Dòng tiền phía Bắc đang Nam tiến mạnh mẽ
Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản phía Đông TP. HCM của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2025, mức độ quan tâm đến bất động sản TP. HCM từ nhóm khách hàng Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, tăng 49% so với quý trước đó.
Đây là con số cao hơn đáng kể so với các nhóm khách hàng đến từ các địa phương khác. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng quan tâm đến bất động sản TP.HCM từ nhà đầu tư đến từ Hải Phòng chỉ tăng nhẹ 3%, từ Bình Dương tăng 2%. Sự chênh lệch lớn này cho thấy các nhà đầu tư Hà Nội đang là động lực chính thúc đẩy sức cầu ngoại tỉnh lớn nhất cho thị trường TP.HCM ở thời điểm hiện tại.
Nếu như trước đây, các nhà đầu tư phía Bắc chủ yếu tập trung vào Hà Nội và một số tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh, thì từ cuối năm 2024, xu hướng “Nam tiến” bắt đầu rõ rệt hơn. Nhiều hội nhóm môi giới phía Bắc ghi nhận lượng khách đăng ký đi khảo sát thị trường TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai tăng 30–40% so với cùng kỳ.
Giám đốc một sàn giao dịch tại Hà Nội, nhận định: “Sau giai đoạn mặt bằng giá bất động sản Hà Nội tăng quá nhanh, biên lợi nhuận đầu tư bị thu hẹp, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng vào thị trường phía Nam, nơi giá vẫn còn dư địa và quỹ đất lớn hơn.”
Thực tế cho thấy, tại Hà Nội, giá căn hộ trung cấp đã vượt 50–60 triệu đồng/m², còn đất nền ven đô tăng gấp 2–3 lần so với 2020. Trong khi đó, TP.HCM sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023 vẫn còn nhiều khu vực giá chưa phục hồi hoàn toàn, tạo ra cơ hội cho dòng tiền tìm kiếm biên lợi nhuận tốt hơn.
Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đến cuối quý III/2025, khoảng 30% lượng giao dịch tại khu vực phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tại khu vực Bình Dương (cũ), nhu cầu mua của nhóm nhà đầu tư Hà Nội tăng gấp ba lần so với năm 2023, trong khi tại TP. HCM, nhóm này chiếm phần lớn lượng khách tìm mua căn hộ trung cấp.
Anh Tiến, một nhà đầu tư tại quận Cầu Giấy (Hà Nội), từng sở hữu ba căn hộ cho thuê tại Mỹ Đình, chia sẻ: “Mặt bằng giá chung cư Hà Nội đã vượt xa ngưỡng 100 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực nội đô, suất đầu tư không còn sinh lợi nhanh. Trong khi đó, ở TP. HCM hay Bình Dương, cùng số vốn ấy, tôi có thể mua căn hộ rộng hơn, cho thuê được, mà biên độ tăng giá vẫn còn”.
Theo nhà đầu tư này, xu hướng “Nam tiến” không chỉ là tìm nơi đầu tư mới mà là cách tái cơ cấu danh mục giữa bối cảnh thị trường Hà Nội đã đạt đỉnh ngắn hạn.
Lý giải nguyên nhân
Lý do chính là mặt bằng giá tại vùng ven TP.HCM vẫn thấp hơn Hà Nội từ 30–40%, trong khi hạ tầng kết nối đang được đẩy mạnh, quy hoạch gắn với các khu đô thị vệ tinh và các tuyến giao thông mới.
Chẳng hạn, tại vùng ven phía Đông TP.HCM như tỉnh Đồng Nai – địa phương giáp ranh TP.HCM – mức giá rao bán đất nền trong quý III/2025 dao động khoảng 16-23 triệu đồng/m², tăng 5-7% so với đầu năm. Những địa điểm này thu hút nhà đầu tư không chỉ bởi tiềm năng tăng giá mà còn bởi khả năng khai thác cho thuê với tỷ suất sinh lời cao, như Biên Hòa đạt khoảng 4,4% trong một số khu vực.
Có ba yếu tố được các chuyên gia chỉ ra là động lực khiến nhà đầu tư miền Bắc đổ mạnh vào thị trường phía Nam. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn cho rằng: “Thứ nhất là hiệu ứng từ các chủ đầu tư lớn phía Bắc, khi Vinhomes, Ecopark hay Văn Phú Invest mở rộng thị trường vào TP. HCM, nhóm khách hàng trung thành cũng đi theo. Các sàn phân phối chiến lược ‘bám sát’ chủ đầu tư, kéo dòng tiền Bắc vào Nam một cách tự nhiên”.
Yếu tố thứ hai là lợi nhuận tích lũy. Trong hai năm gần đây, giới đầu tư Hà Nội đã thu được lợi khá tốt từ đất nền vùng ven và chung cư nội đô. Khi giá đã “vượt ngưỡng”, cơ hội tăng giá nhanh khép lại, họ bắt đầu dịch chuyển sang thị trường có mức giá “mềm” hơn và dư địa tăng trưởng cao hơn.
Yếu tố thứ ba là hạ tầng bứt phá. Khu vực phía Nam đang chứng kiến hàng loạt dự án lớn - từ sân bay Long Thành, đường vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đến metro Bến Thành - Suối Tiên. “Hạ tầng đi đến đâu, bất động sản hưởng lợi đến đó. Đây chính là ‘sóng’ mà nhà đầu tư nhạy bén luôn muốn đón đầu”, ông Tuấn nói.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, bổ sung: “Giai đoạn 2022 - 2024, nhà đầu tư miền Bắc tập trung mạnh vào Hà Nội và vùng ven, khiến mặt bằng giá tăng trung bình 20% - 30%, có nơi tăng đến 200% - 300%. Tiềm năng tăng giá ngắn hạn gần như đã cạn. Nhà đầu tứ buộc phải đi tìm ‘vùng đất mới’ mà phía Nam là lựa chọn hợp lý nhất”.
Theo ông Quê, nhà đầu tư giờ thận trọng hơn, chọn lọc kỹ pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế. Họ chuyển hướng sang bất động sản trung tâm, vùng ven gần đô thị hoặc khu du lịch có tiềm năng sử dụng thực tế, thay vì đầu tư xa trung tâm như trước.