Theo ông Quốc Anh, năm 2025 khép lại cùng nhiều thay đổi lớn trên thị trường, đặc biệt là bối cảnh vĩ mô và sự chuyển dịch nhu cầu của người mua. Tuy nhiên, điều được giới đầu tư quan tâm nhất hiện nay là liệu các trung tâm tài chính quốc tế đang được nghiên cứu có tạo ra “trung tâm mới” cho đô thị và kéo theo sự tái định giá tài sản như những gì từng diễn ra ở các nền kinh tế lớn.
Ông nhắc lại định nghĩa “trung tâm” theo OECD – nơi hội tụ các yếu tố kinh tế, xã hội và việc làm. Khi phân rã thành chỉ tiêu cụ thể như số doanh nghiệp hoạt động, mật độ việc làm, giao thông công cộng hay mặt bằng giá thuê, có thể nhận diện chính xác khu vực lõi của đô thị. Ở TP.HCM, quận 1 và 3 vẫn giữ vai trò trung tâm rõ nét; tại Đà Nẵng là các quận Hải Châu, Sơn Trà.
Một cách tiếp cận khác mà ông đề cập là “đô thị 15 phút”, tức cư dân có thể tiếp cận dịch vụ thiết yếu trong phạm vi bán kính khoảng 5 km. Từ chợ Bến Thành, vòng 5 km bao trùm các quận trung tâm như 1, 3, 4 và một phần Bình Thạnh; tại Đà Nẵng là khu vực Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Thanh Khê. Những phân tích này cho thấy một IFC nếu được hình thành tại Thủ Thiêm hay ven sông Hàn có thể kéo theo sự dịch chuyển rõ rệt của “trọng lực” đô thị.
Để củng cố lập luận, ông dẫn hai ví dụ điển hình: Yeouido (Seoul) và Lục Gia Chủy (Thượng Hải). Trước năm 2000, Seoul có trung tâm cũ tại khu Kim Gu với mật độ dân cư dày đặc. Đến năm 2003, Hàn Quốc quyết định xây dựng trung tâm tài chính mới ở Yeouido, cách trung tâm cũ 6 km. Sau 10 năm, khu vực này thu hút hơn 1.000 doanh nghiệp quốc tế và 100.000–120.000 việc làm. Giá bất động sản tăng khoảng 2,2 lần, cao hơn phần còn lại của thành phố 15%.
Thượng Hải cũng có hành trình tương tự. Trung tâm tài chính trước 1990 nằm ở ngoại than, diện tích nhỏ và thiếu lợi thế cạnh tranh. Khi Trung Quốc phê duyệt IFC Lục Gia Chủy tại Phố Đông, hàng loạt cao ốc thương mại – tài chính mọc lên. Đến năm 2022, giá bất động sản tại trung tâm mới tăng gấp khoảng 14 lần, cao hơn khu vực khác gần 25%.
Theo ông Quốc Anh, điểm chung ở cả hai mô hình là mất khoảng một thập kỷ để IFC thực sự phát huy hiệu quả. Tuy nhiên, một khi đã thành hình, chênh lệch giá bất động sản giữa trung tâm mới và phần còn lại là rất rõ. Nhân tố làm nên sự thành công không chỉ là quy hoạch và hạ tầng, mà còn ở các ưu đãi về thuế, chi phí hoạt động, quy định sở hữu nước ngoài và khung pháp lý cho sản phẩm tài chính.
Ông cho rằng với Việt Nam, việc TP.HCM và Đà Nẵng đang được định hướng trở thành IFC là cơ hội lớn, nhưng đồng thời đòi hỏi khung chính sách đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp quốc tế. Đây sẽ là biến số quan trọng trong trung – dài hạn, bởi nếu hình thành một “trung tâm mới”, giá bất động sản tại các khu vực lân cận chắc chắn sẽ có sự dịch chuyển.
Nội dung trọng tâm thứ hai mà ông đề cập là lãi suất – yếu tố từng gây biến động mạnh giai đoạn 2022–2023. Khi Fed nâng lãi suất từ gần 0% lên hơn 5% trong vòng một năm, áp lực tỷ giá và lạm phát khiến nhiều nền kinh tế, trong đó có Việt Nam, phải điều chỉnh theo. Giai đoạn này, mức độ quan tâm bất động sản giảm gần 50%, giao dịch của môi giới sụt trên 50% qua từng quý, đất nền chịu tác động mạnh nhất vì phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính.
Tuy nhiên, bối cảnh 2025 theo ông Quốc Anh đã khác. Fed đã bước vào chu kỳ giảm lãi suất; lạm phát tại Mỹ, châu Âu và Việt Nam đều đi ngang ở mức kiểm soát được. Mức độ quan tâm thị trường đang phục hồi nhưng chưa trở lại trạng thái “quá nóng” như 2021–2022. Cơ cấu nhu cầu cũng dịch chuyển: chung cư và nhà ở thực tăng mạnh, chiếm tỷ trọng cao nhất; tỷ lệ mua để ở tăng lên khoảng 64%.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 84% người trả lời đánh giá thị trường 2026 tích cực, trong khi 83% nhận định tác động của lãi suất hiện nay chỉ nhẹ hoặc không đáng kể. Phần lớn cho rằng chính sách lãi suất lần này chỉ mang tính ngắn – trung hạn, khác với cú sốc 2022.
Theo ông Quốc Anh, thị trường đang tiến tới giai đoạn cân bằng hơn, với tâm lý thận trọng nhưng ổn định. Việc theo dõi sự hình thành IFC và lãi suất sẽ là “hai điểm xoay” quan trọng để dự đoán cục diện năm 2026, đồng thời giúp nhà đầu tư, người mua ở thực và doanh nghiệp bất động sản chuẩn bị tốt hơn cho chu kỳ mới.