Bài toán nhà ở tại TP.HCM đang đặt kỳ vọng lớn vào những vùng ven và đô thị vệ tinh

Sức ép từ trung tâm – cú huých cho thị trường vệ tinh

Sau khi TP.HCM mở rộng địa giới hành chính, nhiều người kỳ vọng cú sáp nhập này sẽ giúp thị trường bất động sản “giải nhiệt” nhờ tăng nguồn cung. Tuy nhiên, thực tế lại đi ngược lại kỳ vọng: giá căn hộ vẫn tăng phi mã, trong khi nguồn cung không theo kịp nhu cầu, đặc biệt là ở phân khúc vừa túi tiền.

Báo cáo thị trường nhà ở tháng 8-2025 của DKRA Consulting cho thấy, bất động sản TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã có tín hiệu phục hồi đáng kể. Nguồn cung căn hộ tăng 58% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 28.000 căn, với tỷ lệ hấp thụ lên tới 20.000 căn – gấp hơn 3 lần năm 2024. Phân khúc nhà phố và biệt thự cũng tăng mạnh, ghi nhận nguồn cung 10.133 sản phẩm và tiêu thụ 4.817 căn, tăng gần 4 lần so với cùng kỳ.

Điểm đáng chú ý là lực hấp thụ không còn tập trung tại lõi TP.HCM mà lan tỏa mạnh mẽ về các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Tây Ninh. Trong đó, Tây Ninh chiếm tới 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp nhà phố, biệt thự trong 8 tháng đầu năm; phân khúc căn hộ tại Bình Dương cũng vượt TP.HCM về cả nguồn cung và tiêu thụ.

Người mua thay đổi: Sống xanh, pháp lý rõ, tài chính dễ tiếp cận

Theo ông Phạm Lâm – Chủ tịch DKRA Group, thị trường đang phân hóa thành hai nhóm khách mua rõ rệt: nhóm đầu tư và nhóm mua để ở.

Nhóm đầu tư chủ yếu ở độ tuổi 35–44, am hiểu tài chính, ưa thích vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và tiềm năng sinh lời.

Nhóm mua để ở (tập trung ở độ tuổi 25–34) có nguồn lực tài chính hạn chế, ưu tiên môi trường sống, tiện ích, mức giá hợp lý và sự hỗ trợ từ ngân hàng.

Một điểm đáng chú ý là đa phần khách hàng đầu tư vẫn đang sinh sống tại TP.HCM, nhưng xu hướng tìm kiếm cơ hội tại vùng vệ tinh ngày càng rõ rệt. Các dự án liền thổ, pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt và chính sách tài chính linh hoạt đang trở thành điểm đến an cư lẫn đầu tư mới.

Dự án The 826 EC (Cần Giuộc – Long An) là ví dụ điển hình. Với vị trí liền kề khu công nghiệp Long Hậu, đã có sổ đỏ từng nền, giá phù hợp (khoảng 3 tỷ đồng/nền), cùng chính sách vay 70% trong 30 năm, ưu đãi lãi suất và ân hạn gốc dài, dự án nhanh chóng thu hút sự quan tâm từ người mua có nhu cầu ở thực.

Từ xu hướng đến chiến lược: Phát triển đô thị vệ tinh là tất yếu

Ở cấp độ chiến lược, TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều áp lực: tăng trưởng kinh tế toàn cầu chậm lại, rủi ro địa chính trị, áp lực nợ công, lạm phát kéo dài. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn giữ được gam màu sáng nhờ dòng vốn FDI ổn định và xu hướng phục hồi đầu tư công.

Năm 2025, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam dự kiến đạt 26,14 tỷ USD (tăng 7,3%) – trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm tới 5 tỷ USD. Động lực tăng trưởng còn đến từ chính sách cải cách mạnh mẽ: sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, chuyển đổi mô hình hành chính, phát triển kinh tế xanh và số hóa.

Việc TP.HCM mở rộng địa giới, nâng diện tích lên gấp 2,4 lần và tăng dân số thêm 37%, giúp GRDP của khu vực này chiếm gần 68% toàn vùng, tạo ra một vùng siêu đô thị mới. Nhưng quy mô lớn cũng đồng nghĩa với áp lực về quản lý, phân bổ hạ tầng và kiểm soát dòng người di cư vào nội đô.

Phải làm gì để đô thị vệ tinh không chỉ là “nơi ở tạm”?

Theo TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, TP.HCM cần quy hoạch vùng đô thị theo mô hình đa trung tâm, thay vì tiếp tục dồn nén vào lõi trung tâm. Các đô thị vệ tinh cần phát triển với chức năng chuyên biệt (công nghiệp, giáo dục, sinh thái, công nghệ...) và được kết nối chặt chẽ bằng hệ thống giao thông hiện đại: đường vành đai, cao tốc, đường sắt đô thị.

Tuy nhiên, hạ tầng kỹ thuật chưa đủ. Đô thị vệ tinh chỉ phát huy hiệu quả khi đảm bảo được tiêu chí "ở được" – nghĩa là đủ trường học, bệnh viện, tiện ích, việc làm và môi trường sống. Chỉ khi cư dân cảm thấy có thể “an cư” lâu dài, các khu vệ tinh mới thực sự giảm tải cho đô thị trung tâm và phát triển bền vững.

Theo DKRA Consulting, TP.HCM và vùng giáp ranh hiện có tới 18 dự án khu đô thị quy mô trên 100 ha, với tổng diện tích hơn 16.500 ha. Trong đó, 8 dự án đã và đang triển khai, cung cấp hơn 50.000 sản phẩm nhà ở. Đây là cơ sở để tin rằng, nếu được quy hoạch đúng hướng, các đô thị vệ tinh không chỉ là giải pháp tạm thời, mà có thể trở thành những cực phát triển mới, đồng hành cùng TP.HCM bước vào thời kỳ “siêu đô thị” một cách bền vững và hiệu quả.