Tín hiệu phục hồi rõ nét
Theo báo cáo mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường thổ cư Hà Nội đã có màn "lội ngược dòng" ngoạn mục trong quý II/2025, ghi nhận khoảng 9.400 giao dịch, tăng tới 133% so với quý trước. Dù vẫn thấp hơn 28% so với cùng kỳ năm ngoái, con số này đã vượt qua mức trung bình của các quý gần đây (khoảng 9.200 căn), cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét.
Diễn biến thị trường không đồng đều tại các khu vực, với hai "cực" tăng trưởng chính là khu Tây và khu Đông, trong khi khu trung tâm duy trì sự ổn định. Khu Tây tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu với 3.600 giao dịch, chiếm tới 36% thị phần. Nhu cầu mua nhà tại đây luôn duy trì ở mức cao nhờ mật độ dân cư đông đúc, hạ tầng giao thông và xã hội đồng bộ, cùng với lợi thế gần các khu văn phòng lớn.
Khu Đông bứt tốc vươn lên vị trí thứ hai với 2.700 giao dịch, nhờ vào tiềm năng phát triển hạ tầng mạnh mẽ. Các dự án trọng điểm như 3 cây cầu bắc qua sông Hồng, cùng với Vành đai 3.5 và Vành đai 4, đang tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản khu vực này.
Khu trung tâm dù có nguồn cung hạn chế nhưng vẫn giữ được lực cầu tốt, ghi nhận mức tăng trưởng tích cực 13% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là kết quả của tâm lý muốn sở hữu đất "lõi đô thị" và tính thanh khoản cao của loại hình này.
Một khảo sát gần đây của One Mount Group thực hiện vào tháng 5/2025 với hơn 500 khách hàng có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng đã hé lộ những thay đổi đáng chú ý trên thị trường bất động sản Hà Nội.
Cụ thể, 28% số người được hỏi cho biết họ quan tâm đến nhà thổ cư, đưa loại hình này vào top 3 bất động sản được săn đón nhất thủ đô. Điều này cho thấy sức hút của nhà đất vẫn còn rất lớn đối với phân khúc khách hàng có thu nhập khá trở lên, những người tìm kiếm không gian sống ổn định và giá trị đầu tư lâu dài.
Tuy nhiên, điểm đáng lưu ý là sự quan tâm này đã giảm đi đáng kể. So với tháng 3/2024, tỷ lệ này đã giảm tới 8 điểm phần trăm. Theo các chuyên gia, nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý e ngại của người mua khi giá nhà thổ cư liên tục neo cao trong suốt năm 2024, khiến nhiều người phải cân nhắc lại quyết định xuống tiền.
Thực tế cho thấy, trong quý II/2025, giá thổ cư nội đô tiếp tục "neo" ở ngưỡng gần 250 triệu đồng/m2. Ngược lại, mức giá tại các khu vực vùng ven chỉ dao động 100 - 140 triệu đồng/m2, tạo ra lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Sự chênh lệch này đang thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển mạnh mẽ từ nội thành ra ngoại thành.
Cuối năm sẽ thế nào?
Theo các chuyên gia, giá bất động sản ở Hà Nội quá cao khiến nhà đầu tư rút khỏi thị trường, chuyển hướng tìm kiếm ở các khu vực lân cận. Quan điểm của họ giờ là tích lũy quỹ đất vùng ven thay vì lướt sóng ngắn hạn, muốn đón đầu sự phát triển khi hạ tầng được hoàn thiện, nhất là tại các khu công nghiệp. Trong đó, yếu tố pháp lý được xem là then chốt.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, nguyên nhân khiến nhiều khách hàng "quay xe" với nhà đất thổ cư nội đô Hà Nội do mức giá của phân khúc này hiện đã đạt đỉnh.
Theo ông Đính, thời gian qua tất cả phân khúc bất động sản Hà Nội đều tăng giá mạnh, trong đó có nhà đất thổ cư. Đơn cử, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng giá mạnh tương tự vào cuối năm 2021. Đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng vẫn nhỏ giọt.
Chuyên gia khuyên rằng, để tránh lạc vào "ma trận" giá bán tại Hà Nội hiện nay, người mua nên chọn đơn vị uy tín để tham khảo. Đồng thời, người mua nên bỏ thời gian để nghiên cứu kỹ mức giá bán của các căn nhà tương tự trong cùng một khu vực để cân nhắc, xuống tiền mua.
Giới chuyên gia cũng dự báo thị trường thổ cư 6 tháng cuối năm 2025 sẽ đạt khoảng 18.000 giao dịch, giảm khoảng 10% so với cùng kỳ. Dù vẫn có những rủi ro từ căng thẳng thương mại quốc tế, triển vọng phục hồi vẫn rất khả quan nhờ các yếu tố tích cực như lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp, cùng với việc đẩy mạnh đầu tư công sẽ là động lực chính. Nhu cầu mua sắm bất động sản, đặc biệt là thổ cư, thường tăng cao vào các tháng cuối năm. Dự thảo Luật thuế chuyển nhượng bất động sản có thể tạo ra tâm lý chờ đợi trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn.