Khách quay lưng với shophouse
Có một thực tế đang diễn ra là dù được định giá hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng mỗi căn, một tỷ lệ lớn nhà phố thương mại (shophouse) tại nhiều khu đô thị mới của Hà Nội vẫn trong tình trạng bỏ trống kéo dài.
Theo khảo sát, một khu đô thị tại quận Tây Hồ (cũ), một căn shophouse 4 tầng có giá bán trên thị trường thứ cấp khoảng 80-90 tỷ đồng, được rao thuê với giá 100 triệu đồng/tháng nhưng gần một năm qua vẫn chưa tìm được khách. Tương tự, tại khu đô thị khác ở quận Hà Đông cũ, nơi được quảng cáo có vị trí "kim cương về giá trị", hơn một nửa trong tổng số gần 200 căn shophouse vẫn đang đóng cửa im lìm. Dù giá chào bán tại đây lên tới 250-350 triệu đồng/m2, giá cho thuê phổ biến chỉ đạt 65-70 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận trên dưới 3%/năm - mức không hấp dẫn so với lãi suất tiết kiệm.
Báo cáo từ Savills Việt Nam cũng xác nhận bức tranh này. Giá sơ cấp trung bình của shophouse tại Hà Nội trong quý I/2025 vào khoảng 278 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, nhận xét: “Nhiều dự án ngoài trung tâm Hà Nội vẫn có tỷ lệ trống cao do hạ tầng vận hành chưa đồng bộ”.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những nguyên nhân chính khiến sản phẩm shophouse ế ẩm ở nhiều khu đô thị là mô hình này thiếu hệ thống quản lý chuyên nghiệp, phải cạnh tranh trực tiếp với các trung tâm thương mại được vận hành bài bản. Ngoài ra, khách thuê thường chỉ có nhu cầu sử dụng tầng trệt, trong khi chủ nhà thường muốn cho thuê toàn bộ căn 3-4 tầng khiến chi phí bị đẩy lên cao.
Ngoài ra, ông cho rằng shophouse bị bỏ trống hàng loạt còn là bài toán về vị trí và dòng khách. Nhiều dự án phát triển shophouse ở khu vực xa trung tâm, mật độ dân cư còn mỏng, kết nối giao thông - bãi đỗ xe - tiện ích công cộng chưa hoàn thiện, nên rất khó tạo lưu lượng khách đủ lớn để vận hành cửa hàng có lãi.
Ông Đính cũng cho rằng khâu quy hoạch - sản phẩm cũng là vấn đề. Giai đoạn trước, một số chủ đầu tư “nới” khái niệm shophouse để tăng giá trị bán hàng, triển khai dày trên các trục nội khu, nhưng nhiều căn có mặt tiền hẹp, chỗ dừng đỗ hạn chế, tầng trên thiết kế thiên về ở, không phù hợp với nhu cầu bán lẻ hiện đại.
Khó khăn liệu còn tiếp diễn?
Trên thực tế, nhiều thương hiệu và tiểu thương bán lẻ đang dịch chuyển mạnh sang các kênh bán hàng online thay vì mở rộng điểm bán trực tiếp. Xu hướng này khiến các mặt bằng kinh doanh truyền thống, đặc biệt là shophouse khối đế, dần mất đi sức hút. Trong bối cảnh chi phí mặt bằng, nhân sự ngày càng leo thang, thương mại điện tử được xem là giải pháp giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành mà vẫn tiếp cận hiệu quả với khách hàng.
Giám đốc cấp cao, Chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam Nguyễn Hoài An cho rằng, một trong những yếu tố quyết định hiệu quả vận hành của khối đế là mật độ dân cư và tỷ lệ lấp đầy của dự án. Ngoài ra, mặt bằng khối đế tại các tòa chung cư cũng đối mặt với sự cạnh tranh từ chính các trung tâm thương mại nội khu, hoặc cạnh tranh với các loại hình chợ truyền thống và các cửa hàng tạp hóa ở khu vực lân cận.
“Nhiều chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm quy hoạch nên phát triển quá nhiều shophouse, vượt quá nhu cầu thực tế. Việc này không chỉ gây lãng phí mà còn tạo ra cạnh tranh nội bộ không cần thiết. Shophouse nên được phát triển quy mô vừa phải, thường từ 1 - 2 tầng, đồng thời cân nhắc chuyển đổi công năng phù hợp với hành vi tiêu dùng và đặc điểm nhân khẩu học từng khu vực. Đối với các dự án chung cư nằm trong khu đô thị phức hợp, việc quy hoạch công năng khối đế cần được đặt trong tổng thể phát triển của toàn khu đô thị, đảm bảo tính liên kết và bổ trợ với các hạng mục thương mại khác” - bà Nguyễn Hoài An đánh giá.
Trong khi đó, theo Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội cho biết rằng giá thuê shophouse tại Thủ đô hiện rất cao và điều kiện thanh toán khắt khe, thường yêu cầu trả trước 6 tháng đến 1 năm, tạo ra áp lực lớn về tài chính với khách thuê.
Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp hoặc thương hiệu quốc tế, yêu cầu có giấy phép bán lẻ là bắt buộc. Trong khi đó, nhiều căn shophouse không đáp ứng được điều kiện này do vướng mắc trong quy hoạch và giấy phép xây dựng ban đầu.
Từ thực tế ế ẩm hiện nay, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư rót vốn vào shophouse sẽ phải chờ thêm một thời gian để mật độ dân cư trong các dự án gia tăng, tăng khả năng cho thuê và cải thiện lợi nhuận.