Dòng tiền Bắc đổ về khu Đông
Khu Đông TP.HCM tiếp tục là tâm điểm, chiếm gần 97% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, theo DKRA Group. Nguồn cung dồi dào chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng trung. Phân khúc hạng sang ghi nhận sức hấp thụ mạnh với Masteri Park Place của Masterise Homes và The Privé của Đất Xanh Group, khi hàng nghìn căn hộ giai đoạn đầu đã có chủ. Ở phân khúc tầm trung, dự án MT Eastmark City của Điền Phúc Thành vừa mở bán các toà tháp mới, bổ sung đáng kể nguồn cung.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định sau sự kiện sáp nhập hành chính TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu và Đồng Nai, vùng kinh tế phía Nam bước vào giai đoạn phát triển mới. GRDP của TP.HCM đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng (2024), dẫn đầu cả nước; Đồng Nai đứng thứ 4 với hơn 609 nghìn tỷ đồng. Khu Đông được đánh giá là vùng duy nhất còn quỹ đất đủ lớn để phát triển đại đô thị, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Hà Nội trong 5–10 năm tới.
Bất động sản khu Đông đang hội tụ ba yếu tố trụ cột: hạ tầng, dòng vốn và nhu cầu thực. Mô hình phát triển dọc sông Đồng Nai được ví như “chuỗi đô thị ven sông Hồng” tại Hà Nội, hứa hẹn tạo vành đai đô thị – công nghiệp – dịch vụ hoàn chỉnh. Ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên các khu đô thị đã hình thành, có khả năng khai thác cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực; dài hạn, tiến độ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa sẽ quyết định giá trị thực.
Khác biệt pháp lý và quy hoạch tạo rủi ro
Theo khảo sát Batdongsan, quý III/2025, mức độ quan tâm đến căn hộ TP.HCM từ khách Bắc tăng 28% so với cùng kỳ năm trước. Dòng tiền dịch chuyển nhằm tìm thị trường còn dư địa tăng trưởng khi giá bán tại Hà Nội leo cao, biên lợi nhuận cho thuê giảm. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng.
Khác biệt đầu tiên là tư duy đầu tư. Tại Hà Nội, nhiều nhà đầu tư quen với mô hình “mua đất chờ hạ tầng”. Tại TP.HCM, quỹ đất thấp tầng hạn chế, đô thị phát triển theo nhà cao tầng và khu quy hoạch chi tiết. Các vị trí chưa đầu tư hạ tầng thường bị giới hạn phát triển lâu dài, khó tăng giá như kỳ vọng.
Khác biệt thứ hai là quy trình pháp lý chặt chẽ. TP.HCM nổi tiếng với các vụ việc phân lô trái phép, dự án “vẽ” trên đất nông nghiệp. Nhiều nhà đầu tư Bắc nếu chỉ dựa vào lời môi giới mà không kiểm tra hồ sơ pháp lý, văn bản cơ quan chức năng có thể vướng tranh chấp, dự án chậm tiến độ hoặc không triển khai được.
Quy hoạch tại TP.HCM cũng được quản lý tập trung và cập nhật theo hướng đô thị nén, khác biệt lớn với nhiều địa phương phía Bắc. Việc nắm rõ thông tin quy hoạch từng khu vực trở thành yêu cầu bắt buộc để tránh mua phải khu vực bị hạn chế phát triển hoặc vướng quy hoạch treo.
Theo giới chuyên gia, chiến lược đầu tư ngắn hạn theo sóng tăng giá không còn phù hợp. Thị trường TP.HCM, với dân số cơ học tăng nhanh, ưu tiên các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Các dự án sở hữu pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư minh bạch và vị trí gắn với hạ tầng trọng điểm (Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, metro) vẫn thu hút sự quan tâm lớn. Những sản phẩm này cung cấp khả năng khai thác ổn định, tăng giá bền vững theo tiến độ hạ tầng, dù lợi nhuận ngắn hạn không đột biến.
Điển hình là The Privé của Đất Xanh, hội tụ pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng cao cấp và vị trí trung tâm khan hiếm, đáp ứng tiêu chí an toàn và sinh lời bền vững. Các dự án có hệ thống tiện ích đồng bộ, quản lý vận hành tốt và diện tích phù hợp nhu cầu thực tế cũng được ưa chuộng.