Khó khăn trong định giá đất
Tính đến tháng 1/2025, có khoảng 25 tỉnh thành công bố bảng giá đất mới. Tuy nhiên, nội hàm việc tính giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp, gây nhiều khó khăn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest nhận định, nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất, dẫn đến chi phí đầu vào tăng cao, còn nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc. Đây là điều mà nhiều doanh nghiệp mong bộ ngành, địa phương sớm tháo gỡ.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, năm 2024, khi tham mưu cho Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã xác định vấn đề giá đất là yếu tố quan trọng hàng đầu. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi đã mở rộng việc áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá theo hướng minh bạch hơn.
Đối với đấu giá đất, giá trúng đấu giá được coi là giá đất chính thức, không cần định giá lại. Còn đối với các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giá đất sẽ được xác định theo các phương pháp như so sánh, thặng dư… nhằm hạn chế tình trạng định giá thấp gây thất thoát ngân sách.
Các phương pháp trên đồng thời cũng góp phần tạo cơ chế công khai, minh bạch hơn trong quá trình giao đất, cho thuê đất.
Để thi hành luật đảm bảo hiệu quả, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã nỗ lực nghiên cứu, xây dựng các nghị định, thông tư; đặc biệt là trình Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhằm giải quyết tình trạng “nợ” định giá đất từ những năm trước.
Tuy nhiên, vấn đề thực thi chính sách vẫn còn nhiều bất cập, nhất là tại địa phương khi có sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất. Ông Bình cho biết, tới đây Bộ sẽ đồng hành cùng các địa phương để tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất.
Tháo gỡ “gốc rễ” vấn đề
TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay liên quan đến vấn đề định giá đất. Tại nhiều địa phương, nhiều dự án bất động sản vẫn chưa thể triển khai do vướng mắc trong khâu định giá đất và tính tiền sử dụng đất.
Thực tế cho thấy việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp chưa thống nhất, đã dẫn đến tình trạng chậm trễ trong phê duyệt và triển khai dự án. Thậm chí, một số dự án dù đã hoàn thành các thủ tục đầu tư nhưng vẫn phải chờ hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất. Điều này khiến doanh nghiệp mất thêm thời gian điều chỉnh kế hoạch tài chính, dẫn tới dự án bị tắc nghẽn.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ưu tiên hàng đầu hiện nay là tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất, để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, qua đó góp phần thúc đẩy nguồn cung bất động sản và sự hồi phục, phát triển của thị trường bất động sản.
Do đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị các bộ, ngành cần tư vấn cụ thể về các phương pháp định giá đất cho các địa phương, cũng như quy định cụ thể về các trường hợp áp dụng theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.
“Vấn đề ở đây là quy trình xác định trách nhiệm của tổ chức tư vấn, của cấp cao nhất là chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chịu trách nhiệm với Chính phủ. Trước khi tổ chức tư vấn đưa ra giá cụ thể, cấp có thẩm quyền phải thống nhất, đối với dự án cụ thể, thì phương pháp định giá đất là gì, cơ sở nào để áp dụng phương pháp này, từ đó mới bắt đầu tiếp tục giai đoạn tính toán giá đất cụ thể,” Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ.
Theo Tiến sĩ, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, nguyên nhân dẫn đến các quy định về thẩm định giá đất gặp khó khi triển khai là do chúng ta đang sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Thí dụ, một mảnh đất là đất nông nghiệp có giá 300.000 đồng/m2, khi được chuyển thành đất ở thì giá lên 3 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên đến 300 triệu đồng/m2, như vậy, chúng ta đang định giá theo giá trị sử dụng của mảnh đất đó chứ không phải là giá trị. Vì thế, ông Ánh cho rằng phải trả lại định giá đất theo đúng giá trị của nó chứ không phải giá trị sử dụng.
Theo ông Ánh, việc định giá đất là việc của công ty định giá, vấn đề của cơ quan quản lý là thiết lập cơ chế để các công ty định giá thực hiện, không dám làm sai nhưng... Trong định giá không chỉ dùng một phương pháp, mà có thể có nhiều phương pháp khác để định giá đất. Vấn đề là giá vênh bao nhiêu là chấp nhận được? Tại sao vênh như thế? Định giá đất phải chuyên nghiệp, khách quan và trung thực.