Dòng tiền bất động sản dịch chuyển từ Bắc vào Nam, tìm kiếm cơ hội ở các thị trường mới

Thị trường bất động sản phục hồi nhưng chưa đồng đều

Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch thành công trên toàn quốc tăng khoảng 28% so với cùng kỳ năm trước, nhưng sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các vùng.

Hà Nội và khu vực phía Bắc ghi nhận mức thanh khoản cải thiện nhẹ, song giá bán ở nhiều phân khúc đã tăng mạnh từ giai đoạn 2021-2022, khiến biên lợi nhuận đầu tư ngắn hạn thu hẹp. Trong khi đó, phía Nam lại chứng kiến đà phục hồi nhanh hơn, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng bứt phá và nhu cầu thực lớn. TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu dẫn đầu về tốc độ hấp thụ nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tiếp tục là động lực chính cho sự phục hồi. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ trong quý II/2025 tăng khoảng 15% so với cùng kỳ 2024, đặc biệt ở các dự án pháp lý hoàn thiện, vị trí trung tâm hoặc gắn với hạ tầng mới.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng này tập trung chủ yếu ở các sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực và tệp khách hàng trung – cao cấp. Phân khúc bình dân, vốn từng chiếm tỷ trọng lớn, lại chưa có bước tiến mạnh do khan hiếm nguồn cung mới và áp lực giá bán cao.

Trái ngược với sự sôi động của căn hộ, thị trường đất nền ở nhiều tỉnh ven đô và các khu vực từng “sốt nóng” trước đây vẫn trong trạng thái cầm chừng. Thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư vẫn chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn từ lãi suất, pháp lý và hạ tầng trước khi quay lại.

Một điểm sáng nổi bật trong 6 tháng qua là phân khúc bất động sản công nghiệp. Nguồn cầu thuê nhà xưởng, kho bãi vẫn tăng đều nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI vào Việt Nam. Các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tiếp tục nhích lên.

Dòng tiền “Nam tiến”

Có một xu hướng dễ dàng nhận thấy đó là trong những tháng qua, dòng tiền từ các nhà đầu tư và doanh nghiệp ở khu vực phía Bắc đang dịch chuyển mạnh về phía Nam. Đây không chỉ là sự thay đổi về vị trí đầu tư, mà còn phản ánh sự điều chỉnh chiến lược nhằm tìm kiếm cơ hội mới trong bối cảnh thị trường đang phân hóa rõ rệt. Vậy nguyên nhân khiến dòng tiền “Nam tiến” là gì?

Thứ nhất, mặt bằng giá bất động sản tại Hà Nội và các tỉnh lân cận đã tăng cao trong nhiều năm qua, khiến biên lợi nhuận kỳ vọng giảm, đặc biệt ở phân khúc đất nền và căn hộ trung tâm. Các nhà đầu tư lớn từ Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh… nhận thấy chi phí đầu vào ở miền Bắc đã tiệm cận ngưỡng khó sinh lời nếu chỉ dựa vào tăng giá vốn.

Thứ hai, khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, đang được hưởng lợi mạnh từ các dự án hạ tầng trọng điểm: sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường Vành đai 3… Hạ tầng kết nối tốt giúp giá trị bất động sản có dư địa tăng trưởng dài hạn.

Thứ ba, nhu cầu ở thực và cho thuê tại các đô thị lớn phía Nam duy trì ở mức cao nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và dòng người nhập cư mạnh. Điều này tạo ra sức hút cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

TP.HCM tiếp tục là tâm điểm với các dự án căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và bất động sản thương mại. Khu Đông thành phố (TP Thủ Đức) đang dẫn đầu về thu hút vốn nhờ quỹ đất sạch, kết nối hạ tầng đồng bộ và sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRRA) nhận định: “Khi Hà Nội và các đô thị phía Bắc đã đạt mức giá cao, nhà đầu tư tự nhiên sẽ tìm đến nơi còn dư địa tăng trưởng. Hạ tầng phía Nam đang tạo lực đẩy rất lớn cho giá trị bất động sản. Tôi dự báo xu hướng dịch chuyển này sẽ còn kéo dài ít nhất đến 2027, khi các dự án hạ tầng lớn hoàn thành”.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam cũng cho rằng: “Nhà đầu tư không chỉ tìm lợi nhuận từ tăng giá mà còn từ dòng tiền cho thuê. Ở TP.HCM và Bình Dương, suất sinh lời cho thuê căn hộ dao động 5–6%/năm, cao hơn mức 3–4% tại Hà Nội”.

Sự dịch chuyển dòng tiền đang giúp thị trường bất động sản phía Nam sôi động hơn, thanh khoản cải thiện ở nhiều phân khúc. Đối với các doanh nghiệp phía Nam, đây là cơ hội hợp tác, liên doanh với các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và nguồn lực tài chính mạnh từ phía Bắc.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng nóng tại một số khu vực cũng tiềm ẩn nguy cơ hình thành các “điểm nóng” giá ảo nếu dòng tiền đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn. Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần đánh giá kỹ tiềm năng thực tế, ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh và gắn với nhu cầu ở thực hoặc khai thác kinh doanh lâu dài.