
Theo các chuyên gia bất động sản và giới đầu tư, việc sa lầy trong đầu cơ bất động sản Nhơn Trạch thời gian qua chủ yếu là do một bộ phận người kinh doanh thiếu tâm đã thổi giá đất lên để kiếm lời và những người mang tiền đầu cơ cũng có lỗi khi kỳ vọng một giấc mộng làm giàu nhanh chóng mà thiếu đi sự tìm hiểu kỹ càng. Dự án cầu Cát Lái cũng sẽ là một trong những cú lừa như thế của nhiều cò đất muốn tháo chạy khỏi nơi này sớm. Bởi, dự án này không phải mới nói đến lần đầu tiên. Hơn 10 năm trước hai địa phương đã tính toán, lên kế hoạch nhưng vẫn chưa triển khai được.
Tấn Lợi