Việc liên tục mua qua bán lại khiến giá nhà đất bị đẩy lên sau mỗi lần trao tay, rủi ro theo đó cũng lớn dần và kết quả là người mua sau cùng có thể là người chịu thiệt.
Diễn biến của thị trường đang lặp lại hình ảnh của giai đoạn 2009-2010, khi địa ốc rơi vào cảnh đình trệ. Dù khó có bong bóng, song việc đầu tư thời điểm hiện tại là hết sức mạo hiểm nếu thiếu nền tảng tài chính.
Các kết quả thăm dò cho thấy hiện tượng các nhà đầu tư mắc kẹt trên “chuyến tàu cuối”, ôm hàng khi giá nhà đất đã ở đỉnh, xảy ra ở hầu hết các tỉnh, thành. Ở nhiều địa phương, giá được bơm thổi lên quá cao, người mua ở thực mất khả năng mua, nhà đầu tư mắc kẹt, dẫn tới mất thanh khoản.
Trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đã phải âm thầm cắt lỗ, dù mức lỗ không quá lớn. Điển hình như trong phân khúc căn hộ, hay đất nền dự án.
Cũng giống như các loại hình kinh doanh khác, đầu tư bất động sản nhiều tiềm năng nhưng cũng đi cùng những rủi ro. Theo chuyên gia, để giảm rủi ro, có 4 yếu tố mà một nhà đầu tư cần nắm vững để không “chôn tiền vào đất”, đó là thời điểm, vị trí, pháp lý, và tiềm năng tăng giá.
Bên cạnh đó, khi đầu tư vào thị trường tỉnh lẻ, để an toàn, nhà đầu tư cần xét về mật độ dân cư (nếu mua nơi dân cư chưa có thì đợi tăng giá sẽ rất lâu, trừ khi có thay đổi lớn về quy hoạch), nhu cầu ở thực, tiềm năng cho thuê, các yếu tố về quy hoạch, lịch sử tăng giá...
Đổ tiền để… “đu đỉnh”
Cuối tháng 10/2021, để đón sóng khi Quốc lộ 6, đoạn Ba La – Xuân Mai (Hà Nội), được mở rộng, anh Lê Quốc Cường đã đổ bộ xuống khu vực này để “săn” đất nền. Sau một thời gian sục sạo, anh tìm được một lô đất rộng gần 100m2, giá trị gần 3 tỷ đồng. Chỉ sau đó 2 tuần, anh bán lại giá 3,8 tỷ đồng.
Anh Cường cho hay vào thời điểm đó, lô đất trên đang có giá trị khá thấp so với vị trí và tiềm năng, nhưng vì chủ đất đang cần tiền nên buộc lòng phải bán. Vừa nhận đất xong đã có hàng chục người đến hỏi mua. Đến tháng 11/2021, anh bán lại cho một người bạn, thu về khoản lãi gần 1 tỷ đồng.
“Tôi rút vốn để đầu tư vào địa điểm khác nên bán lại cho một người bạn. Lô đất này sau đó có lúc được trả giá gần 6 tỷ đồng, mọi người khuyên bán chốt lời nhưng bạn tôi định “câu” thêm sang năm 2022, kỳ vọng giá tăng thêm. Nhưng thị trường bất ngờ mất sóng nên đến nay chưa thể bán. Giá neo quá cao nên người mua đến rồi lại đi”, anh Cường chia sẻ.
Chủ một văn phòng môi giới khu vực Tây Hà Nội, anh Phan Xuân Lân cho biết những trường hợp lướt sóng trao tay xảy ra rất phổ biến trong 2 năm qua. Sau mỗi lần giao dịch, giá đất lại bị đẩy lên, cao hơn giá trị thật nhiều lần. Vì vậy, sau cơn sốt, người ôm sau cùng sẽ “mắc cạn”.
Anh Lân phân tích, việc các nhà đầu tư mắc kẹt không thể “thoát hàng” là vì thiếu kinh nghiệm và mua theo cảm xúc. Nguyên tắc của những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm là mua khi bình lặng, bán khi có sốt. Còn những nhà đầu đầu tư mới thì ngược lại, thường thích lao vào những điểm nóng.
“Nhà đất luôn là lĩnh vực đầu tư an toàn, nhưng đây là thời điểm các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính nên cẩn trọng vì thanh khoản rất thấp. Hiện, bình quân mỗi tháng, chúng tôi vẫn chốt thành công từ 15-20 vụ cho khách hàng, nhưng hầu hết là những người trường vốn, mua đất đẹp để đó, không quan tâm giá lên xuống trong vòng ít nhất 3 năm tới”, anh Lân tiết lộ.
Hay như chia sẻ của anh Hà Văn Cừ, một tay buôn đất nền đến từ TP.HCM, cho biết việc nhà đầu tư mắc kẹt vì nhà đất được định giá quá cao không chỉ xảy ra trong 2 năm qua, mà từ trước đó. Đơn cử, cuối năm 2019, anh xuống tiền mua một nền đất dự án tại Bình Phước, đến nay giá vẫn dậm chân tại chỗ.
“Tôi nhảy vào ở giai đoạn 2, môi giới cam kết x2, x3 tài sản trong vòng 2-3 năm. Tuy nhiên, đến nay, khi dự án đã ở... giai đoạn 7, giá lô đất vẫn đang đứng im. Dù không gặp áp lực về tài chính, nhưng sau thời gian dài chôn vốn, tôi muốn thoát hàng, nhưng chào mời 3 tháng nay chưa bán được, dù đã giảm 10% giá trị so với khi mua vào”, anh Cừ chia sẻ.
Cách nào tránh rủi ro?
Địa ốc nửa cuối năm 2022, và những năm tiếp theo vẫn còn rất nhiều ẩn số, trong bối cảnh hiện tại, có 3 nhóm đầu tư an toàn.
Thứ nhất là những nhà đầu tư có lợi thế đặc biệt, với mối quan hệ rộng, nắm được các thông tin chính xác về quy hoạch, dòng tiền, tính khả thi khi triển khai... gần như không có “cửa thua”.
Thứ hai và cũng phổ biến nhất hiện nay là các nhà đầu tư biết tìm kiếm thông tin, có khả năng nhận định, phân tích các yếu tố từ quy hoạch, chính sách, thông tin môi giới, đến so sánh tiềm năng của vùng, kiểm soát tài chính, điểm ra vào tốt. Những người này cũng ít khi thua.
Thứ ba là những nhà đầu tư có tầm nhìn và đầu tư theo nghiệp đoàn (hội nhóm mạnh). Đây sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Bởi bên cạnh giá cả tăng, còn đòi hỏi nhà đầu tư phải đi đường dài, mà khi đi đường dài thì cần có sự bắt tay nhau.
“Kể từ nay đến cuối năm 2022, nhà đầu tư cần nhớ hai điểm cốt lõi gồm hạ mức kỳ vọng và thời gian đầu tư trên 3 năm. Nếu không, hãy cẩn trọng khi xuống tiền”, một chuyên gia nhấn mạnh.