Giá nhà xa tầm với của người dân
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên thị trường sơ cấp, trong quý III/2025, giá bán căn hộ thương mại trung bình đạt 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Riêng tại Hà Nội, giá trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, thấp hơn nhờ nguồn cung dồi dào từ khu vực ngoại thành. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỉ đồng/căn dù chất lượng và hạ tầng không thay đổi đáng kể.
Đơn cử như tại tại dự án Lancaster Legacy giá trung bình 149 triệu đồng/m2, Heritage West Lake 140 triệu đồng/m2, Discovery Complex 115 triệu đồng/m2, Vinhomes Global Gate 130 triệu đồng/m2. Dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây, The Nelson Private Residences dao động từ 130-180 triệu đồng/m2.
Còn tại TP. HCM, một loạt dự án như The 9 Stellars được rao bán 76 - 92 triệu đồng/m2, Paris Hoàng Kim ghi nhận giá 88 - 95 triệu đồng/m2, Celesta Rise (62 - 80 triệu đồng/m2) hay Fiato Premier (50 - 60 triệu đồng/m2). Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, The Opusk Residence đạt tới 290 triệu đồng/m2, The Metropole Thủ Thiêm chạm ngưỡng 225 triệu đồng/m2.
Giới chuyên gia cũng chỉ ra các yếu tố chủ đạo đang đẩy giá hiện nay bao gồm: Nhu cầu nhà ở tại khu vực nội đô vẫn rất lớn. Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, nhu cầu này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng. Yếu tố đầu vào tăng. Chi phí đất là một yếu tố mà người dân quan tâm. Suất đầu tư đối với các sản phẩm cao tầng cũng gia tăng. Mối quan ngại về việc khó tiếp cận nhà ở trong thời gian sắp tới khiến người dân quan tâm ngược trở lại thị trường thứ cấp. Những sản phẩm ban đầu có mức đầu tư thấp lại gia tăng giá do nhu cầu và lo ngại về nguồn cung tương lai, khiến mặt bằng chung đang ở độ cao.
Nguồn cung cải thiện nhưng cũng “không ăn thua”
Việc giá nhà tiếp tục tăng thời gian bất chấp nguồn cung cải thiện. Trong đó, cơ cấu nguồn cung dần dịch chuyển sang phân khúc trung cấp.
Theo VIS Rating, nguồn cung nhà ở cải thiện ở tất cả phân khúc, trong quý III/2025, tổng nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM tăng 55% so với cùng kỳ năm trước. Giá sơ cấp tiếp tục tăng 31 - 41% so với cùng kỳ trong quý III/2025, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao, đạt 100,5%, nhờ tâm lý tích cực từ cải thiện hạ tầng.
Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở trung cấp tăng gấp 3 lần trong quý III/2025. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương, với giá trung bình 46 triệu đồng/m2, thấp hơn 47% so với khu vực lõi TP.HCM. Dự kiến nguồn cung từ phân khúc bình dân đến trung cấp sẽ tiếp tục mở rộng, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình.
Nguồn cung và nhu cầu nhà ở tiếp tục duy trì mạnh mẽ trong quý III/2025 đã hỗ trợ lợi nhuận và dòng tiền cho các chủ đầu tư. Các chính sách mới giúp đơn giản hóa thủ tục phê duyệt, cải thiện nguồn tài chính phục vụ nhu cầu nhà ở thực. Dù giá nhà vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung dần dịch chuyển sang phân khúc giá hợp lý và trung cấp.
Trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, nguồn cung mới đa dạng hóa theo khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các đô thị vệ tinh và đô thị loại II. Miền Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung mới, miền Nam 27% và miền Trung 23%, trong đó miền Trung tăng mạnh 10 điểm % nhờ các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ để đón đầu nhu cầu phục hồi.
Phân theo doanh nghiệp phát triển dự án, bà Miền cho biết, nguồn cung nhà ở quý 3 trở nên cạnh tranh hơn nhưng vẫn do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Nhóm này đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới, giảm 18 điểm % so với quý trước nhưng vẫn giữ vị thế dẫn đầu. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 45,7% nguồn cung, tăng mạnh 18 điểm %, đặc biệt tại miền Nam, góp phần mở rộng nguồn hàng và gia tăng tính cạnh tranh thị trường. Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, Vingroup tiếp tục là doanh nghiệp dẫn đầu về quy mô và số lượng dự án đóng góp vào nguồn cung toàn thị trường.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung đạt khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63% (hơn 54.000 căn), gấp đôi cùng kỳ năm 2024, song cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao. Trong cơ cấu nguồn cung 9 tháng, tỷ trọng căn hộ mới có giá trên 50 triệu đồng/m² duy trì ổn định ở mức 63%.
Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp có xu hướng giảm, còn 30%, thấp hơn 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024, trong khi căn hộ sang trọng và siêu sang tăng nhanh lên 33%, tăng 19 điểm phần trăm so với 9 tháng năm 2024. Riêng Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.