Theo báo cáo từ DKRA Consulting, trong 8 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản khu vực phía Nam ghi nhận hơn 28.100 căn hộ mở bán mới, tăng 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phần lớn nguồn cung – khoảng 12.800 căn, tương đương 45,5% – đến từ địa bàn Bình Dương trước đây. Trong khi đó, vùng lõi TP.HCM (khu vực nội đô cũ) xếp thứ hai với 10.000 căn, chiếm khoảng 35% tổng nguồn hàng.
Không chỉ dẫn đầu về số lượng dự án mới, khu vực Bình Dương cũ cũng là nơi ghi nhận mức tiêu thụ căn hộ cao nhất toàn thị trường. Trong tổng số hơn 20.000 căn hộ được bán ra từ đầu năm, khu vực này chiếm tới 47% – tương đương gần 9.400 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 73%, cao hơn trung bình toàn thị trường (71%) và vượt xa TP.HCM cũ (57%).
Nguồn cung và lực cầu tiếp tục nghiêng về vùng ven
Dữ liệu từ nền tảng Nhà Tốt cho thấy, quý II/2025, tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại khu vực phía Nam tăng gấp 4 lần so với quý I. Trong đó, Bình Dương cũ chiếm khoảng 60% rổ hàng mới, trong khi TP.HCM chỉ đóng góp 17%. Dự báo trong nửa cuối năm, TP.HCM mới có thể đón thêm khoảng 13.700 căn hộ mở bán, và khoảng 60–65% trong số đó vẫn tập trung tại khu vực Bình Dương vừa sáp nhập.
Một khảo sát khác từ Batdongsan cũng chỉ ra rằng, nhu cầu tìm mua căn hộ tại các phường xã thuộc Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một đang tăng trưởng mạnh mẽ, với mức tăng 11–15% lượt tìm kiếm – cao hơn hẳn so với các khu nội đô TP.HCM (9–10%).
Giá bán trung bình căn hộ tại khu vực Bình Dương cũ hiện đã tiệm cận 50 triệu đồng/m² – tăng đáng kể so với mức 44 triệu đồng/m² hồi năm 2024. Tuy vậy, mức giá này vẫn chỉ bằng khoảng một nửa giá căn hộ ở trung tâm TP.HCM, tạo nên sức hút lớn đối với nhóm người mua ở thực.
Tâm điểm tiêu thụ: Dự án quy mô lớn, giá vừa túi tiền
Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án lớn được triển khai tại khu vực Bình Dương cũ đã đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Tại Dĩ An, dự án The Gió Riverside của An Gia với khoảng 3.000 căn hộ có giá bán từ 47–55 triệu đồng/m² đã thu hút hơn 4.000 lượt đăng ký trong giai đoạn 1 và bán thành công 1.200 căn chỉ sau một tháng mở bán.
Một dự án cao cấp khác là Sycamore do CapitaLand Development phát triển với quy mô gần 3.500 căn hộ (giá 50–60 triệu đồng/m²), cũng ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ 100% ở hai giai đoạn đầu. Bên cạnh đó, các sản phẩm hướng tới phân khúc trung cấp như Bcons Solary hay Phú Đông SkyOne (giá từ 38 triệu đồng/m²) tiếp tục hút khách nhờ giá cả hợp lý, tiến độ xây dựng ổn định và phù hợp với khả năng tài chính của người trẻ.
Theo DKRA, cơ cấu sản phẩm tại khu vực này chủ yếu là căn hộ hạng C – chiếm đến 80% tổng nguồn cung. Đây là phân khúc đang rất thiếu hụt tại TP.HCM cũ, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng giá tại khu trung tâm đang ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân.
Vùng ven lên ngôi nhờ hạ tầng và quỹ đất
Sự sáp nhập hành chính cùng với tốc độ hoàn thiện hạ tầng kết nối giữa TP.HCM và khu vực giáp ranh là những yếu tố quan trọng giúp Bình Dương cũ trở thành điểm đến mới của thị trường căn hộ. Không gian phát triển rộng, giá bán hợp lý và cơ hội sở hữu nhà ở thực tế đang giúp khu vực này trở thành lựa chọn thay thế cho các dự án cao cấp tại trung tâm vốn đang ngày càng xa tầm tay.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan – so với giai đoạn 2016–2018, số lượng dự án tại khu vực Bình Dương cũ đã tăng 319%, giá căn hộ tăng 127% và giá đất nền tăng tới 300%. Những con số này cho thấy sức bật mạnh mẽ của vùng giáp ranh trong thời gian ngắn, phản ánh đúng nhu cầu chuyển dịch thực tế của người dân và nhà đầu tư.
Việc Bình Dương cũ vượt TP.HCM cũ cả về nguồn cung lẫn sức tiêu thụ không chỉ là biểu hiện của một chu kỳ thị trường, mà còn là hồi chuông cảnh báo về sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm nhà ở tại trung tâm đô thị.
Các chuyên gia cho rằng, nếu TP HCM không nhanh chóng tái cấu trúc rổ hàng – đặc biệt là tăng tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền – dòng vốn và nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven, làm suy yếu sức cạnh tranh của khu vực lõi.