Theo quy định hiện hành, khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. UBND các tỉnh, thành căn cứ vào thực tế tại địa phương quy định mức tối đa. Bảng này điều chỉnh cao không quá 20% so với mức tối đa của cùng loại đất trong khung. Do cơ chế này, bảng giá đất của các địa phương trên thực tế thường chỉ bằng 30-50% so với thị trường.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định mức phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.
Tại phiên thảo luận về chính sách đất đai trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế xã hội 2022, ngày 18/9, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường, nói khái niệm "giá đất thị trường" là điểm cần tư duy, nêu rõ trong lần sửa đổi này.
"Đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường và giá giao dịch thương vụ mua bán đất đai", ông nói.
Theo GS Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Vị Giáo sư cũng cho rằng, tại Nghị quyết 18 của Trung ương mới đây, chủ trương của Đảng, Nhà nước đã bỏ khung giá đất, chỉ để bảng giá đất để địa phương xác định giá đất theo thị trường.
"Bảng giá đất điều chỉnh cao không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất", GS Võ cho rằng: "Chỉ cần tính giá đất bằng 70-80% giá các giao dịch mua bán là phù hợp".
Ông nói: “Không có một mức giá thị trường đúng, đủ cho mọi khu đất, mảnh đất. Việc xác định giá đất theo thị trường không hơn kém 20% so với giá tối đa giao dịch trên thị trường đã là thành công”.
Theo ông Võ, hiện nay, việc chấp thuận để giá đất đền bù, giá đất trong chuyển nhượng theo giá thị trường có hai mục đích nhằm giảm thiệt hại do chênh lệch địa tô, khiến Nhà nước thất thoát tài sản, thu hồi cho Nhà nước. Tuy nhiên, Nhà nước, doanh nghiệp cũng phải chấp nhận cuộc chơi là đền bù giá đất của người dân cao hơn.
TSKH Đặng Hùng Võ nhận định, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm "giá đất thị trường". "Khuyết điểm" của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai "có lỗi", không có khái niệm pháp luật rõ ràng về "giá đất thị trường".
GS Võ nêu rõ, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Cùng với đó, trong việc sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
GS Hoàng Văn Cường, phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân, đồng tình giá đất thị trường nên xây dựng trên căn cứ giá trị, tính ổn định cao hơn, thay vì giá cả - yếu tố luôn biến động.
Theo ông Cường, Luật đất đai sửa đổi cần quy định về đăng ký, cập nhật giá đất hằng năm để phản ánh chính xác đất đai được giao dịch, sử dụng ra sao.
Cơ quan quản lý cần xây dựng cơ sở dữ liệu số, đưa thông tin giá và thuế đất từng thửa đất theo mỗi năm vào kho dữ liệu này... nhằm hạn chế xin - cho, lợi ích cá nhân trong định giá đất.
Bên cạnh đó, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và dùng cơ chế thị trường để lựa chọn các nhà đầu tư đủ năng lực dự án phát triển bất động sản.
Bên cạnh việc bàn luận xoay quanh vấn đề định giá đất, các chuyên gia cũng đề nghị giảm thuế suất thuế chuyển nhượng bất động sản. Mức thuế hiện ở mức 2% là khá cao, cần giảm một nửa, xuống 1%, thậm chí là 0,5%.
"Giảm thuế chuyển nhượng bất động sản để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cũng cần nêu rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ dựa vào giá đất do Nhà nước quy định", ông đề xuất.
Trong khi đó, ông Hoàng Văn Cường nhấn mạnh cần quy định giao dịch mua bán đất đai, bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Việc này nhằm công khai, minh bạch và tránh những thông tin không xác thực, gây rủi ro cho người mua - bán.
"Cần nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ, thậm chí thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký", ông kiến nghị.
Hiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến. Dự kiến tuần sau Chính phủ sẽ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thảo luận, cho ý kiến tại phiên họp chuyên đề pháp luật.
Dự luật này sẽ trình Quốc hội thảo luận, cho ý kiến qua 3 kỳ họp. Quốc hội sẽ góp ý lần đầu dự luật này tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 tới.