Vì sao giá nhà cứ tăng mãi?
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM lập đỉnh một thập kỷ. Tại Hà Nội, căn hộ đạt trung bình 80 triệu đồng mỗi m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, còn nhà liền thổ ở mức 100-200 triệu đồng mỗi m2. Ở TP HCM, giá chung cư tăng 36% lên 89 triệu đồng mỗi m2, nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu đồng mỗi m2.
Theo Viện Nghiên cứu và đánh giá bất động sản Việt Nam (VARS IRES) cũng cho biết, năm 2015, giá chung cư Hà Nội chỉ 18-25 triệu đồng mỗi m2, nay đã đạt bình quân 76 triệu đồng, gấp ba lần sau 10 năm. Với TP HCM, Sở Xây dựng thống kê căn hộ từ mức 25 triệu đồng mỗi m2 năm 2015 hiện gần 90 triệu đồng mỗi m2, tăng 3,6 lần, tức bình quân mỗi năm tăng 15%.
Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, với mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam đạt 9,5 triệu đồng/người/tháng vào năm 2024, mỗi người trẻ 9X cần làm việc và tích cóp 25,8 năm để mua căn hộ khoảng 60m2, giá khoảng 3 tỉ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động 4,5%.
Dưới góc nhìn tài chính, TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra, đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.
Ở khía cạnh cung - cầu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm đã đẩy giá nhà tăng nhanh. Thị trường đang thiếu trầm trọng phân khúc vừa túi tiền, trong khi đa số doanh nghiệp tập trung phát triển dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Hơn 70% dự án ách tắc vì vướng pháp lý khiến nguồn cung mới bị nghẽn, dẫn đến tình trạng khan hiếm. Ông Châu nhấn mạnh, trong bối cảnh khát cung, mỗi khi một số ít dự án giá thấp được gỡ vướng và ra hàng, giá bán bị chủ đầu tư đẩy lên ngang bằng với nhóm trung - cao cấp, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận.
Ngoài ra, bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất cũng được nhiều ý kiến cho là nguyên nhân trực tiếp. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.
“Hạ nhiệt” bằng cách nào?
Tình trạng giá nhà cao vượt xa thu nhập không chỉ xảy ra ở Việt Nam mà còn phổ biến ở nhiều quốc gia. Giới phân tích cho rằng khác biệt nằm ở việc các nước này sớm xây dựng chiến lược nhà ở bền vững, phát triển mạnh nhà xã hội và dùng công cụ thuế, quy hoạch để điều tiết thị trường. Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế tài sản, thiếu sắc thuế đánh vào đầu cơ, dẫn đến thị trường thiếu công cụ kiềm chế. Khi cầu vượt cung, người mua sẵn sàng trả giá cao với niềm tin giá còn tiếp tục tăng, từ đó tạo ra vòng xoáy neo giá, găm hàng và sốt ảo.
Để đưa giá nhà về mức hợp lý, nhiều ý kiến cho rằng cần một loạt giải pháp đồng bộ từ cải cách pháp lý, quy hoạch quỹ đất đến chính sách tín dụng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục. Ông cho rằng nhiều dự án ách tắc không phải vì thiếu vốn mà vì phê duyệt kéo dài, khiến nguồn cung bị co hẹp và giá bị đẩy lên cao. Nếu khâu này được cải cách, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần làm tăng cung và kéo giá xuống.
Với góc nhìn chính sách dài hạn, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nhận định cần tập trung mạnh vào nhà ở vừa túi tiền và nhà xã hội. Ông cho rằng nhiều năm qua loại hình này gần như thất bại, trong khi nhà thương mại liên tục tăng giá với tốc độ "tên lửa".
Để thay đổi cục diện, Nhà nước phải có chiến lược tài chính nhà ở rõ ràng, đi kèm ưu đãi vốn, lãi suất và thời gian vay để người dân dễ tiếp cận. Đồng thời, khơi thông hàng nghìn dự án đang đắp chiếu sẽ là lực đẩy quan trọng để nguồn cung tăng nhanh, đáp ứng nhu cầu thực.