Chung cư vẫn là kênh hút dòng tiền
Theo khảo sát do One Mount Group thực hiện trên 655 khách hàng tại Hà Nội trong quý II/2025 (thu nhập hộ gia đình từ 25 triệu đồng/tháng), có tới 87% người tham gia khảo sát bày tỏ sự quan tâm đến bất động sản, vượt trội so với các kênh đầu tư khác. Đây tiếp tục là lựa chọn ưu tiên trong bối cảnh thị trường tài chính có nhiều biến động.
Tỷ lệ khách hàng sẵn sàng giao dịch tiếp tục cải thiện: 55% đang tích cực chuẩn bị hoặc cân nhắc mua, tăng nhẹ so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư đang dịch chuyển về trung hạn – tỷ lệ người dự định mua trong vòng một năm tới giảm 7 điểm phần trăm, trong khi nhóm lên kế hoạch mua trong 1–2 năm tới lại gia tăng. Điều này phản ánh tâm lý cẩn trọng hơn, hướng tới các sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế và tính bền vững cao.
Trong các loại hình bất động sản, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn đầu mức độ ưa chuộng, chiếm tới 50%, vượt xa đất nền hay nhà phố. Nguyên nhân đến từ tính pháp lý minh bạch, mức giá đầu vào dễ tiếp cận, hệ thống tiện ích hoàn thiện và phù hợp với nhu cầu ở thực tại đô thị lớn như Hà Nội.
Giao dịch thứ cấp tăng trưởng, thị trường lệch pha nguồn cung
Dữ liệu thị trường quý II/2025 cho thấy, tổng lượng giao dịch bất động sản tại Hà Nội đạt khoảng 28.900 căn, trong đó 20.400 giao dịch đến từ thị trường thứ cấp và 8.500 từ sơ cấp – mức tăng 56% so với quý trước và gần tiệm cận mức giao dịch cùng kỳ năm 2024.
Đáng chú ý, phân khúc cao tầng tiếp tục là điểm sáng, với tổng cộng 17.100 căn hộ (cả sơ cấp và thứ cấp) được giao dịch, tăng mạnh 107% theo quý. Giao dịch tăng trưởng rõ rệt nhờ mức giá chung cư hiện vẫn dễ tiếp cận hơn so với đất nền hoặc nhà riêng, trong khi nhu cầu ở thực vẫn được duy trì ở mức cao.
Tuy nhiên, giữa hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đang xuất hiện sự phân hóa rõ rệt: Giao dịch sơ cấp giảm 14%, chủ yếu do nguồn cung mới sụt giảm so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá bán sơ cấp liên tục leo thang, khiến khả năng tiếp cận của nhà đầu tư và người mua thực bị thu hẹp.
Giao dịch thứ cấp tăng 8%, nhờ quỹ hàng chuyển nhượng phong phú hơn, mức giá linh hoạt và phù hợp hơn với mặt bằng thu nhập của người mua.
Khu Tây dẫn đầu, giao dịch hướng về phân khúc “vừa túi tiền”
Phân khúc cao tầng thứ cấp tại khu vực phía Tây Hà Nội đang trở thành tâm điểm của làn sóng giao dịch trong quý II/2025. Tại đây, giá bán thứ cấp thường thấp hơn đáng kể so với sơ cấp, đặc biệt ở các dự án mới ra mắt. Điều này tạo ra sự hấp dẫn với nhóm khách hàng tìm kiếm giá trị sử dụng thực tế và khả năng sinh lời ổn định.
Dòng tiền tập trung vào các dự án có tổng giá vừa phải, quy hoạch đồng bộ, tiện ích đầy đủ – ngay cả khi giá các dự án này đã tiệm cận với phân khúc trung – cao cấp. Điều đó cho thấy nhà đầu tư và người mua ở thực đang chuyển hướng sang những sản phẩm có tính sử dụng cao, pháp lý rõ ràng, không phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Mặc dù thị trường thứ cấp đang có nhiều chuyển biến tích cực, các chuyên gia cũng cảnh báo sự biến động có thể xảy ra trong ngắn hạn, đặc biệt liên quan đến chính sách thuế.
Dự kiến các điều chỉnh trong Luật Thuế Thu nhập cá nhân sẽ có ảnh hưởng nhất định đến tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt với những người mua – bán thường xuyên trên thị trường thứ cấp. Điều này có thể khiến lượng giao dịch tại phân khúc này chững lại trong thời gian tới, trước khi thị trường kịp thích nghi với khung pháp lý mới.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang dần bước ra khỏi giai đoạn trầm lắng, với điểm sáng rõ nét là phân khúc căn hộ cao tầng thứ cấp. Sự điều chỉnh về hành vi tiêu dùng – từ mua lướt sóng sang đầu tư dài hạn và nhu cầu ở thực – đang tái cấu trúc cách vận hành của thị trường.
Trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp bị siết và mặt bằng giá tăng cao, thị trường thứ cấp đang trở thành lựa chọn chiến lược cho cả người mua ở và nhà đầu tư. Tuy nhiên, yếu tố pháp lý và thuế vẫn cần được theo dõi sát sao, bởi đây là những biến số có thể tác động mạnh đến thanh khoản thị trường trong thời gian tới.