Thiếu hụt nhà ở bình dân
Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng số dự án nhà ở được cấp phép mới trên toàn quốc đạt hơn 1.000 dự án, nhưng chưa đến 5% thuộc nhóm nhà ở bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²). Tại TP.HCM, chỉ còn vài dự án ở khu vực ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè đáp ứng tiêu chí giá “vừa túi tiền”, trong khi Hà Nội ghi nhận tỷ lệ nhà ở bình dân chỉ chiếm khoảng 2% tổng nguồn cung.
Nếu giai đoạn 2019–2020, người mua vẫn có thể tìm thấy căn hộ thương mại giá dưới 30 triệu đồng/m² ở các quận ven như Hà Đông, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, thì nay mức giá này gần như biến mất. Thay vào đó, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội đã tăng lên 45–55 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM dao động từ 50–70 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của người trẻ có thu nhập trung bình.
Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở bình dân giảm hơn 80%, trong khi nhu cầu chiếm tới 70% tổng lượng tìm kiếm trên thị trường. Đây là mức lệch cung – cầu nghiêm trọng nhất trong vòng một thập kỷ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết, khi nói đến nhà giá rẻ, có thể chia thành hai loại.
Thứ nhất là nhà ở xã hội - phân khúc có giá thấp nhất. Tuy nhiên, mới đây ở Hà Nội vừa công bố một dự án nhà ở xã hội có giá khá cao, lên tới 29,5 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn hộ khoảng 70m2 sẽ có giá gần 2,1 tỷ đồng. Nếu được vay lãi suất 4,8% trong 25 năm thì người mua vẫn có khả năng chi trả được.
Thứ hai là nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập. Loại nhà này theo ông Châu, rất cần có chính sách để phát triển.
Tuy nhiên, theo ông, quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn 20-25 năm. Khi đó, những người trẻ có một phần tích lũy, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, hoàn toàn có thể tạo lập được chỗ ở. Chỉ khi đó chúng ta mới thật sự giải được cơn khát nhà ở giá phù hợp với thu nhập.
Người trẻ “đuối sức” trong cuộc đua mua nhà
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn quý III/2025, 70% người trẻ (dưới 35 tuổi) tại các đô thị lớn mong muốn sở hữu nhà ở trong vòng 5 năm tới, nhưng chỉ 25% thực sự có khả năng tài chính để mua.
Giả sử một căn hộ 2 phòng ngủ có giá 2,2 tỷ đồng tại khu vực ven đô Hà Nội, người mua cần trả trước tối thiểu 30% (khoảng 660 triệu đồng) và vay ngân hàng 1,54 tỷ đồng trong 20 năm. Với lãi suất trung bình 8%/năm, mỗi tháng người mua phải trả khoảng 13–14 triệu đồng, tương đương hơn 70% thu nhập của một cặp vợ chồng trẻ có tổng thu nhập 18–20 triệu/tháng – mức gần như “nghẹt thở” nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình.
Không chỉ vậy, xu hướng tăng giá liên tục của bất động sản khiến “cửa sổ cơ hội” sở hữu nhà của người trẻ ngày càng hẹp lại. Trong vòng 5 năm qua, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân 12–15%/năm, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 6–8%. Khoảng cách này khiến giấc mơ an cư bị đẩy lùi xa dần.
Để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, trước hết, Nhà nước phải giảm thuế tiền sử dụng đất, có thể áp dụng ở những khu đô thị xa trung tâm.
“Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn, giá bất động sản sẽ bị đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, khó phát triển lâu dài. Nên coi đó là nguồn thu dài hạn để giúp doanh nghiệp lớn lên”, ông Vũ nêu ý kiến.
Cùng với đó, chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ.
Nhấn mạnh nhà là để ở không phải để đầu cơ, lãnh đạo Cen Land cho rằng phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì không được xây”.
Cũng theo ông Vũ, nhà ở vừa túi tiền thì nên ở mức 2 tỷ đồng để người trẻ mua và có thể trả góp trong nhiều năm.
Có thể nói, trong bối cảnh thị trường đang dần tái cấu trúc theo hướng thực chất hơn, những chính sách đúng đắn và nỗ lực của cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp sẽ là chìa khóa giúp hàng triệu người trẻ chạm tay vào mái ấm đầu tiên – dù nhỏ bé, nhưng đủ để khởi đầu một hành trình sống mới, bền vững và hạnh phúc.