Bất động sản miền Nam từ “lướt sóng” sang đầu tư dài hạn

Bắc đổ bộ các thị trường phía Nam: Từ Vũng Tàu đến Tây Ninh, Bình Dương

Cuối tuần qua, một sự kiện giới thiệu dự án căn hộ nghỉ dưỡng tại phường Rạch Dừa (thuộc TP HCM – tên gọi mới của TP Vũng Tàu sau sáp nhập) đã thu hút hàng trăm lượt khách tham dự. Theo ghi nhận từ các sàn phân phối, hơn một nửa số người tham dự đến từ khu vực phía Bắc. Thậm chí, trong tổng số hàng nghìn lượt đặt chỗ (booking) được ghi nhận thời gian qua, nhà đầu tư đến từ các tỉnh phía Bắc chiếm tới 30–40%.

Xu hướng “đi thay” cho người thân đầu tư không chỉ diễn ra ở Vũng Tàu. Tại sự kiện mở bán dự án khu đô thị tại Tây Ninh (địa giới hành chính cũ của Long An) hồi đầu tháng 6, đại diện các sàn cho biết khoảng 50% giỏ hàng thấp tầng đã được nhà đầu tư phía Bắc sở hữu. Đối với sản phẩm căn hộ cao tầng, tỷ lệ này cũng đạt khoảng 40%.

Không dừng lại ở đó, tại các dự án chung cư tầm trung đang triển khai tại các phường Dĩ An, Tân Đông Hiệp (thuộc Bình Dương cũ) như Bcons City, Solary, Phú Đông Sky Garden, Phú Đông Sky One..., nhà đầu tư từ Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương xuất hiện ngày càng thường xuyên hơn trong các buổi mở bán và giao dịch.

Chị Trang, một môi giới lâu năm tại khu vực Bình Dương, tiết lộ rằng trong vòng 6 tháng gần đây, hơn 40% các thương vụ chị chốt thành công đều đến từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc. Sản phẩm được quan tâm trải dài từ đất nền, nhà phố liền thổ đến căn hộ, nhưng điểm chung là ưu tiên pháp lý rõ ràng và mức giá “vừa ví”.

Không chỉ các môi giới tại hiện trường ghi nhận, dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy xu hướng tương tự. Theo Savills Việt Nam, các dự án mới mở bán tại TP HCM, Tây Ninh và Đồng Nai gần đây có tỷ lệ giao dịch thành công đến từ nhà đầu tư miền Bắc vượt mức 20%, tức gấp đôi so với các năm trước.

Chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra rằng trong nửa đầu năm 2025, nhà đầu tư từ ngoài TP HCM chiếm đến 75% tổng lượt tìm mua bất động sản tại đây, trong đó khu vực phía Bắc đóng góp 61%. Đặc biệt, hơn 60% nhóm này sẵn sàng xuống tiền đầu tư, ưu tiên các khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM.

Báo cáo từ One Mount Group bổ sung thêm góc nhìn đáng chú ý: hơn 50% khách hàng tại Hà Nội đang có kế hoạch mua bất động sản tại TP HCM trong năm 2025, trong đó 20% đã sẵn sàng thực hiện giao dịch ngay trong năm nay.

Chênh lệch giá – Đòn bẩy cho dòng vốn dịch chuyển

Lý giải cho sự dịch chuyển rõ rệt này, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan – cho rằng sự khác biệt về giá là nguyên nhân cốt lõi. Trước đại dịch, giá căn hộ tại Hà Nội thường thấp hơn TP HCM khoảng 30%. Nhưng đến quý II/2024, xu hướng này đảo chiều khi giá nhà ở Hà Nội tăng mạnh, hiện đã vượt TP HCM khoảng 20%.

Tính đến giữa năm 2025, giá nhà tại Hà Nội thậm chí đã cao gấp đôi TP HCM ở một số phân khúc. Điều này không chỉ làm giảm sức hấp dẫn đầu tư tại khu vực phía Bắc mà còn mở ra cơ hội rõ nét cho các thị trường phía Nam, nơi giá vẫn còn “mềm” và dư địa tăng trưởng lớn sau sáp nhập hành chính.

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam – đánh giá giá bất động sản tại Hà Nội hiện đã tiệm cận ngưỡng đầu tư không còn hấp dẫn. Trong khi đó, TP HCM và các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh hay Long An (cũ) lại đang sở hữu hạ tầng đồng bộ, tốc độ đô thị hóa nhanh và khả năng tăng giá cao hơn trong tương lai gần.

Hạ tầng, pháp lý và nguồn cung – Những điểm hút vốn mới

Theo bà Nguyễn Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam – dòng vốn đầu tư từ phía Bắc vào Nam là xu hướng đã và sẽ tiếp tục kéo dài. Giai đoạn 2023–2024, giá bất động sản ở miền Bắc đã tăng quá nhanh, trong khi nguồn cung mới hạn chế do rà soát quy hoạch và siết pháp lý. Điều này thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển vào các khu vực như TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương – nơi quỹ đất còn lớn, pháp lý rõ ràng, và tốc độ đô thị hóa cao.

Bà Miền cho rằng các đô thị vệ tinh quanh TP HCM đang được hưởng lợi lớn từ hệ thống kết nối giao thông và chính sách pháp lý cởi mở. Số lượng dự án mới được cấp phép hoặc tái khởi động trong nửa đầu năm 2025 tại miền Nam cao gấp đôi miền Bắc. Bên cạnh đó, nhà đầu tư phía Bắc vốn có truyền thống theo sát các dự án hạ tầng và quy hoạch – điều khiến họ nhạy bén hơn trong việc đón đầu các khu vực mới nổi, sẵn sàng mua tại vùng ven hoặc đô thị cấp hai nếu nhìn thấy dư địa tăng giá.

Chiến lược mới: Từ “lướt sóng” sang đầu tư dài hạn

Ngoài chênh lệch giá, một chuyển biến đáng chú ý là nhiều nhà đầu tư phía Bắc đang thay đổi chiến lược từ “lướt sóng” sang nắm giữ dài hạn. Thay vì chỉ săn lợi nhuận ngắn hạn, họ bắt đầu quan tâm đến dòng tiền ổn định từ việc cho thuê và khả năng tăng giá theo tiến độ hạ tầng.

Các khu vực cận trung tâm TP HCM đang nổi lên như những điểm đến lý tưởng. Mức giá vẫn dễ tiếp cận trong khi kết nối giao thông ngày càng cải thiện nhờ các tuyến metro, vành đai và cao tốc.

Giới chuyên gia nhận định, để nắm bắt dòng tiền Bắc tiến, các đơn vị phát triển và phân phối bất động sản đang chủ động mở rộng mạng lưới hợp tác với các đại lý có chi nhánh tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh...

Về sản phẩm, đất nền tiếp tục được săn đón nhưng nguồn cung còn hạn chế. Nhà liền thổ có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ trở thành lựa chọn an toàn cho nhà đầu tư ưu tiên yếu tố “chắc ăn”. Dù biên lợi nhuận không cao, căn hộ vẫn là dòng sản phẩm phổ biến nhờ nguồn cung dồi dào và phân khúc giá đa dạng, phù hợp với nhiều tệp khách hàng đầu tư.