2024 – năm giao thoa của chu kỳ bất động sản mới

Tình hình phát triển ở các thị trường là khác nhau

Đến thời điểm hiện tại, niềm tin của nhà đầu tư đã được cải thiện rất nhiều dựa trên những yếu tố tích cực từ cuối năm 2023, vi giám đốc CBRE cho rằng thị trường năm 2024 sẽ có sự cải thiện nhưng tốc độ phục hồi sẽ có sự khác biệt ở các đô thị lớn.

Cụ thể, ở thị trường TP.HCM, một trong những vấn đề lớn nhất là pháp lý nguồn cung mới, ngay cả những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh vẫn vướng vào vấn đề này. Do đó, thị trường chưa thể có sự cải thiện đột biến, ít nhất là trong năm 2024 và chưa thể quay trở lại thời vàng son như trước đây.

"Chúng ta đều mong muốn giá chung cư giảm để tiếp cận được nhiều khách hàng hơn nhưng thực trạng phản ánh giá sơ cấp vẫn tăng, dù tốc độ giảm nhiều so với giai đoạn trước đây.

Riêng nhà liền thổ vẫn chưa thấy "ánh sáng mạnh mẽ" bởi đến nay vẫn chưa có dự án quy mô đủ lớn để tạo sự đột biến cho thị trường. Năm 2023 vẫn có một vài dự án nhà liền thổ được công bố ra thị trường nhưng giá bán rất cao, hạn chế khả năng tiếp cận của nhà đầu tư. Nhà đầu tư có thể mua ở thị trường thứ cấp nếu có nhu cầu", Giám đốc CBRE chia sẻ.

Thị trường Hà Nội được chuyên gia dự báo sẽ chuyển động tích cực hơn khi nhiều chủ đầu tư định hình chiến lược kinh doanh Bắc tiến, bao gồm các chủ đầu tư nước ngoài. Xu hướng này đi ngược lại với trước đây - chủ đầu tư phía Bắc mở rộng vào thị trường các tỉnh phía Nam.

Chuyên gia đánh giá nguồn cung nhà ở nói chung tại thị trường phía Bắc trong năm 2024 sẽ được cải thiện, thậm chí tăng nhiều so với năm 2023 và mức độ hấp thụ cũng sẽ tốt hơn. Tốc độ tăng giá đối với các dự án căn hộ sơ cấp cũng tốt hơn so với thị trường TP.HCM.

"Khác với TP.HCM, sản phẩm nhà phố lại là thế mạnh tại thị trường Hà Nội. Khi trao đổi với các chủ đầu tư và nhà đầu tư, chúng tôi nhận thấy xu hướng người mua chấp nhận lựa chọn nhà ở có vị trí xa trung tâm hơn (30 - 45 phút đi xe) với mức giá không quá thấp nhưng đổi lại môi trường sống tốt hơn, bởi một trong những trở lại lớn nhất là áp lực giao thông ở khu vực trung tâm quá lớn", chuyên gia nhận định.

Kỳ vọng về thị trường, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group cho rằng: các phân khúc thuộc loại hình bất động sản nhà ở được kỳ vọng sẽ là phân khúc dẫn dắt đà hồi phục của thị trường, đặc biệt là tại những dự án khu vực trung tâm thành phố lớn hoặc khu vực lân cận sở hữu hệ thống giao thông kết nối vùng phát triển đồng bộ, độ nén dân số cũng như nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao. Tại thị trường miền trung, đặc biệt TP lớn như Đà Nẵng, phân khúc căn hộ (hạng B và C), nhà phố thấp tầng phục vụ nhu cầu ở thực được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường bắt đầu chu kỳ hồi phục.

Thị trường đang ấm dần lên?

Ngay từ đầu năm 2024, đặc biệt kể từ sau đợt nghỉ Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản bắt đầu có những dịch chuyển tốt rõ rệt. Giao dịch tăng, tính thanh khoản sản phẩm cũng cao. Giá bất động sản nhiều nơi tăng mạnh.

Theo ông Phạm Đức Toản, Chủ tịch HĐQT - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang dần hồi phục. Vì thế, những tài sản nhỏ trị giá 1 vài tỷ đồng dễ dàng được tiêu thụ, tính thanh khoản rất cao và càng dễ lên giá. Trên thực tế, phân khúc này đang tăng giá liên tục.

Trong khi đó, những tài sản giá trị lớn trên chục tỷ đồng mới khó tìm khách, khó thanh khoản nên đang trong xu hướng giảm giá để kích cầu. Ví dụ những căn nhà hàng chục tỷ đồng có thể giảm giá đến 20-30% so với thời điểm đỉnh cao. Trong khi đây là những sản phẩm tốt khi thị trường phục hồi hoàn toàn.

Nhiều yếu tố tác động đến thị trường bất động sản như lãi suất huy động tại ngân hàng giảm khiến nhà đầu tư quay lại với thị trường nhiều hơn nhằm tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn. Ngoài ra, lãi suất cho vay cũng giảm khiến người mua có thể mạnh tay hơn khi quyết định xuống tiền. Thêm vào đó, lượng cầu bất động sản bị nén. Sau khoảng thời gian 2 năm hầu như không có giao dịch, các nhu cầu ở thực và cả đầu tư bắt đầu bùng nổ.

Tuy nhiên, nhu cầu thì đang cao nhưng nguồn cung sản phẩm bất động sản phù hợp lại đang thiếu, có thì giá rất cao hoặc ở rất xa trung tâm, phát sinh ít giao dịch. Điều này khiến sự phục hồi của thị trường chưa rầm rộ, lan tỏa mà mới chỉ mang tính cục bộ.