Giá bất động sản tăng cao
Theo quyết định mới, bảng giá đất trên địa bàn Thủ đô sẽ điều chỉnh tăng từ 2 – 6 lần tùy theo từng khu vực.
Quyết định 71/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội về việc điều chỉnh tăng Bảng giá đất đến hết ngày 31/12/2025 đã gây ra nhiều lo ngại trong dư luận, đặc biệt trước nguy cơ giá bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô, tiếp tục leo thang.
Tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, UBND TP Hà Nội đã điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND, ban hành quy định và Bảng giá đất các loại trên địa bàn thành phố. Quyết định này, có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến hết năm 2025, đã đưa ra những thay đổi đáng kể khi giá đất tăng từ 2 đến 6 lần, tùy khu vực. Cụ thể, giá đất tại các quận nội thành tăng từ 190% - 270%, các huyện và xã ven đô tăng 150% - 190%, đất thương mại dịch vụ tăng 30% - 100%, trong khi đất nông nghiệp tăng khoảng 15%.
Theo khảo sát, mức tăng này dù đáng kể nhưng vẫn chưa bắt kịp giá thị trường tại nhiều khu vực. Chẳng hạn, tại thị trấn Đông Anh hay xã Uy Nỗ, giá đất gần các tuyến đường lớn sau điều chỉnh dao động từ 40 - 47 triệu đồng/m², trong khi giá thực tế lên tới 200 - 250 triệu đồng/m², chênh lệch gấp 5 - 6 lần. Tương tự, giá đất tại các huyện như Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức... cũng cao hơn từ 2 đến 5 lần so với bảng giá được điều chỉnh.
Việc đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng và quy hoạch đô thị đã khiến giá đất tại các khu vực ven đô, đặc biệt là những huyện dự kiến lên quận, tăng đáng kể. Tuy nhiên, phần lớn giao dịch tập trung vào nhóm đầu cơ, sử dụng các chiêu trò thổi giá, tạo ra những cơn sốt đất ảo. Đến cuối năm 2024, khi nhiều nhà đầu tư gặp áp lực tài chính, việc cắt lỗ xuất hiện nhưng số lượng giao dịch thực tế vẫn không nhiều.
Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, việc điều chỉnh tăng bảng giá đất có thể tác động đến giá bất động sản. Khi giá đất tăng, chi phí đầu vào của các dự án cũng tăng theo, buộc các nhà phát triển bất động sản nâng giá bán để bù đắp. Đồng thời, bảng giá đất mới cũng là cơ sở tính các loại thuế, phí liên quan, từ đó gián tiếp ảnh hưởng đến giá cả thị trường.
Tuy nhiên, ông Điệp nhấn mạnh, nguyên nhân chủ yếu đẩy giá bất động sản leo thang vẫn là tình trạng đầu cơ và thổi giá. Để ổn định thị trường, cần thực hiện các giải pháp như minh bạch hóa thông tin quy hoạch, đánh thuế cao đối với tài sản bất động sản thứ hai, kiểm soát dòng vốn vay đầu cơ, và tăng cường hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội.
Giải quyết bài toán đầu cơ bất động sản như thế nào?
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS hiện nay là thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán BĐS đang ở mức thấp, chỉ 2% của giá bán theo hợp đồng mua bán. Đó là chưa kể tình trạng mua bán BĐS hai giá để trốn thuế. Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ “bong bóng” BĐS, khi giá BĐS tăng nhanh vượt quá giá trị thực tế, chủ yếu do đầu cơ và sự can thiệp của các nhà đầu tư lớn. Khi bong bóng vỡ, không chỉ các nhà đầu tư mà cả nền kinh tế cũng chịu tác động tiêu cực, với sự suy giảm niềm tin và thanh khoản trong thị trường. Hơn nữa, tình trạng các dự án BĐS bị chậm tiến độ hoặc không triển khai do vướng pháp lý hoặc tài chính là phổ biến, gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế địa phương.
Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đã đề xuất một giải pháp táo bạo nhưng phổ biến trên thế giới là đánh thuế người sở hữu nhiều BĐS. Mục tiêu của chính sách này là hạn chế tình trạng đầu cơ để đưa BĐS trở lại với những người thực sự có nhu cầu. Đề xuất này đã nhận được sự ủng hộ của người dân có thu nhập thấp và các hiệp hội BĐS, vì nó giúp giảm bớt đầu cơ, giúp người nghèo có thể sở hữu nhà. Nhưng không phải ai cũng ủng hộ chính sách này với lo ngại rằng việc đánh thuế như thế sẽ làm cho thị trường BĐS vốn trầm lắng sẽ khó hồi phục.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam có thể học hỏi từ các biện pháp quản lý BĐS của các quốc gia phát triển. Ví dụ, Singapore đã áp dụng các biện pháp thuế mạnh tay đối với người sở hữu nhiều BĐS và hạn chế quyền sở hữu của người nước ngoài, đồng thời phát triển mạnh nhà ở xã hội để mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nhà. Úc đã giới hạn quyền sở hữu nhà của người nước ngoài nhằm ngăn chặn đầu cơ quốc tế và áp dụng thuế cao đối với những căn nhà bị bỏ hoang quá lâu. Thụy Điển thực hiện chính sách “thuế ngủ đông”, đánh thuế cao những căn nhà bỏ hoang nhằm khuyến khích chủ sở hữu đưa chúng vào sử dụng hoặc bán lại cho những người có nhu cầu thực sự. Tại Nhật Bản, chính phủ đã khuyến khích phát triển các căn hộ mini, giúp người dân có thể tiếp cận nhà ở với chi phí thấp. Điều này không chỉ giảm bớt áp lực lên quỹ đất mà còn tạo ra những giải pháp thực tiễn cho vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn. Dựa trên những bài học từ quốc tế đó, Việt Nam xem xét triển khai một số giải pháp theo thông lệ quốc tế và phù hợp với tình hình trong nước.