“Căn nhà mơ ước” của nhà đầu tư
Dream House là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhưng từ năm 2016 trở về trước, công ty chưa thực hiện một dự án nào. Tất cả các dự án của công ty mới chỉ ở giai đoạn quy hoạch hoặc chuẩn bị triển khai, còn hoạt động đem lại dòng tiền chính lại đến từ bán phân bón. Giai đoạn 2011-2012 là khoảng thời gian cực kỳ khó khăn của Dream House với doanh thu thấp và liên tục báo lỗ. Cổ phiếu DRH của công ty trên sàn chứng khoán rơi vào tình cảnh lao đao với thanh khoản rất thấp, thị giá dao động từ 1.300-3.000 đồng/cổ phiếu.
Tuy nhiên, mọi thứ thay đổi khi Dream House lên kế hoạch phát hành riêng lẻ với giá 10.000 đồng/cổ phiếu mặc dù giá cổ phiếu trên sàn chỉ bằng ly trà đá. DRH đã có bước tăng giá thần tốc khiến nhiều nhà đầu tư “kháo nhau” cổ phiếu của Dream House sẽ giúp mọi người có “căn nhà mơ ước” như đúng tên gọi của công ty. Từ 2/8/2013 đến 13/7/2016, cổ phiếu DRH đã tăng 60 lần.
Hiếm ai đạt được lợi nhuận 60 lần nhưng con sóng của DRH đã giúp không ít nhà đầu tư có “căn nhà mơ ước”. Bởi vì với số vốn 100 triệu đồng ban đầu, nhiều người có thể đạt lợi nhuận 2-3 tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn.
| Tiến độ căn hộ Aurora Residence của DRH Holdings vào tháng 5/2019. |
“Bí ẩn” cổ phiếu tăng giá 60 lần
Trong lịch sử thị trường chứng khoán Việt Nam, DRH trở thành một trong những cổ phiếu có chu kỳ tăng giá mạnh nhất chỉ sau VKD, TV2, VCS, SRA. Đằng sau câu chuyện tăng giá 60 lần chứa nhiều điều bí ẩn.
Từ tháng 8/2013, DRH bắt đầu leo dốc nhưng sự thay đổi mạnh trong giai đoạn 2014-2015 khi cổ đông sáng lập và đồng thời là Chủ tịch Hội đồng Quản trị (HĐQT) - ông Đặng Đức Thành cùng gia đình lần lượt thoái hết vốn khỏi Dream House và việc công ty thực hiện phát hành riêng lẻ 30,6 triệu cổ phiếu với giá 11.000 đồng/cổ phiếu cho một nhóm nhà đầu tư để tăng vốn lên 490 tỷ đồng. Nhóm nhà đầu tư mới sở hữu 62,45% Dream House. Cũng trong thời gian đó, ông Phan Tấn Đạt được bầu vào HĐQT, giữ chức Phó Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc.
Sau khi phát hành riêng lẻ, tại thời điểm cuối quý 2/2016, tổng nguồn vốn tăng 452 tỷ đồng, tương đương 1,38 lần so với đầu năm 2016. Nguồn vốn tăng do phát hành cổ phiếu riêng lẻ và vay ngắn hạn. Ở phần tổng tài sản, hai khoản mục tài sản lớn nhất là “các khoản phải thu ngắn hạn” và “đầu tư tài chính dài hạn” chiếm đến 80,7% tổng tài sản, tăng 503 tỷ đồng so với đầu năm.
Theo các chuyên gia tài chính, Dream House phát hành riêng lẻ bằng “tiền hơi”: Nộp tiền vào rồi lại rút ra qua hình thức khoản phải thu. Ngoài ra, nhóm cổ đông này còn cho Dream House vay tiền nhằm thực hiện kế hoạch “thâu tóm” CTCP Khoáng sản Bình Dương (mã cổ phiếu KSB). Nhóm cổ đông trên đã mua cổ phiếu KSB khi Tổng công ty Đầu tư và kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) thoái vốn và sang tay lại cho Dream House.
Cổ phiếu phát hành riêng lẻ bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm từ 6/4/2016-5/4/2017 nên “game” DRH, KSB tăng giá sẽ thực hiện trong thời gian dài. Tuy nhiên, sự cố liên quan tại Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành (mã cổ phiếu TTF) bốc hơi hàng tồn kho trị giá ngàn tỷ đồng vào giữa tháng 7/2016 đã khiến DRH, KSB tụt dốc không phanh. Kể từ đỉnh năm 2016 đến nay, DRH giảm 90%, KSB giảm 42%.
Được biết, tại thời điểm 6/2016, ông Võ Trường Thành giữ chức Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Gỗ Trường Thành và Khoáng sản Bình Dương, con gái của ông giữ chức Thành viên HĐQT tại Dream House. Nhiều cá nhân trong nhóm cổ đông mua cổ phiếu phát hành riêng lẻ của Dream House là người nhà của ông Võ Trường Thành.
Năm thứ 4 liên tiếp, DRH Holdings không hoàn thành kế hoạch?
Hiện nay, Dream House chuyển đổi mô hình hoạt động sang holdings nên công ty đổi tên thành CTCP DRH Holdings. Được giới thiệu là nhà đầu tư bất động sản nhưng đến thời điểm này, DRH Holdings chỉ mới thực hiện vài dự án: D’Vela, Central Garden, Aurora Residences, Metro Valley. Sau khi những dự án trên được bàn giao thì quỹ đất sẽ không còn để công ty phát triển ngoài dự án khu du lịch sinh thái biển cao cấp Lạc Việt (xã Hải Thắng, huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận).
Sau 3 năm liên tiếp không hoàn thành kế hoạch, năm nay, công ty tiếp tục đặt kế hoạch khủng bất chấp thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Năm 2019, công ty lên kế hoạch doanh thu bất động sản 1.167 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 175 tỷ đồng, tăng lần lượt 880% và 150% so với năm 2018.
Tuy nhiên, trong quý 1 vừa qua, công ty thực hiện chưa tới 12 tỷ đồng doanh thu, lợi nhuận trước thuế đạt 7 tỷ đồng. Kết quả này đều thấp hơn so với cùng kỳ năm trước.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho và người mua trả tiền trước là khoản mục quan trọng nhất để dự báo kết quả kinh doanh trong tương lai. Tại thời điểm 31/3, hàng tồn kho chỉ đạt 951 tỷ đồng tại D’Vela, Aurora Residences, Metro Valley. Trong đó, dự án Metro Valley làm tài sản bảo đảm cho 200 tỷ đồng trái phiếu và dự án D’Vela (An Phú Long Land 1) đang được thế chấp khoản vay tại ngân hàng. Còn tại khoản mục người mua trả tiền chỉ có 160 tỷ đồng.
Cả hai khoản mục hàng tồn kho và người mua trả tiền trước đều ở mức rất thấp thì ban lãnh đạo DRH Holdings sẽ xoay sở thế nào để hoàn thành kế hoạch doanh thu bất động sản hơn ngàn tỷ đồng? Năm 2019 có khả năng là năm thứ 4 liên tiếp, DRH Holdings không hoàn thành kế hoạch và nhà đầu tư tiếp tục ăn “bánh vẽ”.
Trí Nguyễn