Tín hiệu tạm lắng sau giai đoạn tăng tốc
Tại buổi công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội do CBRE Việt Nam tổ chức ngày 14/10, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội – nhận định rằng bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Nhiều biến động kinh tế và thương mại toàn cầu như xung đột địa chính trị, thay đổi thuế quan, cùng xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng khiến các nhà sản xuất trở nên thận trọng hơn trong việc mở rộng đầu tư.
Từ tháng 4/2025, thị trường bắt đầu ghi nhận những tín hiệu chậm lại. Doanh nghiệp sản xuất và nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng trì hoãn quyết định thuê mới hoặc mở rộng nhà máy, chờ thêm các tín hiệu rõ ràng từ đối tác và thị trường quốc tế.
Số liệu sơ bộ cho thấy, lượng đất công nghiệp được hấp thụ trong năm 2025 giảm so với 2024, và thấp hơn đáng kể so với đỉnh điểm năm 2023. Miền Nam – nơi tập trung nhiều khu công nghiệp trọng điểm – đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung đất sẵn sàng cho thuê, khi nhiều khu đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao, còn quỹ đất phát triển mới ngày càng hạn chế.
Dù vậy, theo bà An, thị trường vẫn có những điểm sáng. Không ít nhà đầu tư quốc tế vẫn đang mở rộng quy mô sản xuất tại Việt Nam hoặc tìm kiếm cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư trong nước – cho thấy niềm tin dài hạn vào tiềm năng của thị trường công nghiệp Việt Nam vẫn vững chắc.
Nhà xưởng, kho xây sẵn vươn lên thành tâm điểm
Trong bối cảnh đất công nghiệp ghi nhận sự chững lại, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn lại nổi lên như một điểm sáng đáng chú ý. Theo bà Nguyễn Hoài An, nhu cầu với loại hình này đang tăng mạnh ở cả hai miền.
Thống kê cho thấy, diện tích nhà xưởng xây sẵn được chào thuê và hấp thụ trong 9 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng so với cùng kỳ 2024 và 2023. Đặc biệt, giá thuê tiếp tục tăng ổn định – khoảng 2,4% mỗi năm tại miền Bắc và trên 5% tại miền Nam.
Tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đạt trên 90% tại miền Bắc và hơn 95% tại miền Nam, phản ánh nhu cầu cao từ các nhà đầu tư nhỏ và vừa, cũng như doanh nghiệp nước ngoài muốn nhanh chóng triển khai hoạt động mà không cần đầu tư hạ tầng từ đầu.
Phân khúc kho xây sẵn cũng đang đi theo xu hướng tương tự. Tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy tiến sát ngưỡng 75%. Miền Bắc – dù chịu ảnh hưởng từ lượng cung tăng mạnh trong quý III/2025 – vẫn duy trì mức lấp đầy trên 75%.
Giá thuê kho xây sẵn ghi nhận mức tăng đáng kể, với 6,8%/năm tại miền Bắc và 8%/năm tại miền Nam. Các dự án mới với tiêu chuẩn kỹ thuật, dịch vụ hậu cần và vận hành hiện đại hơn đã tạo ra lợi thế cạnh tranh, giúp chủ đầu tư duy trì tỷ lệ lấp đầy cao ngay cả khi giá thuê vượt mặt bằng chung.
Hạ tầng tạo lực đẩy cho chu kỳ phát triển mới
Giới chuyên gia nhìn nhận, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới. Các yếu tố nền tảng như vị trí chiến lược, chi phí sản xuất cạnh tranh, nguồn lao động dồi dào và chính sách thu hút FDI linh hoạt tiếp tục củng cố vị thế Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo CBRE, thời gian gần đây có nhiều nhà đầu tư quốc tế – trong đó có một tập đoàn phát triển hạ tầng công nghiệp đến từ Hà Lan – đã đến khảo sát và tìm kiếm cơ hội đầu tư tại các khu công nghiệp phía Bắc. Điều này phần nào khẳng định sức hấp dẫn dài hạn của Việt Nam.
Tại phía Nam, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo ra dư địa tăng trưởng mới cho thị trường công nghiệp. Các dự án kết nối lớn như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường vành đai 3 và 4 TP.HCM, cùng với sân bay Long Thành – hiện đang được đẩy nhanh tiến độ – sẽ góp phần nâng cao năng lực logistics, rút ngắn thời gian vận chuyển và tối ưu chi phí sản xuất.
Song song với đó, hệ thống cảng biển cũng đang được đầu tư nâng cấp, giúp tăng khả năng kết nối xuất khẩu và thu hút thêm dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo.
Giai đoạn 2026–2030: Hướng đến phát triển bền vững
Nhìn về giai đoạn 2026–2030, các yếu tố như hạ tầng, chính sách đầu tư và xu hướng dịch chuyển chuỗi sản xuất toàn cầu được dự báo sẽ tiếp tục là động lực chính cho bất động sản công nghiệp. Mô hình phát triển khu công nghiệp tích hợp đô thị - dịch vụ và xu hướng bất động sản công nghiệp xanh đang dần hình thành, mở ra cơ hội phát triển bền vững và nâng tầm vị thế sản xuất của Việt Nam trong khu vực.
Tuy thị trường có thể còn gặp những dao động ngắn hạn, nhưng triển vọng trung và dài hạn vẫn tích cực. Dòng vốn đầu tư đang chuyển dịch theo hướng linh hoạt hơn – từ đất công nghiệp sang nhà xưởng, kho bãi xây sẵn – nhằm thích ứng nhanh với biến động toàn cầu và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.