Thị trường bất động sản bán lẻ tiếp đà tăng trưởng, nguồn cung và giá thuê cũng “tịnh tiến”?

Nguồn cung và giá thuê đồng pha tăng

Trong báo cáo thị trường mới đây, hãng dịch vụ tư vấn bất động sản CBRE cho biết mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội tiếp tục tăng trưởng về nguồn cung và giá thuê. Về giá thuê, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận đà tăng giá 2,6% theo quý và 5,3% theo năm, đạt trung bình 38,1 USD mỗi m2 một tháng. Mức này được CBRE đánh giá khá hấp dẫn với thương hiệu tầm trung, chuỗi cửa hàng và dịch vụ tiện ích nhắm đến người lao động, giới trẻ có thu nhập trung bình. So với vùng ven, giá thuê tại khu vực trung tâm chênh lệch khá cao, gần 173 USD mỗi m2, tăng nhẹ so với cùng kỳ.

Phần lớn các dự án ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt với diện tích hấp thụ nửa đầu năm đạt 17.000 m2. Chỉ có một số dự án cũ ở xa trung tâm có tỷ lệ trống gia tăng. "Điều này cho thấy khách thuê có xu hướng di chuyển sang các trung tâm thương mại có vị trí thuận lợi, được quản lý chuyên nghiệp hơn", CBRE cho biết.

Bà Mai Võ, Giám đốc bộ phận Bán lẻ, CBRE Việt Nam, cho biết thị trường bán lẻ Hà Nội tăng trưởng tích cực do làn sóng các thương hiệu mới "chào sân" và mở rộng quy mô. Với phân khúc cửa hàng tiện lợi, GS25 và 7-Eleven cùng gia nhập thị trường Hà Nội sau thời gian hoạt động ổn định tại TP HCM. Lĩnh vực bán lẻ dược phẩm (như chuỗi nhà thuốc Long Châu) hay làn sóng thương hiệu Trung Quốc (Oh!Some, KKV, và Mr DIY) cũng mở rộng mạnh mẽ.

"Xu hướng trên mang đến nhiều lựa chọn cho người tiêu dùng, thúc đẩy chất lượng dịch vụ cũng như nhu cầu với thị trường bán lẻ Thủ đô", bà Mai Võ cho hay.

Nhưng khó khăn vẫn tồn tại?

Dù ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung và giá nhưng phân khúc bất động sản bán lẻ vẫn đối mặt với một số trở ngại.

Một trong những khó khăn nổi bật của BĐS bán lẻ hiện nay là chi phí thuê mặt bằng vẫn ở mức cao tại các khu vực trung tâm, trong khi sức mua của người dân chưa thực sự phục hồi như kỳ vọng. Nhiều thương hiệu bán lẻ – đặc biệt là nhóm thời trang, đồ tiêu dùng nhanh – đã phải cắt giảm quy mô hoặc rút khỏi các mặt bằng có chi phí thuê quá cao để chuyển hướng sang mô hình linh hoạt hơn như cửa hàng nhỏ, pop-up store hoặc kinh doanh online.

Báo cáo quý II/2025 của Savills cho thấy, giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm TP HCM vẫn giữ ở mức khoảng 120–130 USD/m²/tháng, trong khi tại Hà Nội là 80–90 USD/m2/tháng. Dù có sự ổn định so với năm trước, nhưng mức giá này vẫn là gánh nặng đáng kể với các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại hạng B và C ở một số quận ngoài trung tâm chỉ đạt 70–80%. Một số trung tâm thương mại lâu đời hiện đang gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê mới, đặc biệt khi vị trí không còn thuận tiện hoặc không được cải tạo kịp thời để đáp ứng nhu cầu trải nghiệm hiện đại.

Chuyên gia đơn vị nghiên cứu Avison Young cho biết lạm phát và bất ổn kinh tế làm suy yếu tâm lý tiêu dùng, kéo theo chi tiêu sụt giảm, nhất là với mặt hàng không thiết yếu. Điều này khiến cho các mô hình cửa hàng mặt tiền như nhà phố thương mại vẫn trầm lắng do giá thuê cao cùng tiêu chuẩn ngày càng khắt khe.

Cùng với đó, tình trạng nhiều trung tâm thương mại bị bỏ trống mặt bằng thời gian dài, không tìm được khách thuê vẫn diễn ra ở hai thành phố lớn. Lý do là những trung tâm thương mại này thường có quy mô nhỏ, thiết kế không tối ưu nên khá vất vả trong việc thu hút được khách thuê đa dạng cũng như có thể giữ chân họ.

Hai năm tới, hãng tư vấn Cushman & Wakefield dự báo thị trường bán lẻ Hà Nội đón thêm khoảng 324.000 m2 diện tích cho thuê từ 17 dự án mới, trong đó khu vực phía tây chiếm 37%.

Trong bối cảnh giá thuê ở trung tâm tăng cao, ngày càng nhiều thương hiệu có xu hướng chuyển sang mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm. Khu vực này không chỉ có giá thuê hợp lý mà còn có quy mô lớn, đa dạng, giúp tối ưu hóa không gian kinh doanh, đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách thuê.

Có thể nói, mặc dù bất động sản bán lẻ tại Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong vòng một thập kỷ qua. Dù có một số điểm sáng ở các mô hình và khu vực cụ thể, nhưng về tổng thể, phân khúc này vẫn chịu áp lực lớn từ thay đổi hành vi tiêu dùng, chi phí vận hành cao và sự cạnh tranh từ thương mại điện tử.

Để phục hồi bền vững, BĐS bán lẻ không chỉ cần sự hỗ trợ từ chính sách (như giảm thuế, giãn nợ thuê…), mà còn đòi hỏi các chủ đầu tư phải chuyển mình mạnh mẽ: từ tư duy cho thuê truyền thống sang xây dựng mô hình trải nghiệm – dịch vụ tích hợp, gắn kết khách thuê và người tiêu dùng trong một hệ sinh thái linh hoạt, hiện đại và hiệu quả.