Nhà đầu tư “chuyển đổi” trạng thái
Theo ghi nhận từ Báo cáo thị trường bất động sản tháng 8/2025 của bastdongsan.com.vn, mặc dù đất nền vẫn tiếp tục dẫn đầu trên "đường đua" tăng giá của các loại hình bất động sản và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nhưng thực tế, ảnh hưởng của tháng Ngâu (tháng 7 âm lịch) và kỳ nghỉ lễ Quốc khánh, nên thị trường đất nền chững lại khá rõ nét trong thời gian gần đây.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, trong quý I và đầu quý II năm nay, thị trường chứng kiến “cơn sốt đất” cục bộ trước thông tin sáp nhập địa giới hành chính. Giá đất tại một số địa phương tăng nhanh trong thời gian ngắn, tạo kỳ vọng lớn về khả năng sinh lời. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4 đến thời điểm hiện tại, thanh khoản bắt đầu chậm lại, một số nơi ghi nhận mức giá giảm do lực cầu yếu đi.
Theo ghi nhận, ngoại trừ các sản phẩm đất nền dự án vẫn duy trì được sự ổn định, một số khu vực vùng ven Hà Nội, như: Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Gia Lâm, Sóc Sơn… và gần khu vực Việt Trì (Phú Thọ cũ), Phúc Yên (Vĩnh Phúc cũ), Văn Giang (Hưng Yên), Phủ Lý (Hà Nam cũ), Xuân Trường (Nam Định cũ) tới Thanh Hóa và Hà Tĩnh, kịch bản chững lại của giá đất cũng khá rõ nét. Đất thổ cư tại những khu vực gần các dự án đất nền cũng ghi nhận giảm 10 - 15% so với giai đoạn đầu năm.
Từ kinh nghiệm thực tế, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, các đợt tăng giá đất nền trong thời gian qua đều chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Sau các đợt tăng trưởng “nóng”, thị trường nhanh nguội. Giá đất tại một số nơi dù đã giảm nhưng vẫn không ai hỏi mua. Những người không gồng gánh được lãi vay ngân hàng đã buộc phải “cắn răng” cắt lỗ, nhưng cũng không dễ.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm và nguồn cung đất nền đều ghi nhận sự sụt giảm đáng kể, phản ánh tâm lý dè dặt của nhà đầu tư trước bối cảnh nhiều yếu tố bất định từ ban hành chính sách mới cũng như thông điệp kiểm soát giá nhà của Chính phủ thời gian gần đây. Tình trạng “nóng nhanh, nguội nhanh” cũng từng diễn ra hồi đầu năm 2023 và giữa năm 2024, chịu tác động bởi các đợt “thổi giá” đấu giá đất, rồi nhanh chóng bị nhấn chìm trong bầu không khí ảm đạm.
Điểm “mấu chốt” để lựa chọn đất nền
Các chuyên gia bất động sản nhận định, giai đoạn thận trọng này là cần thiết để thị trường tự điều chỉnh, loại bỏ những cơn sốt ảo và hạn chế rủi ro đầu cơ. Nhà đầu tư hiện nay không chỉ quan tâm đến giá mà còn xem xét kỹ tiềm năng phát triển hạ tầng, tiến độ các dự án trọng điểm, cũng như khả năng khai thác trong tương lai. Bên cạnh đó, sự siết chặt tín dụng và kiểm soát pháp lý giúp thị trường minh bạch hơn, tránh tình trạng thổi giá đất vô tội vạ.
Trong thời gian tới, đất nền vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng sẽ không còn “nóng bỏng” như giai đoạn trước. Thay vào đó, thị trường sẽ duy trì ở trạng thái chậm rãi, bền vững hơn, phù hợp với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chấp nhận nắm giữ để chờ hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng và quá trình đô thị hóa.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhìn nhận: “Đất nền chủ yếu mang tính đầu cơ. Khi thị trường thuận lợi, thanh khoản tốt, giá có thể tăng vài trăm triệu đồng một lô. Nhưng khi thị trường đi xuống, rất khó thoát hàng. Trong khi đó, căn hộ có thể tạo ra dòng tiền từ cho thuê, giảm áp lực phụ thuộc vào tăng giá".
Hiện nay, đất nền chia thành hai loại chính: đất nền dự án và đất phân lô tự do, mỗi loại có ưu - nhược điểm riêng, phù hợp với nhà đầu tư khác nhau.
Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, phân tích: “Đất nền dự án thường do chủ đầu tư hoặc nhà nước quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, bán đấu giá hoặc phân lô. Người mua có thể đầu tư lâu dài mà chưa cần xây dựng ngay. Ngược lại, đất phân lô tự do thường do hộ gia đình, cá nhân tự chia tách, người mua có thể xây dựng theo nhu cầu nhưng pháp lý phức tạp hơn, dễ phát sinh tranh chấp".
Ở một số đô thị lớn, đất nền dự án buộc phải xây dựng theo quy hoạch, còn ở đô thị nhỏ, nhà đầu tư có thể linh hoạt hơn. Tuy nhiên, dù là loại hình nào, nhà đầu tư hiện nay không chỉ chú ý biên độ lợi nhuận mà còn quan tâm đến tính sử dụng, khả năng cho thuê, kinh doanh và pháp lý minh bạch. Đây là sự dịch chuyển quan trọng, phản ánh tâm lý thị trường thận trọng hơn sau giai đoạn sốt nóng.