Giá tăng gấp nhiều lần, phân khúc cao cấp chiếm sóng
Nếu cách đây 10 năm, căn hộ phía đông Hà Nội chỉ quanh mức 20–30 triệu đồng/m², thì hiện nay không ít dự án đã vượt mốc 100 triệu đồng/m², thậm chí tiệm cận 200 triệu đồng/m². Sự góp mặt của hàng loạt tên tuổi lớn như Vinhomes, Ecopark, MIK, Masterise, Sunshine hay Xuân Cầu khiến khu vực này bứt tốc rõ rệt.
Vinhomes Ocean Park 1 là ví dụ điển hình. Một căn hộ 1PN+ tại đây hiện giao dịch quanh 3,2 tỷ đồng, tương đương hơn 70 triệu đồng/m² — mức tăng tới 50% so với hai năm trước. Trên thị trường thứ cấp, có chủ nhà chào bán căn 2 ngủ 2 WC với giá gần 90 triệu đồng/m², cho thấy sức cầu cao và kỳ vọng giá tiếp tục tăng.
Sự hấp dẫn của khu đông không chỉ đến từ người mua ở thực. Anh Phúc, một nhà đầu tư đang nắm giữ hai căn hộ tại Ocean Park, cho rằng tốc độ tăng giá quá nhanh sẽ khiến người mua thực gặp khó, nhưng dòng vốn đầu tư dài hạn vẫn còn nhiều dư địa sinh lời.
Không chỉ Ocean Park, các dự án mới như Long Biên Central (113–130 triệu đồng/m²), Sunshine Legend City (hơn 50 triệu đồng/m², quy mô 8.000 căn) hay khu đô thị Alluvia gần 200 ha… đang tạo nên diện mạo đô thị đông Hà Nội hoàn toàn khác sau một thập kỷ.
Hạ tầng dẫn đường cho tăng giá
Giá căn hộ khu đông tăng mạnh không phải hiện tượng nhất thời. Hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Đông Trù, mở rộng Quốc lộ 5 hay các nút giao kết nối trực tiếp với nội đô đã giúp xóa bỏ “vách ngăn” sông Hồng tồn tại nhiều năm.
Quỹ đất rộng và dư địa phát triển lớn cho phép khu vực này hình thành những đại đô thị với hồ nước, công viên, tiện ích đồng bộ — yếu tố khiến nhiều gia đình trẻ và chuyên gia dịch chuyển về phía đông sinh sống. Các chủ đầu tư như Taseco Land cũng đẩy mạnh phân khúc cao cấp, gia tăng tiện ích để tạo giá trị bền vững.
Dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực tạo thành vòng xoáy thúc đẩy giá. Nhiều người mua không chỉ tìm nơi an cư mà còn nhìn thấy cơ hội khai thác cho thuê hoặc đầu tư dài hạn, giữ thị trường ở trạng thái cầu mạnh.
Cơ hội lớn đi cùng bài toán thanh khoản
Giá căn hộ tăng liên tục giúp Long Biên – Gia Lâm trở thành cực tăng trưởng chiến lược. Tuy nhiên, mức giá cao cũng kéo theo áp lực thanh khoản cho nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho rằng mức giá tăng quá nhanh khiến một bộ phận nhà đầu tư e ngại thị trường đã tiệm cận đỉnh. Long Biên hiện ở mức khoảng 67 triệu đồng/m² — thấp hơn Tây Hồ (106 triệu), Bắc Từ Liêm (84 triệu), Nam Từ Liêm (77 triệu) nhưng tăng tốc nhanh nhất khu vực ngoại thành.
Ngoài nội đô, Thanh Trì tăng 119%, Gia Lâm tăng 114% so với quý I/2025, đưa giá lên 60–67 triệu đồng/m². Khoảng cách giá so với TP.HCM — nơi mức trung bình căn hộ sơ cấp quý III/2025 đạt 91 triệu đồng/m² — khiến nhiều nhà đầu tư miền Bắc bắt đầu chuyển vốn vào miền Nam. VARS IRE ghi nhận 30% giao dịch tại phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng mạnh so với trước.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, biên lợi nhuận thu hẹp tại Hà Nội buộc dòng tiền tìm đến TP.HCM, Đồng Nai hay Tây Ninh – những nơi hạ tầng đang bứt tốc.